После осенне-зимнего спада рынок недвижимости в Турции вновь начал активизироваться. И намного больше возможностей здесь именно у иностранцев, которых не касаются меняющиеся процентные ставки (в отличие от местного населения), и кто не теряет, а выигрывает от инфляции: ведь цены в долларах за последние месяцы даже немного просели.
Об актуальной стоимости – в том числе долларовой – и о городах, на которые, возможно, стоит обратить больше внимания, расскажем поподробнее.
Но сначала вкратце о ситуации, сложившейся к началу весны 2024 года.
Содержание:
- Что с рынком продажи недвижимости?
- Статистика продаж по провинциям с наибольшим количеством заключенных сделок (февраль 2024 года)
- Выводы:
- Ситуация с покупками в кредит
- Cнижение цен в долларовом эквиваленте
- Динамика цен за минувший год
- Города, на которые стоит обратить внимание
- Вот районы Анкары, где за месяц было заключено наибольшее количество сделок (в алфавитном порядке):
- Продажи иностранцам за январь – февраль
Что с рынком продажи недвижимости?
Объем заключенных сделок в феврале наконец-то продемонстрировал рост: +17,3% к показателю февраля прошлого года. При этом стоимость недвижимости тоже продолжает увеличиваться: средняя цена жилой единицы по стране достигла 3 220 111 TL (эквивалент 100 500 $ на момент написания статьи), а стоимость одного квадратного метра – 24 581 TL, или 771 $.
Первая приятная для потенциальных покупателей новость – к концу нынешней зимы средний срок возврата инвестиций в приобретенную на территории Турции квартиру сократился всего до 15 лет.
Вторая – в сегменте вторичного жилья продавцы все чаще готовы предоставлять скидки. Ну и третью хорошую новость мы уже упоминали: снижение цены в долларовом эквиваленте.
«Если сравнить показатели продаж за январь и февраль 2023 года с тем же периодом 2024 года, то наблюдается общее снижение на два процента, но оно минимально и связано с сокращением ипотечных сделок. Если бы не было таких препятствий для покупки жилья, как проблемы с кредитами (местное население не может получить одобренную ипотеку в банке, либо она выдается под очень высокий процент, который люди не готовы платить – Прим. ред.), то мы могли бы говорить о 3%-ном росте. Так что, если принять во внимание определенный дефицит предложения, увеличение процентных ставок по кредитам, соотношение цен к стоимости строительства и, самое главное, убедительность «силы переговоров», обеспечиваемую перспективой покупки за наличные, то с уверенностью можно сказать: сейчас – подходящее время для заключения сделки», – заявил Гёркем Огют, основатель и генеральный директор Endeksa.
Статистика продаж по провинциям с наибольшим количеством заключенных сделок (февраль 2024 года)
| Провинция (в порядке убывания количества сделок) | Количество единиц жилья, купленных в феврале 2024 года | Доля в общем объеме продаж (в %) | Средняя цена 1 м2 (в TL) | Cредняя цена за единицу жилья (в TL) | Изменение в цене за год (в %) | Срок возврата вложений (год) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Стамбул | 16 344 | 17 | 37 582 | 4 321 930 | 59 | 17 |
| Анкара | 8300 | 9 | 20 404 | 2 652 520 | 78 | 13 |
| Измир | 5168 | 6 | 31 234 | 3 904 250 | 59 | 16 |
| Анталья | 5028 | 5 | 32 767 | 3 768 205 | 50 | 19 |
| Бурса | 3708 | 4 | 21 282 | 2 851 788 | 54 | 15 |
| Мерсин | 2732 | 3 | 22 101 | 3 094 140 | 55 | 16 |
| Газиантеп | 2634 | 3 | 17 173 | 2 730 507 | 60 | 15 |
| Текирдаг | 2299 | 2 | 18 997 | 2 469 610 | 72 | 14 |
| Коджаэли | 2237 | 2 | 22 642 | 2966 102 | 65 | 15 |
| Конья | 2215 | 2 | 17 370 | 2 761 830 | 74 | 16 |
| Кайсери | 2212 | 2 | 12 880 | 2 125 200 | 59 | 18 |
| Балыкесир | 2136 | 2 | 27 680 | 3 404 640 | 71 | 18 |
| Адана | 2029 | 2 | 18 043 | 2 724 493 | 41 | 17 |
| Айдын | 1941 | 2 | 33 547 | 4 696 580 | 70 | 21 |
| Шанлыурфа | 1834 | 2 | 13 807 | 2 347 190 | 64 | 15 |
| Самсун | 1764 | 2 | 19 898 | 2 586 740 | 62 | 17 |
| Диярбакыр | 1627 | 2 | 15 509 | 2 465 931 | 58 | нет данных |
| Маниса | 1534 | 2 | 19 194 | 2 399 250 | 67 | 15 |
| Мугла | 1529 | 2 | 56 823 | 7 443 813 | 89 | 26 |
| Сакарья | 1426 | 2 | 21 591 | 2 763 648 | 78 | 16 |
| Эскишехир | 1303 | 1 | 20 580 | 2 551 920 | 79 | 15 |
| Денизли | 1216 | 1 | 20 518 | 2 769 930 | 58 | 15 |
| Хатай | 973 | 1 | 18 807 | 2 896 278 | 101 | 16 |
| Ялова | 901 | 1 | 22 297 | 2 742 531 | 59 | 16 |
| Чанаккале | 849 | 1 | 27 385 | 2 984 965 | 54 | 15 |
| Элязыг | 760 | 1 | 12 339 | 2 035 935 | 81 | 18 |
| Кахраманмараш | 729 | 1 | 15 863 | 2 633 258 | 73 | 17 |
| Мардин | 699 | 1 | 13 357 | 2 270 690 | 72 | 18 |
| Эрзурум | 693 | 1 | 12 057 | 1 941 177 | 94 | 18 |
| Афьонкарахисар | 673 | 1 | 18 514 | 2 314 250 | 78 | 18 |
Выводы:
- Быстрее всего жилье окупается в Анкаре (13 лет), дольше всего – в Мугле (26), где средняя цена объекта наиболее высока – почти 7,5 млн TL и 57 000 TL за 1 м2.
- Недвижимость в пределах cредней цены до 15 500 TL за 1 м2 (до 450 $) можно найти в Кайсери, Шанлыурфе, Диярбакыре, Мардине, Эрзуруме.
- Наибольший прирост стоимости продемонстрировали Хатай и Эрзурум, где жилая недвижимость в пересчете на турецкие лиры за год подорожала вдвое: 101% и 94%. Третья провинция, отстающая совсем немного, – Мугла (89%).
- Помимо Муглы одной из самых дорогих локаций остается сосед провинции Измир – Айдын.
- Из трех крупнейших городов Турции Анкара по динамике роста цены на недвижимость заняла первое место: 78% за год. Жилье в Стамбуле и Измире в феврале прибавило в стоимости одинаково: по 59%.
Ситуация с покупками в кредит
Ипотеку иностранцам в Турции на данный момент получить можно, но процедура еще не совсем отлажена. Разработка программы началась в феврале 2024 года. Местные жители не особенно рвутся брать кредит – ипотечных сделок только за январь – февраль текущего года зафиксировано на 56% меньше.
И неудивительно, ведь ставки по жилищным кредитам в банках в среднем за год выросли до 42,65% – этот процент россиянам, а уж тем более европейцам (которые привыкли к ипотеке на уровне 4–5% в год), даже представить трудно. Например, если брать в кредит 2,5 млн TL всего на 10 лет, то есть со сроком погашения 120 месяцев, ежемесячный платеж приближается к 108 000 TL, что составляет 6,35 минимальной зарплаты (с 1 января 2024 года этот показатель повысился на 49%, до 17 002 TL).
По данным Турецкого статистического института (TUIK), продажи с привлечением ипотечных кредитов снизились сразу в 76 провинциях. Больше всего падение – в Ардахане (88,9%), в Битлисе (85%) и Байбурте (84%). Но это небольшие провинции, где количество ипотечных сделок раньше исчислялось десятками в месяц, сейчас же – единицами.
В населенных пунктах покрупнее ситуация следующая: в Чоруме, где в феврале прошлого года была продана 161 ипотечная квартира, в этом году за тот же месяц – только 40. Со 148 до 68 упал показатель в Зонгулдаке, со 122 до 38 – в Болу, со 107 до 39 – в Амасье, с 161 до 57 – в крупной и довольно популярной провинции Чанаккале (сосед Стамбула), с 116 до 35 – в Эдирне (второй сосед Стамбула), с 119 до 44 – в Гиресуне, с 142 до 54 – в лидере черноморского побережья Трабзоне. Даже в одной из самых богатых провинций Турции, Конье, – с 364 до 129.
А в Стамбуле за месяц было реализовано всего 1683 ипотечных лота (в сравнении с 3167 в феврале прошлого года). В Анкаре эта цифра упала с 2601 до 1212. Анталья по ипотечным сделкам тоже просела на 49,4%, здесь в ипотеку взято всего 277 резиденций (в феврале 2023-го – 547).
Cнижение цен в долларовом эквиваленте
В Центральном банке Турецкой Республики уточнили, что в январе 2024 года цены на жилье выросли на 1,3% в Стамбуле, на 2,4% в Анкаре и на 2,8% в Измире по сравнению с предыдущим месяцем. Однако снижение стоимости жилья в долларовом выражении продолжается уже 4 месяца. Средний показатель по Турции составил 1028 $ за 1 м2, а по Стамбулу – 1501 $.
Динамика цен за минувший год
| Месяц/год | Средняя цена 1 м2 по Турции (в $) | Средняя цена 1 м2 по Стамбулу (в $) |
|---|---|---|
| Январь 2023 | 994,2 | 1538,8 |
| Февраль 2023 | 1085,8 | 1685,6 |
| Март 2023 | 1144,9 | 1773,5 |
| Апрель 2023 | 1180,7 | 1815,1 |
| Май 2023 | 1194,5 | 1833,1 |
| Июнь 2023 | 1064,4 | 1608,9 |
| Июль 2023 | 1001,5 | 1493,7 |
| Август 2023 | 1030,2 | 1545,5 |
| Сентябрь 2023 | 1078,5 | 1616,7 |
| Октябрь 2023 | 1077,2 | 1590,1 |
| Ноябрь 2023 | 1057,7 | 1555,9 |
| Декабрь 2023 | 1048,3 | 1522,5 |
| Январь 2024 | 1028,2 | 1501,6 |
(периоды снижения цены отмечены жирным шрифтом)
Города, на которые стоит обратить внимание
Первый – это Стамбул, он был и остается лидером в продажах, среди иностранной аудитории покупателей в том числе. Второй неизменный лидер – Анталья, «курортная столица», и Аланья – участок провинции Анталья, наиболее востребованный у россиян.
Третий особо заслуживающий внимания – Анкара, четвертый – Измир.
Инвестиционная популярность Анкары с точки зрения покупки жилья продолжает увеличиваться уже не первый месяц. Как можно видеть из таблицы выше, за последний год недвижимость в турецкой столице подорожала на 78% в лирах, а срок окупаемости объектов наиболее короткий – всего 13 лет.
В феврале в Анкаре было продано 8300 единиц жилья, что на 65 резиденций больше, чем в феврале 2023-го. Столица стала одним из ключевых направлений внутренней миграции после сильного землетрясения, произошедшего год назад, и ее популярность будет продолжать нарастать. А в связи с тем, что после недавно завершившихся выборов цены, предположительно, могут весной несколько снизиться, и в Анкаре как в «некурортном» городе – в первую очередь, то сейчас самое время выбирать второй дом.
Вот районы Анкары, где за месяц было заключено наибольшее количество сделок (в алфавитном порядке):
- Акьюрт: 82
- Алтындаг: 588
- Бейпазары: 56
- Эльмадаг: 44
- Этимесгут: 895
- Гёльбаши: 419
- Гюдюль: 36
- Хаймана: 20
- Кахраманказан: 68
- Кечиорен: 1196
- Кызылджахамам: 120
- Мамак: 917
- Полатлы: 237
- Пурсак: 194
- Синджан: 879
- Енимахалле: 896
- Чанкая: 1407
- Чубук: 173
- Шерефликочхисар: 40
В Измире же было зафиксировано снижение продаж сразу на 15,6% в сравнении с февралем прошлого года. Ожидается оживление ситуации к лету, с возможным повышением цен, которые пока что немного упали. Поэтому можно рассмотреть возможность покупки недвижимости в этой провинции.
Что полезно знать инвесторам из-за рубежа: Измир за год «подорожал» на 59%, период окупаемости местного жилья – 16 лет. В феврале количество сделок в сегменте новостроек снизилось на 3,4% по отношению к прошлому году: итого 1059. Это 25,6% от общего объема. Востребованность вторички сократилась значительнее – на 19,1%, так что в этом сегменте продавцы сейчас явно сговорчивее. В феврале доля продаж вторичного жилья в общем объеме составляла три четверти: 74,4%.
По районам точные данные у аналитиков пока есть только за январь, но февральский рейтинг наиболее востребованных локаций вряд ли будет сильно отличаться: в этом плане Измир стабилен. Больше всего сделок в январе 2024 года состоялось в районе Буча – 531 единица жилья обрела новых хозяев. Далее идут Каршияка (407), Торбалы (363), Менемен (339), Конак (268), Карабаглар (250), Борнова (236), Чигли (212), Сеферихисар (167) и Байраклы (162).
Стоит уточнить, что граждане других государств приобрели в Измире в январе всего 32 резиденции, так что покупателей-иностранцев тут ждут с распростертыми объятиями, потому что они рассчитываются наличными.
Продажи иностранцам за январь – февраль
Объем сделок с инвесторами из-за рубежа в январе снизился на 50,5% по сравнению с тем же месяцем предыдущего года: 2061 подписанный договор. Доля продаж жилья иностранцам в общем объеме сделок в январе, напомним, была равна 2,6%. Анталья заняла первое место по количеству заключенных договоров: 747 реализованных резиденций. За Антальей следуют Стамбул (710) и Мерсин (211).
В феврале объем сделок с иностранцами снизился на 44,9% по сравнению с тем же месяцем прошлого года и составил 1846 единиц. Доля таких продаж в общем объеме составила ровно 2%. На первом месте по количеству приобретенных резиденций Стамбул (691 единица), на втором – Анталья (659) и на третьем – Мерсин (151).