Аналитический портал Endeksa, на регулярной основе оценивающий состояние рынка жилья в Турции, а также озвучивающий наиболее вероятные прогнозы на будущее, поделился «предсказаниями» касательно динамики стоимости жилой недвижимости до конца 2022 года.
Специалисты учли данные, полученные за первое полугодие, а также «поправки», которые могут внести в эти прогнозы результаты еще двух летних месяцев, не вошедших в первые полгода (июль и август). Все-таки «влияние» летнего сезона весьма показательно, хотя за июль-август еще не все статистические данные обработаны.
Содержание:
Соучредитель и генеральный директор Endeksa Гёркем Огют отметил, что, судя по текущему состоянию рынка жилья, баланса спроса и предложения, а также нынешней структуры экономики Турции в целом, снижения цен на жилье не ожидается. Хотя темпы роста его стоимости как в сегменте жилой недвижимости на продажу, так и в арендном сегменте либо замедлились, либо кое-где вообще наблюдается обратная динамика (нисходящий график).
Цитируем: «Изучая динамику роста цен на жилую недвижимость в 2022 году, мы видим, что пик пришелся на май: 14,7%. Также налицо нисходящий тренд этой динамики, то есть, хотя рост цен на жилье продолжается, его темп замедлился. Такое состояние вещей предположительно сохранится до конца года».
Пиковый показатель в сегменте аренды тоже наблюдался весной, подчеркнул эксперт: это был апрель с +18,2% в динамике. После апреля скорость увеличения арендных тарифов начала замедляться, упав до 6%. Так что тренд на рынке аренды аналогичен ситуации в сегменте жилья на продажу: рост цен продолжается, но темп его заметно меньше.
«С другой стороны, в последнее время мы часто получаем информацию о том, что съемное жилье не находит своего клиента, то есть арендатора, именно в силу завышенных тарифов. Это может подтолкнуть владельцев недвижимости к тому, чтобы установить более разумные ставки, лишь бы заполучить съемщика и стабильно получать арендные взносы», – подчеркнул господин Огют. И это, по мнению Гёркем Огюта, отчасти облегчит сложившуюся на рынке арендной недвижимости напряженную ситуацию.
Напомним, в Аланье так называемый арендный пузырь уже «лопнул», и это, скорее всего, лишь первый прецедент из ряда многих. Тем не менее, вряд ли можно говорить о будущем резком падении ставок на съем жилой недвижимости.
«Второе полугодие – самый волатильный период на рынке жилья, – продолжил эксперт. – В этот период имеет место так называемый процесс вытеснения/замещения, поскольку именно с сентября открываются школы, начинают учебный год вузы (также госслужащих часто переводят с одного места на другое именно осенью, полицейских, военных и т.д. – Прим. ред.). Вследствие этого потребность в арендном жилье возрастает, и объем запросов велик. Поэтому мы ожидаем, что с сентября-октября замедление темпов роста вновь сменится на его ускорение, хоть и небольшое: своего рода «сезонный эффект», как мы его трактуем». Впрочем, считает он, в динамике показатели прироста не превысят 2–3% в месячном исчислении, поэтому резких взлетов и падений не ожидается.
Напоследок соучредитель Endeksa заявил, что средняя цена квадратного метра жилья, зафиксированная по данным на конец июля 2022 года на уровне 10 683 турецких лир (TL), в декабре увеличится до 12 779 TL, то есть еще примерно на 20%. Средняя цена за жилую резиденцию, стоившую к началу августа 1,41 млн TL в среднем по Турции, по прогнозам Endeksa подорожает где-то до 1,674 млн TL.
Что касается Стамбула, предполагается, что средняя стоимость единицы жилой недвижимости в мегаполисе поднимется с июльских 2 238 360 TL до 2 680 448 TL.
А вот и более точные прогнозы Endeksa касательно жилой недвижимости (как на продажу, так и в аренду) на последние месяцы 2022 года.
Расчеты сделаны по пяти самым значимым провинциям Турции – Стамбул, Анкара, Измир, Анталья, Бурса; также выведен так называемый средний показатель в целом по стране.
Продажа жилья
| Количество жилищных сделок в июле 2022 г. | Продажная стоимость жилья, июль 2022 г. (TL/1, м²) | Стоимость единицы жилья на продажу, июль 2022 г. (TL) | Изменение цены за год (%) | Прогнозируемая продажная стоимость жилья, декабрь 2022 г. (TL/1, м²) | Прогнозируемая стоимость единицы жилья на продажу, июль 2022 г. (TL) | Прогнозируемое изменение цены за декабрь (%) | Прогнозируемое изменение цены за год (%) | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Турция | 93 902 | 10 683 | 1 410 156 | 195,44 | 12 779 | 1 674 049 | 19,62 | 52,25 |
| Стамбул | 14 350 | 18 658 | 2 238 360 | 244,02 | 22 716 | 2 680 488 | 21,75 | 63,58 |
| Анкара | 7417 | 7879 | 1 040 028 | 187,55 | 9172 | 1 201 532 | 16,41 | 44,66 |
| Измир | 4868 | 13 379 | 1 725 891 | 178,67 | 15 656 | 2 035 280 | 17,02 | 63,29 |
| Анталья | 4643 | 15 845 | 1 980 625 | 239,8 | 18 928 | 2 384 928 | 19,46 | 64,42 |
| Бурса | 3538 | 614 | 1 297 890 | 192,13 | 11 238 | 1 483 416 | 16,89 | 49,05 |
Аренда жилья
(Этот показатель также демонстрирует, насколько жилая недвижимость востребована).
| Количество жилищных сделок в июле 2022 г. | Средняя цена за аренду в июле 2022 г. (TL/1, м²) | Средняя цена за аренду единицы жилья в июле 2022 г. (TL) | Изменение цены за год (%) | Прогнозируемая цена за аренду в декабре 2022 г. (TL/1, м²) | Прогнозируемая цена за аренду единицы жилья в декабре 2022 (TL) | Прогнозируемое изменение цены за декабрь (%) | Прогнозируемое изменение цены за год (%) | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Турция | 93 902 | 49,05 | 5396 | 152,84 | 54,48 | 6211 | 11,07 | 60,33 |
| Стамбул | 14 350 | 83,17 | 8567 | 164,54 | 96,42 | 10 221 | 15,93 | 57,04 |
| Анкара | 7417 | 39,21 | 4705 | 168,01 | 43,41 | 5339 | 10,71 | 46,09 |
| Измир | 4868 | 59,16 | 6508 | 166,85 | 65,93 | 7252 | 11,44 | 73,53 |
| Анталья | 4643 | 85,78 | 9436 | 241,21 | 91,69 | 10 361 | 6,89 | 81,23 |
| Бурса | 3538 | 31,53 | 3626 | 116,26 | 37,83 | 4464 | 19,98 | 53,82 |
Насколько этот прогноз теоретически точен, можно оценить, сравнив динамику цен за предыдущие годы.
Так, с января 2018 года по июль 2021-го цены хоть и росли, но, во-первых, не такими быстрыми темпами, а, во-вторых, в определенные периоды даже проседали. Например (для ориентировки приведем стоимость жилья на продажу в те же месяцы, что и в таблицах выше, а именно по итогам июля и в январе):
- январь 2018 г. – 2210 TL\1 м² в среднем по стране;
- июль 2018 г. – 2297 TL\1 м²;
- январь 2019 г. – 2233 TL\1 м²;
- июль 2019 г. – 2115 TL\1 м²;
- январь 2020 г. – 2402 TL\1 м²;
- июль 2020 г. – 2704 TL\1 м²;
- январь 2021 г. – 3118 TL\1 м²;
- июль 2021 г. – 3616 TL\1 м².
За последние же 12 месяцев динамика совсем иная – стабильно возрастающая. Причем «разбег» впечатляет:
- август 2021 г. – 3777 TL\1 м²;
- сентябрь 2021 г. – 3963 TL\1 м²;
- октябрь 2021 г. – 4191 TL\1 м²;
- ноябрь 2021 г. – 4618 TL\1 м²;
- декабрь 2021 г. – 5270 TL\1 м²;
- январь 2022 г. – 5837 TL\1 м²;
- февраль 2022 г. – 6321 TL\1 м²;
- март 2022 г. – 6890 TL\1 м²;
- апрель 2022 г. – 7845 TL\1 м²;
- май 2022 г. – 8764 TL\1 м²;
- июнь 2022 г. – 9432 TL\1 м²;
- июль 2022 г. – 10 234 TL\1 м²;
- август 2022 г. – 11 450 TL\1 м².
То есть за минувший год цены «прибавляли» сначала по 300 TL за «квадрат» ежемесячно, потом по 500 TL, а в последние месяцы (начиная с марта 2022 г.) уже почти по 1000 TL.
Прирост в цене за год составил 203,15%, за два года – 302,74%, за четыре минувших года – 387,86%.
Учитывая этот впечатляющий рост, выводы об обоснованности вложений в турецкую жилую недвижимость даже в настоящий, не самый простой с экономической точки зрения момент читатели Turk Estate могут сделать сами.