Доля иностранцев в общем объеме покупателей квартир и домов на территории Турции стабильно растет. Девелоперы надеются, что 2021 год станет рекордным в плане продаж такой недвижимости зарубежным инвесторам, и надеются не без оснований: средняя стоимость единицы жилья, хозяевами которой становятся граждане других государств, уже практически достигла $0,2 млн.
Немалую роль в этом сыграло то, что для покупателей-резидентов других государств, привозящих в страну доллары и евро для совершения сделки, неуклонный рост курса обеих валют очень выгоден.
Содержание:
- Стамбул понемногу превращается в конгломерат мини-государств
- Как новые правила реализации жилья иностранцам скажутся на продажах?
- Президент Ассоциации застройщиков и инвесторов жилищного строительства (KONUTDER) Алтан Эльмас
- Какие меры принимаются сейчас?
- Перспективы радуют
В связи с преимуществами иностранной валюты перед турецкой лирой (TL) объем продаж жилья иностранцам будет гарантированно расти и дальше. По данным на 09 декабря 2021 года, курс доллара уже достиг 13,65 TL, курс евро – 15,62 TL. Игроки рынка заговорили уже о доминировании иностранцев среди покупателей: именно они охотно покупают дорогие объекты, часто – несколько. Реальность такова: турецкая лира как финансовая единица сдает позиции, и инвесторы из других государств уделяют повышенное внимание Турции. И этот процесс еще активизируется, если инфляция резко не затормозит – на что надежды не слишком велики.
Продажи домов иностранцам в сентябре выросли на 25,8% по сравнению с тем же месяцем предыдущего года, составив 6630 единиц. Первое место по объемам занял Стамбул – 2995 сделок; за ним – Анталья (1358 сделок) и Анкара (408 сделок). Во всех основных городах страны, по мнению экспертов, количество договоров купли-продажи от месяца к месяцу будет расти. Наиболее востребован Стамбул, о чем Turk.Estate рассказывал раньше.
Прирост недвижимости в цене составил менее 30% за минувший год; по данным на начало осени, это +26%. Только за август – один из лучших месяцев года в плане сделок с недвижимостью – квартир и домов в этом мегаполисе было продано на общую сумму 17,6 млрд турецких лир (TL), что почти вдвое выше долгосрочного среднего уровня, установленного в размере 8,5 млрд TL в месяц. В сентябре уровень продаж зарубежным инвесторам был на 2028 единиц выше среднего исторического показателя.
Стамбул понемногу превращается в конгломерат мини-государств
В мегаполисе есть кварталы, где уже сейчас проживают практически одни только иностранцы, известный брокер по недвижимости Сонгюль Топрак Озсан отметила: «Некоторые объекты в таких регионах, как Бейликдюзю, Эсеньюрт и Бахчешехир, целиком продаются иностранцам.
Игроки рынка полагают, что это не слишком хорошо; госпожа Озсан также считает, что уже сейчас нужно вводить некоторые ограничения – например, продажа зарубежным покупателям не больше 10% недвижимости в каждом сите. Ввиду популярности ряда комплексов соблюсти это требование в ближайшее время проблематично, тем более что турецкие граждане с учетом своего финансового положения не всегда в состоянии раскупить все остальные резиденции в том или ином элитном комплексе.
Так мини-государства и образуются. Это иностранцев зачастую радует: можно жить в Турции – и при этом в окружении соотечественников, или как минимум граждан соседних стран Евросоюза.
Сонгюль Топрак Озсан поведала и о причинах, побуждающих сейчас резидентов других стран приобретать жилье в Турции: «Иорданцы и саудиты покупают квартиры и дома в основном в инвестиционных целях, россияне – преимущественно для отдыха, иранцы и иракцы –для получения вида на жительство. Китайцы же ориентированы на скорейшее получение гражданства, потому что Турция – одна из стран, гражданам которой легко въехать в Европу и Америку». Госпожа Озсан призналась, что в новом китайском квартале в Стамбуле цены резко выросли именно тогда, когда китайская компания провела предварительную встречу, касающуюся возможного приобретения сразу сотни квартир.
Возможным решением этой проблемы – имеем в виду массовые продажи жилья иностранцам, тогда как все меньше турецких граждан могут позволить себе приобрести квартиры, в которых очень нуждаются – игроки рынка недвижимости считают переориентацию зарубежных инвесторов с жилья на покупку свободных офисов и магазинов, которых как раз сейчас переизбыток, «…и именно этот избыток предложения надлежит как можно быстрее ликвидировать. Таким образом, удастся и получить более высокий доход – вливания в экономику – и решить проблему поиска жилья горожанами», – считает брокер.
Но для этого иностранцам так или иначе нужно будет предложить какие-то бенефиты – сродни тем, что они получают, приобретая квартиру или дом.
Вопрос корректировки преференций для резидентов других государств, покупающих жилье в Турции, обсуждается давно. Напомним, с 20 сентября 2021 года все продаваемые зарубежным квартиры и дома дополнительно оцениваются независимой комиссией, во избежание фальсификаций с получением ускоренного получения гражданства при сделках на сумму от $250 000.
Как новые правила реализации жилья иностранцам скажутся на продажах?
Риэлторы уже предлагали некоторые ограничения, видя одной из мер замену ускоренного получения гражданства на вид на жительство. Это потенциальные покупатели восприняли в штыки. Так нашлась ли золотая середина в этом вопросе?
Практика переоценки при продажах иностранцам, которая на самом деле существует еще с 2018 года, была изменена на назначение независимой экспертизы. С 20 сентября жилье при сделках проходит переоценку сторонними специалистами (назначенными через специальную систему TADEBİS-WEB TAPU). Это означает, что продавец и покупатель не могут договориться о стоимости квартиры или дома между собой. Количество сделок упало – за счет тех, кто рассчитывал прописать в договоре завышенную сумму для получения ускоренного гражданства, заплатив в итоге меньшую. Соответственно, доход, полученный от продаж иностранцам в секторе жилой недвижимости – испытывающем, к слову, нехватку наличных средств уже довольно долго – снизился. Государство же лишилось налоговых поступлений от несостоявшихся сделок.
Уже выяснилось, что общая сумма сделок, отмененных или приостановленных вследствие нового постановления о независимой оценке жилья, достигла не менее 1,8 млрд TL – всего за 15 дней.
Президент Ассоциации застройщиков и инвесторов жилищного строительства (KONUTDER) Алтан Эльмас
Алтан Эльмас лично объяснил проблему президенту Реджепу Тайипу Эрдогану, а также Министру окружающей среды и урбанизации г-ну Мурату Куруму, высказываясь от имени всего сектора. Господин Эльмас считает, что принятые меры по независимой оценке были разумны, и пойдут только на пользу. Ведь благодаря автоматизации данных, задействованной в процессе, теперь информация обо всех сделках незамедлительно поступает представителям власти. Некоторые убытки не полученной от продаж жилья прибыли есть, но они были обоснованны: «…похоже на то, что разумный компромисс, своего рода средний путь, был найден».
С этим, впрочем, категорически не согласен президент Ассоциации по продвижению зарубежной недвижимости (GİGDER) Омер Фарук Акбал. Который, оценивая недополученные 1,8 млрд TL, высказался следующим образом:
«Мы всеми силами пытаемся поднять стоимость недвижимости с помощью государства и экспертов. Строительная отрасль пытается увеличить прибыль как для себя, так и для государства в целом – за счет увеличения объемов поставляемого на экспорт; хотелось бы, чтобы и застройщики, и Турция в целом зарабатывали больше, продавая недвижимость иностранцам по более высокой цене. На наш взгляд, в независимой оценке необходимости нет. Так что наша ассоциация категорически против такой практики».
Председатель правления EYG Group Омер Фарук Челик – один из опытнейших игроков рынка и к тому же один из ветеранов сферы строительства и недвижимости, – занял промежуточную позицию. Сообщив, что от трех до пяти тысяч компаний, продающих недвижимость, не вполне оправдывают свою репутацию; а значит – находятся под подозрением, и их работа подлежит проверке и контролю. Да, это необходимо сделать, но не ставить ограничения потенциальным покупателям из-за рубежа.
Председатель BOSS4 Gayrimenkul Абдулкадыр Аккуш сообщил: «По меньшей мере 10% иностранных клиентов отказались от наших услуг в результате нововведения. Некоторые подрядчики со своей стороны также были вынуждены отменить продажи. Еще у нас 15-20% отказов со стороны зарубежных покупателей в новых строительных проектах…
Независимую оценку (в ее нынешнем варианте – примечание Turk.Estate) мы считаем не вполне адекватной: оценщик рассматривает в основном метраж квартиры, однако в проектах есть много важных особенностей, которые увеличивают стоимость жилья – и заслуженно. Еще одна недоработка оценщиков – в том, что многие из них плотно сотрудничают с банками и привыкли считать, что недооценка – это правильно. Это не соответствует действительности». В результате инвесторы из числа граждан других государств порой отказываются от сделок и переключаются на поиск недвижимости в других странах – этого допускать никак нельзя, считает эксперт.
Председатель правления İnsay Yapı Ихсан Чулхалык солидарен: «Если правильное решение в этом вопросе не будет принято, продажи иностранцам упадут, и строительная сфера в целом сильно пострадает. Мы должны вернуть квартиры, которые продаем, на рынок для иностранцев, чей интерес крайне важен в нынешний период, когда внутренний спрос затих; об этом нельзя забывать».
Генеральный директор Bahaş Holding Абдусамет Бахадыр сетует: «С заметным ускорением продаж недвижимости иностранцам начиная с марта 2021 года мы могли бы достичь показателя 50 000 сделок к концу года. Однако новое положение о независимой оценке вызвал ряд отмен сделок; причем процент довольно серьезный. Подрядчики разочарованы, экономика страны терпит убытки. Необходимо срочно решить вопрос о методе оценки. В противном случае мы не сможем достичь желаемых плановых показателей к концу 2021 года».
Председатель правления Özyurtlar Holding Тамер Озьюрт добавил, что постановление изначально было направлено против обмана в транзакциях. Однако многие оценщики начали занижать продажную стоимость домов примерно на 40% – и совершенно не обоснованно. «Следует как можно скорее изменить практику оценки и разработать новые альтернативы. Если для решения этой проблемы не будут приняты срочные меры, ущерб для отрасли вырастет многократно, а продажи резко упадут».
Сейчас многие застройщики, возводящие элитные жилые комплексы, продают именно иностранцам до 80% резиденций в каждом здании, комплексе либо сите. Занижение стоимости квартиры не слишком внимательными или откровенно некомпетентными оценщиками на 40-45% вынуждает изрядный процент покупателей отказаться от сделки.
Какие меры принимаются сейчас?
Обсуждается вопрос создания специальной комиссии, проверяющей корректность работы оценщиков. Когда игроки рынка забеспокоились всерьез, они передали этот вопрос министру окружающей среды и урбанизации Мурату Куруму, который и дал указания по реорганизации (оптимизации) работы электронного портала по оценке недвижимости. Согласно информации, полученной от должностных лиц Министерства, в рамках действия нового постановления компаниям предоставлено право выбирать оценочную фирму из перечня одобренных государством.
Кроме этого, оценщики будут работать каждый в своем регионе – что очень важно: поскольку эксперт, например, из Стамбула не в состоянии точно оценить преимущества той или иной квартиры на курорте Средиземноморского или Эгейского побережья, не будучи знаком со спецификой местного региона и спроса там.
Контролирующие органы продолжат проверки с целью предотвращения мошеннических сделок (по заведомо завышенной чуть ли не на 30-50% цене, для получения ускоренного гражданства).
Власти заявили: «В случае возможных злоупотреблений компании, проводящие оценку, будут наказаны вплоть до закрытия, а покупатель лишится полученных, благодаря льготе, турецких паспортов».
Перспективы радуют
Резюмируя происходящее в строительной сфере в связи с новым постановлением – и его последствиями – можно сказать, что после некоторого периода нововведения, процесс продажи жилья иностранцам постепенно выводят на нужные «рельсы» и для потенциальных покупателей, и для строительного рынка Турции.
Покупатели станут более защищены, документы на приобретаемую недвижимость будут проходить дополнительную проверку, и беспокоиться о внезапной потере полученного ускоренного гражданства не по своей вине уже не придется.
Не вполне четкая работа независимых экспертов полным ходом корректируется: власти взяли это под контроль.
Согласно данным статистического агентства TÜİK, в сентябре 2021 года объем продаж домов иностранцам вырос на 25,8% по сравнению с сентябрем 2020-го (итого 6630 сделок), а за январь-сентябрь их число увеличилось на 43,2% и достигло 37 479.
В октябре продажи жилья зарубежным покупателям увеличились на 12,1% по сравнению с тем же месяцем прошлого года, составив 5893 сделки. С января по октябрь 2021 года объем сделок с зарубежными инвесторами увеличился на 38% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достиг показателя в 43 372 единиц.
Оценивая полученные данные, президент Ассоциации по продвижению зарубежной недвижимости (GİGDER) Омер Фарук Акбал подчеркнул: «Темпы роста продаж иностранцам в сентябре составили 25,8% по сравнению с тем же месяцем прошлого года, и 43,2% – за период январь-сентябрь 2020-го. Да, мы видим, что когда была изменена система оценки, негативный эффект новой системы частично отразился на продажах в октябре со снижением темпов роста продаж.
Однако решение Министерства окружающей среды и урбанизации об изменении положения, в соответствии с которым назначается фирма по автоматической оценке при продаже жилья иностранцам, предотвратило усугубление нанесенного ущерба и кризис в этом секторе.
Смена автоматического назначения компании-оценщика на выбор вручную позволит оптимизировать этот процесс, параллельно исключив варианты мошенничества. Ассоциация экспертов по оценке Турции и Совет по рынкам капитала будут контролировать работу оценщиков, и в случае обнаружения нарушения на оценочную компанию будут наложены серьезные штрафы, вплоть до закрытия». Президент GİGDER выразил признательность министру Мурату Куруму и представителям Министерства финансов, «…которые выслушали нас и сотрудничали с GİGDER на всех этапах работы нового постановления. Также благодарим Управление по инвестициям при президенте Турции, Управление земельного кадастра, организации SPK, TDUB, MÜSİAD, KONUTDER, GYODER и İNDER – все те важные учреждения и неправительственные организации строительного сектора, которые продемонстрировали удачный вариант сотрудничества. Поддержав представителей сектора и добросовестно предоставив необходимую поддержку, ориентированную на максимально оперативное решение наболевшего вопроса» (цитирует Омера Фарука Акбала портал Emlakgundemi).
«Уточним, что если бы Министерство окружающей среды и урбанизации не предложило столь конструктивное решение проблемы, о ранее поставленной нами цели в 50 000 сделок с иностранцами в 2021 году можно было бы и не мечтать; более того – GİGDER прогнозировала, что объем сделок в 2022-м способен снизиться примерно до уровня в 30 тысяч.
Однако вовремя принятые меры позволяют нам снова надеяться на показатель в 50 000 сделок с зарубежными покупателями по итогам 2021 года. Теперь уже можно говорить о новой для нас цели – продажи на сумму $10 млрд в 2022 году», – сообщил президент GİGDER.
Согласно исследованию GİGDEKS, уже сейчас средняя цена продажи жилья для иностранцев достигла до $196 037. Россияне, присматривая себе недвижимость за границей, из всех стран неизменно предпочитают Турцию.
