Еще один тренд, вызванный пандемией – которая, при всех своих неудобствах и ограничениях, открыла перед инвесторами ряд новых благоприятных возможностей – это покупка земельных участков.
Люди стремятся к изолированной комфортной жизни (инвесторы из числа иностранцев в том числе), хотят обзавестись собственным «гнездышком»: и просторным, и уютным. Однако ассортимент отдельностоящих домов сейчас довольно ограничен: например, в Стамбуле «видовые» особняки на продажу уже не найти, не говоря про высокие цены. В аренду, впрочем, тоже. Больше того: на берегах Босфора даже просто участков земли почти не осталось. Да и вообще в этом мегаполисе в некоторых районах земельные наделы раскуплены подчистую.
Поэтому люди все чаще предпочитают строить такое жилье сами, а от покупки обычных квартир начали отказываться.
Каков выход? Покупка земли. Которой можно распорядиться как угодно:
- построить отдельный дом;
- построить несколько таунхаусов в «границах» одного-двух зданий – в одном жить, остальные сдавать. Например, на июльские праздники цена на виллы доходила до 20 000 TL в сутки и более;
- сделать одну виллу для себя и несколько маленьких «летних домиков» – под сдачу туристам и не только, или же на продажу;
- реализовать проект бутик–отеля или сервисных апартаментов;
- возвести офисные помещения. Или же чуть позже, когда тот или иной город разрастется, перепродать этот участок под офисы или склады (например, в Стамбуле офисы сейчас активно строятся; ожидается, что в ближайшие три года общий объем предложения офисных помещений в мегаполисе составит порядка 3,8 млн кв.м – именно такой спрос прогнозируется. И как раз сейчас, например, муниципалитет Башакшехир предлагает земельный участок под офисы за 105 млн TL).
Причем перечисленное – далеко не все возможные варианты.
Мы уже рассказывали о нескольких версиях использования участков, которые сейчас набирают популярность. В их числе – покупка земли под «семейные сите». В курортных районах, судя по объявлениям на профильных турецких сайтах недвижимости, то и дело можно «поймать» выгодный участок на побережье: например, половину или треть маленького острова и т.д.
Строительство своего дома кажется хлопотным, однако на самом деле вариантов с каждым днем все больше – в частности, покупка земли и быстрая сборка на нем уже готового «фабричного» типового дома (о чем подробнее расскажем чуть позже, в этой же статье).
СЫГРАТЬ КАК НА ДОРОЖАЮЩЕЙ, ТАК И НА ДЕШЕВЕЮЩЕЙ ЗЕМЛЕ
Количество людей, предпочитающих изолированную жизнь из-за эпидемии коронавируса, увеличивается день ото дня. Следуя за спросом, выросли и цены на землю; причем кое-где – практически вдвое за весьма короткий промежуток времени.
Эксперт по коммерческой недвижимости Tam Nokta Neo Turyap Угур Фер рассказал, что особенно растут цены на землю, в частности, в популярной провинции Анталья. Так, например, удельная цена на землю в районе Дёшемеалты, деревень Небилер и Дуаджы, которая составляла не так давно 400-600 TL за 1 кв.м, по итогам неполных полутора лет пандемии увеличилась до 900-1250 TL. И именно вследствие смещения инвестиционного спроса с квартир на частные дома. «Чтобы удовлетворить этот спрос, – рассказал господин Фер, – строительные компании начали активно скупать земли для реализации проектов с индивидуальными зданиями».
При этом, по заявлению эксперта, с учетом корректировки зонирования в провинции Анталья, рассмотрения властями заявок на новые разрешения и т.д., земельные участки под индивидуальную застройку подорожали здесь местами чуть ли не втрое: с 400-1000 TL до пандемии – до 1800-2500 TL к июлю 2021 года.
Ну а кто-то из инвесторов вполне может «сыграть» и на том, что пандемия обрушила гостиничный рынок: снизилась стоимость на землю с целевым назначением «под отели». В Кемере, Текирове, Кирише, Чамьюве, Авсалларе, Конаклы, Аланье, Газипаше и некоторых других районах участки, где планировалось возводить средства размещения, продаются уже по цене порядка 800 TL за 1 кв.м.
.jpg)
КАКИЕ УЧАСТКИ ПОЛЬЗУЮТСЯ СПРОСОМ?
Мы уже упомянули про «семейные сите», строящиеся «с нуля» на выкупленных участках земли и ставших крайне популярными буквально за последний год. Особенно в Стамбуле: новая тенденция отмечена во многих районах мегаполиса, от Бейкоза и Сарыера до обширных районов Чекмекёй и Пендик. Суть этого тренда – семейные участки, на которых возводится по нескольку отдельных вилл. Эта «мода» пришла на смену так называемым «семейным» квартирам – просторным, занимавшим этажи или таунхаусы. Если раньше каждая семья занимала, допустим, часть этажа в дуплексе, то теперь представители разных поколений живут в отдельных домах, пользуясь общей инфраструктурой: террасами для отдыха и барбекю, лужайкой, садом, спортплощадкой, бассейном и т.д. «Семейный сите» находится в зеленой зоне, окружен густой растительностью и представляет собой этакий оазис – при том что территориально он недалеко от центра.
Особенно такой формат востребован у состоятельных семей; и основная проблема в Стамбуле сейчас – подыскать подходящий участок, желательно с красивым видом, в идеале – на Босфор. А таких практически не осталось в продаже. Эксперты рассказывают, что подобные земельные наделы теперь уже получили название «нового золота».
Популярны такие участки – и такие вновь построенные сите – в том числе у состоятельной местной молодежи, которая не желает уезжать из города ни при каких условиях; но при этом точно так же стремится к комфорту и обособленности. Так что если раньше турки предпочитали постоянно жить на азиатской стороне мегаполиса, сейчас растет спрос на районы Этилер/Улус, Бебек и Акатлар в европейской части, близ Бешикташа.
Те же, кто может себе позволить заняться вдумчивым строительством вилл на вновь купленном земельном участке, выиграют вдвойне. Застройщики уточняют, что сейчас цены на так называемые «приличные» виллы в Стамбуле стартуют от $5 млн. И каждое дополнительное здание на участке – гостевой домик, или даже просто удобная пристройка – сразу увеличивает его стоимость.
Напомним, на курортах наблюдается взрывной спрос на аренду вилл, особенно на Средиземном и Эгейском побережье. Сезонная арендная плата выросла вдвое и выше. В том же Ялыкаваке (Бодрум) над заранее бронировавшими дома арендаторами, согласными платить по 40 000 лир в месяц, многие посмеивались; теперь им практически завидуют – сейчас в Ялыкаваке невозможно найти ежемесячную аренду вилл менее чем за 100 тысяч TL. А ведь покупка земли в окрестностях Бодрума вполне возможна.
Продаются как целые острова, так и их фрагменты; привлекательные земельные участки в престижных курортных районах. Вот, например, совсем свежее предложение – три участка в Алачаты (новый «фаворит» среди курортных поселков – Чешме, близ Измира): один – на 538 кв.м и два – по 541 кв.м. Цена стартует примерно с 12 млн TL, на продажу их выставил местный муниципалитет.
БЫСТРО ДОРОЖАЮЩИЕ ОСОБНЯКИ И МЕСТО ПОД НИХ
Вопрос покупки особняков для собственных нужд с учетом корректировки потребительского спроса за полтора года пандемии поднимается особенно часто. Также видно отражение постоянного спроса на землю как на «место под собственный дом». Аналитики сферы недвижимости сообщают, что цены на особняки в Турции выросли более чем на 60%, а на землю – более чем на 35% за последний год. Поиск участков, где можно построить свой дом, особенно активен в Стамбуле и прилегающих провинциях, а также в приморских регионах, особенно на Эгейском побережье. В упомянутых областях рост цен даже выше среднего показателя по году, и эксперты полагают, что эта тенденция сохранится еще довольно долго: ведь накопившие некоторую финансовую подушку «белые воротнички», менеджеры высшего и даже среднего звена перестроили свою жизнь так, чтобы уехать из мегаполисов с возможностью работать удаленно, постоянно находясь в более спокойных районах. И даже те, кто не располагает внушительными суммами, все равно ищут хотя бы небольшие участки, где для себя и семьи можно построить дом хотя бы на несколько комнат.
Портал недвижимости Endeksa.com представил следующие данные: отдельностоящие дома выросли в цене в среднем по Турции на 64,43%. Средняя цена продажи 1 кв.м особняка составила 5 801 TL, средняя цена на дом равна 1 116 200 TL, приблизительный срок окупаемости – 31 год.
- Явный лидер из курортных регионов – Мугла: за минувший год особняки в этой провинции подорожали на 64,53%, средняя цена квадратного метра в них превысила 11 тысяч TL, а средняя цена за дом поднялась до 1 959 246 TL; примерная окупаемость – 35 лет.
- В Анталье как еще одной мега–популярной и среди туристов, и местных жителей провинции рост цен на особняки еще больше: 70,71%. 1 кв.м обойдется в 5910 TL, средняя цена дома – 1 347 480 TL, а вложения можно вернуть примерно за 32 года.
Но не у всех покупателей есть упомянутые миллионы; поэтому кто-то присматривает именно землю в приглянувшихся районах, а потом начинает подбор проекта и поиск застройщика, который поможет реализовать его мечту. С тем чтобы построить дом либо для личных нужд, либо на продажу – продав и купив уже участок большего размера, и построив больше домов.
Так что покупка земли из второстепенной по значимости категории объектов недвижимости превращается в одну из наиболее востребованных. Оценивая предоставленные статистикой цифры, партнер–основатель и генеральный директор Endeksa.com Геркем Огют подчеркнул, что с учетом того, что «запасов» отдельностоящих домов, подходящее для «новых реалий» – просторных, с большими балконами, собственным садом, террасой, бассейном и т.д. – в продаже все меньше: их раскупают. Опытные консультанты по недвижимости испытывают трудности с тем, чтобы подобрать и предложить клиентам достаточный выбор – и это при высокой стоимости жилья. «Даже если цены немного снизятся с окончанием пандемии, это снижение будет невелико из-за возросших трат на само строительство», – отметил он.
Поэтому, подчеркнул господин Огют, все сильнее тенденция объединяться для совместной покупки участков земли с родственниками и даже с друзьями, с тем чтобы разделить расходы в равных долях, организовывать «собственные» сите (жилые комплексы), строя по нескольку домов, и таким образом получить возможность жить изолированно, уложившись в меньшую сумму, чем покупка «видового» особняка: «В результате выросли и цены на землю. Что касается коммерческой недвижимости, мы наблюдаем смещение спроса с больших площадей на офисы меньшего размера. Несмотря на то, что последствия пандемии стихают, многие «удаленщики» сообщили, что планируют сделать свою дистанционную работу постоянной. Так что спрос и на отдельностоящие дома, и на землю под них сохранятся как минимум в ближайший период».
Плюсы и минусы покупки недвижимости в Турции
ПРОДАЖА УЧАСТКОВ ОТ ВЛАСТЕЙ
На самом деле, землю предлагают не только собственники: регулярно продают ее государственные либо близкие к государственным структуры – министерства, муниципалитеты и т.д. Так, 6 июля 2021 года в Анкаре состоялся аукцион по продаже сразу 187 участков земли в 9 провинциях. Продавец – Управление массового жилищного строительства Министерства окружающей среды и урбанизации (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı –TOKİ).
Покупатели имели возможность приобрести наделы под жилищное строительство и под коммерческие объекты, с первоначальным взносом 25% и с рассрочкой на 5 лет (60 месяцев). Всем желающим предлагалось почти две сотни наделов в Адане, Аксарае, Анкаре, Анталье, Айдыне, Элязыге, Стамбуле, Измире и Ушаке, общей площадью 589 171 кв.м.
Буквально двумя днями позже, 8 июля, новых владельцев искали еще 144 пустующих участка в 16 провинциях. Выставило их на продажу Министерством окружающей среды и урбанизации; вырученные средства пойдут на программу преобразования городов. По данным, предоставленным Министерством, речь идет о 26 участках в районах Чанкая, Гёльбаши, Енимахалле, Кахраманказан, два – в районах Зейтинбурну и Бейоглу в Стамбуле; десятки – в районах Торбалы, Байындыр, Буха, Газиемир и Ширмеш в Измире. Еще предложены Дидим; пять участков – на территории провинции Мугла; четыре – в Мерсине, и прочие. Целевое назначение большинства наделов – под строительство квартир и домов, и расположены они именно в жилых районах.
СБОРНЫЕ ДОМА НАБИРАЮТ ПОПУЛЯРНОСТЬ
В Турции резко выросли объемы продаж сборных домов в рамках новой программы субсидирования жилья государством. В частности, власти готовы компенсировать покупателям до 40 000 TL желающим построить таковые. Это объясняется реализацией программы переселения из ветхого и аварийного жилья; не имеющим возможности его отремонтировать самостоятельно, власти готовы предложить варианты: переезд в новый дом в том числе.
Правда, для получения этой субсидии нужно быть собственником участка или доли в нем и иметь турецкое гражданство; однако многие иностранцы его уже имеют, либо же находятся на этапе его получения.
Как бы то ни было, даже негражданам – обычным покупателям – купить и заказать сборку уже готового дома, выбрав из предложенных вариантов, намного быстрее, проще и удобнее.
Не говоря про то, что они намного дешевле: площадь таких зданий стартует всего от 45 кв.м. На цену влияет в том числе применяемый материал: выше его качество – выше цена. Стоимость типовых сборных домов – от 30 до 500 тысяч TL. Кстати, «в ходу» даже сборные дома из категории б/у.
КАК РАССЧИТАТЬ ДОПУСТИМУЮ ПЛОЩАДЬ БУДУЩЕГО ДОМА?
Один из главных вопросов, которые беспокоят инвесторов, планирующих приобрести землю, – какого размера объект можно построить. Ведь сейчас многие стараются купить участок, чтобы возвести на нем не один особняк, а несколько.
С этим вопросом обращайтесь к консультантам, однако простейший расчет – это коэффициент, указанный в документах (например, 1,25: риэлторы подскажут, где именно та цифра, на которую надо обратить внимание). То есть, если у вас в наличии участок площадью 1000 кв.м, и прописан коэффициент 1,25, то: 1000 кв.м х 1,25 = 1250 кв.м. Таким образом, общая площадь здания должна составлять не более 1250 квадратных метров.
ТАК ПОКУПАТЬ ДОМ ИЛИ ВСЕ ЖЕ СТРОИТЬ?
Понятно, что строительство может быть долгим и хлопотным – если не брать в расчет предложенный выше вариант с фабричными сборными домами. Однако есть и ключевой аргумент в покупку именно земельного участка «под дом»: покупка земельного участка и строительство на нем дома всегда обходятся дешевле.
По сути, вы можете получить здание+землю за треть от той суммы, которую заплатили бы за готовую и полностью оснащенную виллу того же размера на такой же территории. И это – прекрасный вариант обзавестись домом, о котором вы действительно мечтали, и именно в том варианте, который вы хотели бы видеть, со всеми нюансами.
Но обязательно обратите внимание на два момента:
- Строительные материалы. Здесь тоже не обойтись без консультации с надежными специалистами; понадобится и целое исследование, какой именно выбор сделать с учетом требований к изоляции, сейсмостойкости, погодных условий и т.д., с учетом местоположения и специфики данного конкретного участка земли.
- Зонирование. Детально разузнайте, как купленный участок себя «поведет» в тех или иных климатических условиях. Изучите структуру земли, «розу ветров»; осведомитесь о возможностях наводнения, подтопления и прочих подобных ситуациях; соберите максимально полные данные по инсоляции (часах солнечного света, углу освещения и т.д.) на каждый месяц года.
За более подробными консультациями по покупке земельных участков в Турции и строительстве жилья на них обращайтесь в TurkEstate.
