До наступления нового – 2022 – года остались считанные дни. Еще с конца ноября участники строительного рынка начали подводить итоги и озвучивать перспективы. Чем мы хотим с вами поделиться.
За 11 месяцев 2021 года в Турции было заключено 2,768 млн сделок по продаже недвижимости.
Если быть точными, то подписано 2 млн 768 тыс. 262 договоров купли-продажи. От уплаты налогов за переоформление права собственности в казну поступило почти 20 млрд турецких лир (TL): точная сумма – 19 млрд 544 млн 422 033 TL.
Только за ноябрь совершено 357 446 сделок купли-продажи недвижимости разного типа. Это на 22% больше, чем в октябре 2021 (291 853 сделки). За 11-й месяц 2021 года от этих сделок поступило 2 854 043 405 TL комиссионных за услуги нотариусов по переоформлению хозяина недвижимости.
Как Turk.Estate уже сообщал, 1 231 524 сделки приходятся на жилую недвижимость, 482 845 – на земельные участки, 731 825 – на поля, 123 068 – на рабочие места и офисы.
Среди регионов с наибольшим количеством договоров купли-продажи TOП-7 лидеров следующие:
- Стамбул – 354 025 сделки с разными типами недвижимости;
- Анкара – 192 505 сделок;
- Измир – 134 972 сделки;
- Анталья – 104 022 сделки;
- Конья – 97 523 сделки;
- Бурса – 96 398 сделок;
- Мерсин – 74 432 сделки.
Что касается жилья, то в ноябре на территории Турции состоялось 178 814 сделок купли-продажи: это на 59% больше, чем в ноябре 2020 года.
Тройка лидеров удерживает свои позиции и по жилью:
- Стамбул – 31 706 сделок за месяц;
- Анкара – 17 117 сделок;
- Измир – 11 116 сделок.
Подробный отчет по итогам месяца читайте в рубрике «Вопрос-Ответ».
Конец 2021 года особенно успешен в этом смысле: сделок больше, чем в предыдущие месяцы, объем продаж иностранцам бьет все рекорды. Ноябрь оказался самым удачным месяцем за последние 25 месяцев.
В ноябре 2021 года гражданам других государств продано 7363 единицы жилой недвижимости. Это на 48,4% больше, чем в ноябре 2020, а за период январь-ноябрь этот показатель вырос сразу на 39,4% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, составив в итоге почти 51 тысячу (50 735 сделок).
Стабильно растет и доля продаж жилья инвесторам из-за рубежа: если раньше этот показатель был ближе к 3%, то сейчас это уже 4% (4,1%).
К концу 2021 года средняя стоимость приобретаемого резидентами других стран жилья приближается к сумме $200 000. Ассоциация по продвижению турецкой недвижимости за рубежом надеется в ближайшие три года поднять этот показатель еще на 1/8 – на $25 000 – в ближайшие годы до $225 000.
Напомним, получение ускоренного гражданства по-прежнему доступно при единовременной покупки в Турции жилья – домов и квартир – на сумму от $250 000 и выше.
Однако во избежание мошенничества с завышением стоимости жилья с сентября 2021 года действует новое предписание о независимой оценке жилья, о чем мы уже неоднократно писали. Эта ситуация беспокоит риэлторов, которые настаивают на введении разумных ограничений для получения ускоренного гражданства.
Теперь подробнее об экономической ситуации на рынке. Быстрое повышение обменного курса с сентября в Турции усилило непредсказуемость в секторе недвижимости, как и во всех других секторах. Многие игроки рынка предпочитают сейчас выжидать.
В турецких СМИ давно обсуждается тема, что рост затрат на строительство из-за высокого обменного курса доллара, сокращение предложения жилья, предпринимаемых масштабных усилий по преобразованию городов по всей стране вкупе с быстрым ростом инфляции создали серьезную жилищную проблему в Турции».
Согласно индексу цен на жилье, опубликованному Центральным банком (ЦБ), разница в ценах на жилье между сентябрем 2021 года и 2020-м составляет 35,51%. Среднегодовой прирост цен на новостройки составляет 43,5%, на «вторичку» – 33,9% в среднем по стране. В Стамбуле эти показатели равны 39,1% в новых домах и 32% во «вторичке» соответственно (по данным за осенние месяцы).
Исмаил Озджан, президент Ассоциации специалистов по маркетингу и продажам недвижимости (GAPAS), оценил сложившуюся сейчас ситуацию в области продаж жилья и ставок на аренду следующим образом: «С учетом роста обменных курсов те, кто хочет продать жилье, задаются вопросом: «А не потеряю ли я деньги, с учетом темпов инфляции? Вдруг продешевлю?» Последние два квартала мы постоянно наблюдаем, как продавцы выставляют все новые и новые цены на собственность с увеличением их на 15-20%. Курс доллара, стартовавший в сентябре на уровне 8.30 за 1 TL, в декабре превысил 13 TL при снижении процентной ставки Центробанка на 400 базисных пунктов. Турецкая лира с сентября потеряла более 40%» (по данным на 16 декабря 2021 года курс уже равен $1 = 15.5 TL. – Прим.ред.)
Проценты по жилищному кредиту все еще намного превышают психологический предел – даже после снижения процентных ставок. Несмотря на надежды, что дисконт ставок положительно скажется на продажах, господин Озджан подчеркнул, что финальное уменьшение по факту не слишком повлияло на доступность домов и квартир. Ведь психологическим пределом станет ежемесячная ставка в размере не более 1%. И пока она не будет предложена, граждане Турции по-прежнему очень осторожно подходят к покупке жилья с привлечением ипотечного кредита.
По данным статистического агентства TÜİK, количество приобретенного в кредит жилья за первые три квартала года – с января по октябрь 2021 – снизилось сразу на 60,7% по сравнению с предыдущим годом до 209 904 сделок. По информации на октябрь, доля ипотечных продаж в общем объеме составляет всего 20,4%.
Исмаил Озджан также сделал акцент на важности получения владельцами жилья стабильной арендной платы и на том, что регулярность поступления платежей важнее их размера: «Мы – GAPAS - советуем владельцам недвижимости внимательно выбирать арендаторов. Ведь высокие доходы, к сожалению, не всегда могут быть регулярными. В этом случае проигрывают собственники. Мы придерживаемся мнения, что всегда лучше сдавать жилье в аренду стабильно платящим и надежным арендаторам, которые будут регулярно вносить платежи, даже если оговоренный с их участием тариф будет чуть ниже рыночного».
Редко инвесторы приобретают в Турции жилье, чтобы окупать его не только путем прироста недвижимости в стоимости: расчет идет еще и на доход от аренды.
Платформа недвижимости Турции GYODER, представив очередной ежеквартальный отчет «Индикатор турецкого сектора недвижимости за 3 квартал 2021 года», сообщила, что по итогам октября средняя стоимость 1 кв.м жилой площади в стране уже достигла показателя в 4851 TL.
Вот подробные данные по итогам второго и третьего кварталов, из разных источников:
- За первые шесть месяцев 2021 года общее количество жилых строений увеличилось на 88,4%, их площадь – на 45,3%, а количество квартир – на 49,8% по сравнению с тем же периодом прошлого года.
- Объем продаж жилья в третьем квартале 2021 года вырос на 36,8% по сравнению с предыдущим кварталом и достиг показателя в 396 328 сделок.
- Индекс покупательской способности в отношении жилья в Турции не изменился по сравнению с предыдущим кварталом, снизившись на 40,2% по сравнению с тем же кварталом предыдущего.
- Особенно популярен Стамбул. Объем сделок по продажам увеличился в третьем квартале на 22,33% в сравнении со вторым.
- Потребители, которые приобрели дома в брендированных проектах от известных застройщиков (по всей стране, не только в ключевом мегаполисе Турции), в третьем квартале 2021 года чаще всего выбирали максимальный первоначальный взнос, обходясь без банковского кредитования.
- Целых 9,05% продаж в проектах брендированного жилья пришлось на долю иностранных покупателей.
- Об инвесторах из-за рубежа: по состоянию на конец третьего квартала 2021 года, по этому показателю прирост в объемах продаж на 42,8% больше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.
- В конце третьего квартала 2021 года Стамбул оказался городом, который иностранцы предпочитали чаще всего в смысле инвестиций в недвижимость. По всем типам недвижимости – не только жилья – очевиден рост на 44,3% в числе сделок на конец третьего квартала 2021 года, по сравнению с аналогичным периодом 2020.
- Продажи же иностранцам выросли на 60,2% за август-октябрь (III квартал) в сравнении с апрелем-июнем (II квартал): 16 991 продаж за август, сентябрь и октябрь.
Статистику за четвертый квартал – и по всему 2021 году – аналитики будут подводить в январе.
Аналитики GYODER оценили и актуальное состояние строительного рынка, на основе данных, полученых к концу года.
Несмотря на то, что индустрия строительства и недвижимости заметно пострадала от пандемии – как с точки зрения поведения бизнеса, так и с точки зрения спроса - она начала стабильно восстанавливаться в начале 2021. Зафиксирован и рост производства на 20%. Однако очевидны отголоски нарушения производственных процессов, затруднивших и снабжение стройплощадок, и удовлетворение спроса. Рост цен на сырье, который наблюдается по всему миру, в Турции осложняется инфляцией. В итоге осенью застройщики даже на какое-то время забастовали в надежде, что власти как-то урегулируют стремительный рост тарифов на ключевые и не только стройматериалы. Рост цен на сырье и их крайне неустойчивый курс привели к росту цен во всем мире.
Эксперты считают, что влияние пандемии как на мировую экономику, так и на социальную жизнь будет продолжаться еще некоторое время. По прогнозам МВФ, ожидается рост мировой экономики на 5,9% по итогам 2021 года и на 4,9% – в 2022 году. Тот же МВФ сообщил, что прогноз роста экономики Турции на 2021 год был повышен с 5,8% до 9%, в то время как предположительный показатель на 2022 год остался неизменным (на уровне 3,3%).
Несмотря на инфляцию, ситуация постепенно выравнивается. Производство стройматериалов в Турции растет, хотя и не так быстро, как хотелось бы.
Спрос сейчас превышает предложение. Если смотреть на объемы продаж жилья – один из наиболее важных показателей в секторе строительства и недвижимости Турции – ситуация выглядит следующим образом: в 2020 году общий объем продаж составил 1,499 млн единиц. Этого удалось достичь благодаря снижению властями процентных ставок по жилищным кредитам: такую меру запустили для уменьшения последствий пандемии и поддержки экономического роста за счет использования мультипликативного эффекта сектора недвижимости.
В этом году ипотечные ставки не столь выгодны, хотя и на сей раз правительство их снизило. За первые три квартала 2021 года (январь-октябрь) общий объем сделок составил 0,949 млн – в сравнении с 1,161 млн за аналогичный период прошлого года. Количество же ипотечных сделок снизилось за те же 9 месяцев сразу на 64%; потребители предпочитают приобретать жилье за наличные, либо с использованием векселей/в рассрочку.
Так что сохраняющийся спрос, наряду с дефицитом предложения и увеличением затрат на само строительство – что сильно мешает возведению дешевого жилья – вызвали заметный рост цен на недвижимость.
В результате, чтобы стабилизировать ситуацию, нужно действовать комплексно: сбалансировать цены на сырье; снижать ставки по кредитам; предоставлять субсидии и прочие льготные условия гражданам с доходом ниже среднего и низким, а также представителям льготных категорий. Очень важно следовать общемировому тренду устойчивого развития, а именно – переводить строительство на максимально экологичные рельсы. Это не только полезно с точки зрения заботы о природе, но и способствует долговечности зданий и снижению затрат на их ежедневную эксплуатацию – а это очень большая экономия в долгосрочной перспективе.
Таким образом социально-психологические факторы не менее важны, чем макроэкономические переменные для турецкого строительного и жилищного сектора, который остается одним из самых сильных локомотивов растущей экономики страны. Тенденция к снижению процентных ставок инициировала возрождение спроса на рынках недвижимости.
Цены на жилье за год выросли на 30% и более, а в пяти крупнейших городах страны – до 52%. 30% – самый большой годовой прирост за последние 10 лет. И в 2022 году увеличение цен на жилую недвижимость продолжится и может достигнуть 60% за 12 месяцев.
Ежегодный прирост в количестве нового жилья составил 35,4%: это заметно больше, чем в первый пандемийный год.
Сегмент жилой недвижимости в нынешних условиях, когда мир лихорадит от экономических последствий пандемии, оказался более надежен, чем любые другие финансовые инструменты и не теряет стоимости в долгосрочной перспективе. Согласно данным, собранным MINTLAB, общий доход от прироста капитала и валовой доход от аренды в Стамбуле в июле составляет 3,22% ежемесячно, и приносит до 34,22% (и даже более) ежегодно. Из-за сокращения свободного жилья на рынке цены на аренду увеличились практически во всех городах, а нынешней зимой они еще больше вырастут. Особенно усилили эту тенденцию осеннее землетрясение в Измире 2020 года, поднявшие спрос на качественное малоэтажное строительство и на отдельностоящие дома; а также возвращение студентов на очное обучение, а офисных служащих – с «удаленки» в офисы. Студенты предпочитают жить в комфортабельных общежитиях, единицы арендуют квартиры, офисные работники также не покидали центр, куда перебрались еще в студенческие годы, единицы пережидали пандемию в ролительских домах. Другие города, где есть университеты, наблюдают аналогичную картину. Но и безотносительно вузов вкладываться в жилье в Турции можно и нужно – цены на аренду растут везде.
Неудивительно, что и россияне, подыскивая жилье за границей, из всех стран предпочитают более доступную Турцию – и по цене на квартиры либо дома, и по перспективности возврата инвестиций.