Новые тренды рынка арендного жилья в Стамбуле

Стамбул стабильно лидирует по объемам продаж жилья в Турции уже многие годы. Крупнейший мегаполис страны, где жизнь не затихает ни на минуту, и где только по официальным данным проживает более 16 миллионов человек, является одним из мировых центров притяжения туристов, бизнесменов и других приезжих.

Именно поэтому жилье в аренду здесь всегда будет востребованным; и по этой же причине вопросы съема недвижимости остаются на повестке дня постоянно.

Содержание:

• Динамика прироста аренды в Стамбуле
• Аренда и собственники
• Аренда и съемщики-иностранцы
• Новый стамбульский тренд: посуточная аренда
• Почем краткосрочный съем?

В смысле арендных ставок Стамбул остается одним из самых дорогих городов страны, где средняя сумма за месяц еще год назад перевалила за 10 000 турецких лир (TL). А годовой прирост на аренду в мегаполисах составил 140–180%; причем только по официальным данным.

Однако в 2023 более актуальными на территории самого мегаполиса и его окрестностей стали другие вопросы. В частности, пустующие дома и квартиры, в которых хозяева и сами не живут, и продавать либо сдавать их не собираются – при том, что в Стамбуле отчаянная нехватка жилья в аренду.

На законодательном уровне обсуждается вариант введения санкций для таких собственников; но если прошлой весной поговаривали о разовых штрафах, то теперь муниципалитет мегаполиса лоббирует повышенный налог на простаивающую жилую недвижимость. Ссылаясь на успешную европейскую практику такого рода – в частности, «испанский сценарий»: в Испании власти пополнили таким образом казну за счет увеличения налоговых отчислений со стороны тех собственников, кто не пускает никого в свое жилье.

Как бы то ни было, желающим прикупить квартиру или дом в Стамбуле и зарабатывать на аренде можно не беспокоиться, что резиденция окажется невостребованной и будет простаивать – если, конечно, не ставить цены намного выше рыночных.

Ну а что происходит сегодня с трендами и тарифами на съем жилья – читайте ниже.

Динамика прироста аренды в Стамбуле

Нагляднее всего будет проследить ситуацию с ценами в «разрезе» года.

Так, еще по итогам февраля 2022 в мегаполисе аналитики зафиксировали увеличение средних арендных ставок сразу на 250% за 12 месяцев. Это был наивысший показатель по всей стране.

Из районов самым «подорожавшим» оказался Кяытхане – плюс 251% к ставкам годичной давности.

Далее шли (в порядке убывания):

• Шишли (+206%);
• Мальтепе (+197%);
• Бейоглу (+189%);
• Бешикташ (+180%);
• Сарыер (+165%);
• Бейкоз (+163%);
• Ускюдар (+153%);
• Эюпсултан (+134%);
• Аташехир (+129%);
• Кадыкёй (+126%);
• Бакыркёй (+123%);
• Фатих (+122%);
• Бейликдюзю (+95%).

Какова ситуация сейчас? Портал анализа цен на турецкую недвижимость Endeksa.com опубликовал отчет о том, какое жилье весной 2023 года было реально снять в Стамбуле на 10 000 TL.

Используя передовые возможности цифровых технологий, а также искусственный интеллект в оценке недвижимости, в Endeksa уточнили, что средняя арендная плата за жилье в Стамбуле по состоянию на конец марта 2023 года увеличилась на 11% только по сравнению с предыдущим месяцем, составив в среднем 13,75 TL за 1 м².

Соответственно, из расчета типового метража, за 10 000 TL в Стамбуле весной можно было арендовать апартаменты площадью 119 м² в Авджыларе, 76 м² – в Ускюдаре или, например, 55 м² – в Шишли.

Вот более точные данные:

Аренда и собственники

При этом свободных резиденций в аренду наблюдается большая нехватка, причем уже который месяц. На фоне того, что, как мы уже уточняли выше, – многие домовладельцы держат свою недвижимость в Стамбуле закрытой, не продавая, не сдавая ее и не живя в ней самостоятельно.

Причем речь не только о крайне редко приезжающих в Турцию иностранцах, которые отказываются сдавать свои квартиры, чтобы не связываться с хлопотами по аренде: нередко это сами турки. Одна из причин тому – нежелание заключать долгосрочные договора с ежегодным продлением: поскольку по ним в случае пролонгации на следующей год сейчас можно повысить платеж арендатору не более чем на 25%. Что в сравнении с годовой динамикой, как мы понимаем, – капля в море.

В итоге собственники либо выжидают, чтобы попозже сдать жилье подороже, дабы не терять в доходах, или просто продать, либо втихую выводят их на так называемый «черный рынок» аренды – который в официальной статистике уже не фигурирует.

Тем более сейчас, когда прошел первый раунд президентских выборов и на носу – второй: в послевыборный период, полагают эксперты, ожидается повышение цен на жилую недвижимость по всем направлениям. Так что собственники квартир и домов, которые все-таки планируют снова – или впервые – выводить их на арендный рынок, переключились на «режим ожидания».

И сейчас количество пустующих резиденций в одном только Стамбуле превышает… 400 000.

Собственников отчасти тоже можно понять: за год в этом мегаполисе аренда квадратного метра жилья подорожала на 150% с лишним, а за два года – до 474%. А ведь 25% ограничение на повышение арендной платы, которое истекает 1 июля 2023, будет продлено: об этом уже сообщили представители власти.

Аренда и съемщики-иностранцы

Напомним, на вновь заключаемые договоры на аренду жилья – не пролонгируемые – собственник вправе озвучить ту цену, которую считает нужным. И ждать арендатора, который на нее согласится.

Последние год-полтора на завышенные тарифы жаловалось в основном местное население: многие семьи всю жизнь снимали жилье, которое внезапно оказалось им не по карману. Иностранцы же, особенно валом хлынувшие в Турцию с февраля 2022 года из России и Украины «долгосрочные туристы», выкладывали запрошенные суммы, не особо вникая в нюансы местной экономики.

Однако не прошло и года, как протесты начались и в этом клиентском сегменте: арендные ставки начали существенно бить по карману не только приехавших из стран бывшего СНГ, но и европейцев.

После начала летнего сезона даже иностранцы, которые арендуют меблированное жилье на длительный срок, заявляли, что их не устраивает повышение ставок.

Кстати, такое уже давно наблюдается в прибрежных районах – Антальи, Аланьи и, в частности, курортов Муглы, которые и так-то дешевизной, мягко говоря, не отличались.

Расценки тут за год как минимум удвоились: тарифы на съем жилья с мебелью поднялись с 750 до 1500 TL в сутки за квартиру 1+1, а за отдельно стоящий дом – от 3500 до 10 000 TL.

И это «в среднем». Например, советник по недвижимости Четин Аксу, специалист по связям с общественностью Ассоциации консультантов по недвижимости Мармариса (одного из наиболее популярных курортных городов в провинции Мугла), по итогам проведенного исследования рассказал, что, несмотря на установленный правительством лимит повышения арендной платы, цены на съем многие собственники все-таки продолжают увеличивать. Или, если не удается сдать недвижимость по желаемым тарифам, – просто закрывают его до лучшей поры: в упомянутом Мармарисе сутки в квартире 1+1 уже стоят до 2000 TL.

Почему мы отвлеклись от Стамбула и переключились на побережье? Для примера: ведь теперь этот – ранее чисто «курортный» – тренд в полном объеме перекинулся на мегаполис.

Представители профильных ассоциаций и экономисты уточняют, что рынок арендного жилья должен удовлетворять потребности гостей из-за рубежа. Из которых много туристов; а туризм – один из «краеугольных камней» экономики Турции.

Новый стамбульский тренд: посуточная аренда

Даем подсказку интересующимся покупкой недвижимости в Турции, в частности, – в провинции Стамбул: посуточная аренда сейчас в плане выгоды вытесняет долгосрочную. Это – один из наиболее явных трендов нынешней весны в мегаполисе.

Особенно это актуально, когда речь идет о премиальных локациях с видом на Босфор. Свободных лотов такого плана в мегаполисе сейчас днем с огнем не найдешь; так что застройщики активизировались и стараются как можно быстрее возводить новые проекты такого плана – то есть с «видами».

В сегментах премиум и элит переключение на посуточную аренду (и приобретение качественных резиденций с панорамными видами, именно с прицелом на посуточный или понедельный съем) – очень заметная тенденция, которую имеет смысл взять на вооружение.

Особенно это касается таких популярных районов, как Джихангир, Мода, Бешикташ, Сарыер, Бебек и Ускюдар. В этих локациях и туристы, и приезжающие в город по делам бизнесмены стараются сочетать приятное с полезным и получить незабываемый, уникальный опыт проживания в квартире или доме с видом на Босфор и/или ключевые стамбульские достопримечательности; и расходы их не останавливают.

Почем краткосрочный съем?

С учетом специфики краткосрочной аренды, четкой статистики нет. Однако известно, что аренда элитных резиденций начинается от 5000 TL в сутки; и чем роскошнее лот – тем выше цена, которая доходит до 30 000 TL за ночь.

Если есть желание снять жилье с видом на Галатскую башню и Босфор с террасы, то арендатору придется выложить в сутки от 17 000 TL.

В Бешикташе – чуть поодаль от Золотого Рога и Галатской башни – цены чуть более разумные; однако все равно стартуют от 7000 TL. Хотя все равно доходят до 20 000 TL, с учетом локации, а также метража облюбованной резиденции.

Что-то поскромнее можно найти на азиатской стороне: например, аренда роскошного жилья в районе Кадыкёй начинается от 8000 TL.

Хотя облюбованный многими Бейкоз не сказать чтобы недорогой: здесь цены как на европейской стороне мегаполиса – от 20 000 до 24 000 TL.

Другой вопрос, что в упомянутых районах цены на жилье на продажу довольно высоки; то есть, чтобы приобрести что-то под сдачу в посуточную аренду, придется вложить крупную сумму.

Ряд собственников, потенциально рассматривающих вариант сдачи купленной недвижимости внаем, останавливают хлопоты с уборкой, ремонтом и т. д.; но как раз тут можно полностью – и с гарантией – обезопасить себя от таковых. А сделать это можно, если выбрать апартаменты в крупных комплексах от известных гостиничных брендов, где абсолютно все связанные со временными постояльцами беспокойства берет на себя управляющая компания. Да, за определенное вознаграждение; и – да, такие резиденции дороже, чем квартиры в обычных «сите». Но в контексте краткосрочной – особенно посуточной – аренды для собственника это, пожалуй, один из лучших вариантов.

Тем более в Стамбуле, который «никогда не спит», и в который туристы и деловые путешественники приезжают нескончаемым потоком.

Вот еще несколько статей на тему жилья в мегаполисе из числа недавно опубликованных на нашем портале:

• Обзор цен и перспективы рынка недвижимости в Стамбуле на 2023 год;
• Плюсы и минусы жизни в Стамбуле для иностранцев;
• Рекордсмены года: среди городов – Стамбул, среди районов – Эсеньюрт.