Покупка жилья в Турции: актуальные апдейты

Жилищный рынок страны понемногу приходит в себя после недавних грустных событий; но, во-первых, они затронули ограниченное число провинций. А во-вторых, в чем-то даже простимулировали – например, в вопросе более тщательного подбора жилья под покупку и проверки состояния зданий.

Turk Estate собрал для вас некоторые важные цифры, факты и обновления (в том числе в законодательстве), касающиеся сферы продаж жилой недвижимости в Турции в I квартале 2023 года − с января по март.

Содержание:

• Безопасно ли покупать жилье в Турции с учетом сейсмоопасности региона?
• Новые тренды
• Законодательство: нынешние и грядущие перемены
• Спрос на жилье в Турции: актуальная статистика
• Динамика роста сделок с инвесторами из-за рубежа за последние 10 лет
• Статистика по продажам недвижимости иностранцам с учетом наиболее востребованных ими провинций

Безопасно ли покупать жилье в Турции с учетом сейсмоопасности региона?

Ответ один: «Не опаснее, чем раньше». Всем известно, что Турция находится в сейсмической зоне; одни районы более «подвижны», другие – менее. Но говорить о том, что столько зданий обрушилось, потому что там плохо строят, некорректно.

• Во-первых, большой массив пострадавших домов – те, которые строились еще до 2000 года включительно. А значит – без соблюдения принятых позже строительных нормативов, из не самых качественных материалов, вплоть до песка вперемешку с ракушками, взятыми с морского дна (который на самом деле для строительного бетона не подходит).
• Во-вторых, напомним, в эпицентре февральского землетрясения земля разошлась на три (!) метра. Ни одно здание, стоящее на этом разломе, не выдержало бы.
• В-третьих, многочисленные возмущения в соцсетях с отсылками к опыту Японии, «…где землетрясения сильнее 8 баллов, а дома там не рушатся», некорректны. В Японии землетрясения происходят на гораздо большей глубине: примерно 45 километров. А землетрясение в Кахраманмараше случилось на глубине всего 15 километров.
• В-четвертых, никто не мешает выбрать для покупки более «сейсмобезопасные» районы. Карта стыков тектонических плит доступна в Интернете. Тем, кто беспокоится о небезопасности Стамбула, – да, риск есть; но стык плит проходит не под самим Стамбулом, а от Яловы и далее под Мраморным морем. Есть стык плит и в Бодруме, но там даже при землетрясении 7 баллов в 2016 году здания не рушились.

То есть снова возвращаемся к вопросу тщательной оценки земельного участка под строительство и качественных строительных работ как таковых, а также к выбору хорошего застройщика.

Пользуясь случаем, упомянем, что девелоперские компании, сдавая объект в эксплуатацию, берут на себя обязательства по прочности/устойчивости здания. Сейчас они составляют 10 лет – на конструктив и несколько лет – на «начинку»: внутренние работы, состояние крыши, то есть защищая собственников от возможных протечек, деформации внешней и внутренней облицовки и т.д. Все дефекты такого рода застройщик в рамках указанного срока обязан ликвидировать максимально оперативно и за свой счет.

Новые тренды

Однако произошедшее в феврале сферу недвижимости все-таки в каком-то смысле изменило. А именно:

• резко увеличились объемы продаваемых страховок;
• власти страны взялись за дополнительную проверку строений, относящихся к социальной инфраструктуре: офисов, больниц и других учреждений. Не соответствующие требованиям здания будут снесены, как одна из старых больниц в Анкаре;
• у отелей, ресторанов и прочих заведений cферы HoReCa уже сейчас начали запрашивать некие подтверждения сейсмостойкости; особенно озабочены этим вопросом туроператоры – ведь в Турцию приезжает огромное количество путешественников. Вполне возможно, что в скором будущем будет создан некий очередной Сертификат безопасного туризма для зданий, как в пандемию, но на сей раз подтверждающий прочность и надежность строения;
• ну, а у застройщиков, которые только начинают работать на стройплощадках, стали появляться новые «изюминки». Причем касаются они защиты не только от буйства стихии (особенно прочные подвалы, подобие прочных, надежных и теплых убежищ на случай землетрясений или урагана): так, один из застройщиков начал анонсировать продажу жилья с доступом в полноценные бункеры, расположенные под землей, ссылаясь на «тревожную политическую ситуацию в Европе». Неизвестно, пригодятся они или нет – будем надеяться, что нет – но подается это как «фишка проекта».

Законодательство: нынешние и грядущие перемены

Многие, наверняка, слышали о волне отказов в туристических ВНЖ перед Новым годом. Что еще раз подтверждает тот факт, что желающим жить в Турции постоянно лучше получать ВНЖ на основании покупки недвижимости. Тем более что при получении ВНЖ по ТАПУ «минимальный лимит» на стоимость жилья невелик: от 75 000 $ в крупных городах (так называемых büyükşehir) и от 50 000 $ в более мелких населенных пунктах. Необходимо следить и за картой «открытых» и «закрытых» районов для получения ВНЖ (об этой интерактивной карте мы писали тут).

Однако власти оставляют за собой право менять законодательство в этом вопросе по своему усмотрению. Поэтому, конечно, вариант с гражданством за инвестиции − самый надежный. Тем более что с 1 апреля 2023 года Турция остается для наших соотечественников почти что единственным государством, позволяющим получить паспорт в обмен на вложение определенной суммы в жилье: в Гренаде такая возможность «закрылась» с 31 марта.

И пока для этого достаточно 400 000 $, однако ходят слухи, что после майских президентских выборов упомянутый лимит могут снова поднять – возможно, до миллиона $. Слухи ничем не подтверждены, но, как говорится, нет дыма без огня. Поэтому раздумывающим все-таки стоит поторопиться.

Что еще изменилось с начала года: так, в турецкий Закон о гражданстве за инвестиции в недвижимость внесены дополнения, действительные с 1 января текущего года. А именно:

1. получить гражданство через покупку доли резиденции раньше было можно, теперь нельзя: на одного покупателя должен приходиться минимум один отдельный объект, чьим владельцем он или она станут;
2. при покупке сразу нескольких лотов (меньшей стоимостью, но в совокупности – от 400 000 $; например, 2 или 3 недорогие квартиры на эту сумму) на них оформляется единый договор купли-продажи, который и будет впоследствии основанием для получения «гражданства за инвестиции».

Ну, и не все знают (либо помнят) о том, что если по конкретной квартире кто-то уже оформлял себе гражданство, то повторно это сделать нельзя. Это правило действовало и раньше, но поскольку оно очень важно – решили повторить. Так что тщательно проверяйте «биографию» квартиры или дома перед покупкой.

Спрос на жилье в Турции: актуальная статистика

Турция стремится войти в топ-10 экономик мира, по возможности – уже в 2023 году, как раз за счет повышения спроса на недвижимость и, соответственно, вливаний в этот сегмент.

Чему способствует ряд мощных инфраструктурных проектов, которые превращают Турцию в целом и Стамбул в частности в общемировой экономический и транспортный хаб. В их числе новый аэропорт в Стамбуле (уже открытый); канал Стамбул – рукотворная «альтернатива» проливу Босфор; аэропорт в Мерсине, открытие которого уже не за горами; стремительно расширяющаяся сеть высокоскоростных железных дорог; первая на территории страны АЭС «Аккую» и другие.

По данным исследования международной консалтинговой компании Knight Frank (Knight Frank Global House Price Index), за минувший год жилье на территории страны подорожало с поправкой на инфляцию/курс валют на 57,6% за те же 12 месяцев. Что тоже очень впечатляет.

Турция уже который год устойчиво держится среди немногочисленных лидеров в топе таких интернет-запросов, как «купить жилье за границей». В IV квартале 2022 года, по сравнению с IV кварталом 2021-го, количество посетителей на соответствующих тематических страницах по итогам поисковых запросов на сайте homesoverseas.ru выросло на 14% − 300 318 запросов. Таким образом Турция обошла Болгарию (75 456 запросов), ОАЭ (69 069), Италию (64 385) и Испанию (63 031) – другие государства из «пятерки лидеров» по 25 странам, упомянутым в рейтинге.

Так что Республика Турция, бесспорно, является магнитом для инвесторов со всей планеты. Напомним, в 2021 году иностранцам было продано чуть меньше 60 000 единиц жилья, а в 2022-м – уже 67 500. Лидирует по объемам продаж Стамбул, на второе место из провинций выбивается Анталья. А третьим по итогам 2023 года вполне может стать Мерсин.

Причем начиная с весны 2022-го – то есть уже практически год – граждане РФ приобретают каждый месяц больше всего жилья по сравнению с гражданами других государств. В январе россияне выкупили 1557 лотов, в феврале − 1183.

Вот динамика роста сделок с инвесторами из-за рубежа за последние 10 лет:

• 2013 год – 12 181 сделка
• 2014 год – 18 959
• 2015 год – 22 830
• 2016 год – 18 189
• 2017 год – 22 234
• 2018 год – 39 663
• 2019 год – 45 483
• 2020 год – 40 812
• 2021 год – 58 576
• 2022 год – 67 490

В таблице представлена статистика по продажам недвижимости иностранцам с учетом наиболее востребованных ими провинций:

По последним данным (озвученным, в частности, на мартовской выставке международной недвижимости Mipif), на Аланью за последнее время приходится целых 47% сделок (тут уточним, что, скорее всего, в данной статистике имелись в виду сделки с россиянами, а не с гражданами разных стран), на Анталью − 17%, на Мерсин − 15%, на Стамбул − 9%, на Бодрум − 3%, на Газипашу, Кемер и Фетхие – примерно по 2%, на Белек, Дидим, Измир, Мармарис, Сиде – примерно по 1%.

О наиболее перспективных по данным на начало весны 2023 года направлениях поговорим в следующий раз.