Нюансы пользования общественными – то есть, принадлежащими всем собственникам – территориями в сите, а также ежемесячная плата за обслуживание комплекса (айдат) вызывают у владельцев жилья в многоквартирных домах в Турции немало разногласий. В том смысле, что не всегда понятно, кто и на что имеет право, как свои интересы отстоять и как правильно обнаружить границу, где заканчиваются права соседа и начинаются ваши.
Причем особенно большим камнем преткновения становится парковочное пространство, как и его организация. Об этом и поговорим.
С хозяевами отдельно стоящих домов все понятно: они единолично оплачивают и коммунальные счета, и обслуживание территории (сада, бассейна и т.д.).
А вот с айдатом в жилых комплексах – сите, куда входят, как правило, по несколько многоквартирных домов не все так просто.
Напомним, помимо коммунальных услуг за каждую отдельно взятую квартиру, собственник платит айдат – сумму, которая идет на поддержание в порядке общественных территорий: земли при комплексе, бассейна, фитнес-центра, хаммама, сауны, детской и спортивной площадок на улице и т.д. Освещение этих мест, снабжение их водой, регулярная уборка – следит за перечисленным управляющая компания.
Содержание:
Ориентировочные расценки на айдат
60-70 турецких лир в месяц – за минимум услуг: сите или дом без бассейна, с садиком в несколько квадратных метров. Фактически это плата за замену лампочек, уборку бассейна и т.д. Впрочем, многие считают, что «…такого айдата в Турции уже давным-давно нет».
25-30 евро – жилой комплекс с хаммамом, сауной, открытым бассейном, приличным садом, спортзалом, просторными и ухоженными общественными зонами. Иногда есть и еще один бассейн, подогреваемый.
80-100 евро – такова сумма ежемесячного айдата уже в более-менее статусном жилье: у таких сите – огромные территории, ландшафтный дизайн напоминает парковые музеи. Нередко в подобных сите – сразу несколько бассейнов, а то и мини-аквапарк; еще теннисный корт, прочие спортивные площадки, впечатляющий фитнес-центр, иногда – собственный салон-парикмахерская. То есть, это уже, по сути, комплексы с инфраструктурой курортной гостиницы 4-5*.
(Уточним, что по нынешним временам расценки меняются очень часто, причем как правило в сторону увеличения. – Прим.ред.).
Что такое айдат в Турции
Как и на чем можно сэкономить?
Нередко купившие квартиру интересуются, как сэкономить на регулярных платежах, если проживаешь в Турции не целый год, а несколько месяцев. Или вообще приезжаешь всего пару раз на пару недель, а остальное время квартира «простаивает»: выкидывать на ветер сотни евро в год обидно.
Уменьшить расходы реально в основном за счет коммунальных услуг. Воду на время своего отсутствия отключить; показатели расхода воды и электроэнергии, если нужно, зафиксировать. Свет не горит, газ на приготовление пищи и иногда обогрев не тратится, кондиционеры не используются – в итоге суммы экономятся немалые.
А вот на айдате таким образом сэкономить не получится. Ведь комплекс требует постоянного ухода за собой. Кроме разве что бассейнов, которые на зиму опустошаются; но «вычетов за бассейн» в несезон не существует. Потому что эти суммы идут на покрытие каких-то других нужд комплекса.
(Правда, во многих сите бассейны не работали сколько-то месяцев в пандемию, но это – форс-мажорное обстоятельство, и требует совсем другого подхода. – Прим.ред.).
Бывали случаи, когда собственники на собрании жильцов все вместе решали, что столько-то месяцев в году не будут пользоваться определенными услугами.
Только в итоге нередко получалось, что на «перезапуск» услуги – заново наполнить бассейн, привести в рабочее состояние простаивавший полгода хамам, навести порядок в запущенном саду – по истечении какого-то времени намного дороже, чем если бы привычные работы проводились на ежедневной основе, поэтому попытка сэкономить на айдате сводится к совету «лучше этого не делать».
Другой вопрос, что оптимизировать расходы можно; в том числе за счет требования у управляющей компании (УК) полного отчета за то, куда именно идут деньги.
Потому что разброс в размере ежемесячного айдата велик: от нескольких десятков лир до сотен евро (!) И чем больше платишь, тем тщательнее надо следить, что оплаченные суммы идут «на дело».
От попытки компенсировать траты на выплатах путем сдачи жилья в краткосрочную аренду через AirBnB и тому подобные сервисы предостережем: это не совсем законно. Собственник имеет право жить в купленной квартире сам, приглашать в гости друзей или родственников; также может сдать квартиру в долгосрочную аренду – на год и более (хотя тут тоже лучше доверить дела проверенному риэлтору). Краткосрочная же аренда «от хозяина» в Турции категорически не поощряется, а точнее – запрещена. Это можно делать только заключив договор с официальным агентом по недвижимости, имеющим лицензию, чтобы он по закону сдавал квартиру от вашего имени, получая процент. Но и тогда хлопоты с краткосрочными постояльцами иногда больше, чем получаемая от них выгода.
Так что способов сэкономить на айдате не так много – разве что договориться с соседями по сите, что они пользуются какими-то территориями, которые «принадлежат» вам, выплачивая вам же в качестве компенсации некоторую сумму ежемесячно. Тут речь, конечно, не о бассейне-сауне-тренажерном зале; а, например, о «делянке» в огороде - в некоторых сите (опять же по договоренности всех собственников) выделяют часть сада под огород, и у каждой семьи там есть свой участок, чтобы выращивать овощи-фрукты-ягоды-зелень.
Либо можно «за бонус» передоверить семье соседей с верхних этажей свой участок земли, если у вас – «гириш кат». «Гириш кат» – квартира на первом (так называемом «земельном») этаже, и как правило у ее владельцев есть собственные квадратные метры, которые располагаются непосредственно рядом с их комнатами или террасой.
Если вам «ваш» кусочек участка совершенно не нужен, вы им не пользуетесь либо большую часть года, либо вообще (например, приезжаете на месяц-два в году летом и все время проводите на море) – такой вариант теоретически можно рассмотреть.
Еще один вариант – как бы сдать в субаренду принадлежащее относящееся к вашей квартире парковочное место или несколько: вот это уже вполне реальная экономия – если у соседской семьи, например, две машины, а у вас в Турции – ни одной, и парковка совершенно не нужна, при том что за нее приходится платить.
Но все равно обязательно проконсультируйтесь с юристом, как грамотно оформить такую договоренность, даже если она сугубо частная. Чтобы и свои интересы соблюсти, и вас не обвинили в невыполнении обязательств, да и у других жителей сите, как и у представителей УК, не было к вам претензий.
Ну а теперь – об одном из самых наболевших вопросов: пользование общей парковкой для всех резидентов комплекса.
Как «поделить» парковку?
Если места не хватает на всех желающих (то есть, парковочных площадок меньше, чем квартир в комплексе), как быть? У кого приоритет? Могут ли те, кто не пользуется автостоянкой либо кому не хватило на ней места, попросить скидку на оплату айдата?
В Турции сейчас зарегистрировано порядка 25 миллионов автомобилей. И, в частности, в мегаполисах парковка – вечная и давно наболевшая проблема. Особенно если учесть, что на территории страны достаточно зданий и сите, где парковка вообще не предусмотрена. Так что парковки при жилых комплексах – постоянная тема для обсуждения.
По закону, автостоянки (парковки при доме или сите) обозначаются как места общего пользования. Собственники квартир владеют ими согласно размеру своей «части» (доли) в жилом комплексе, указанной в документах, если по документам не предусмотрено иное.
Парковки считаются пристройками, либо под каждую квартиру выделяются парковочные места. Каждый владелец жилья в здании должен использовать только свою парковку для авто (если, как мы и упомянули выше, ему добровольно не предоставил свое место кто-то из соседей – бесплатно либо за вознаграждение).
Ответы на самые распространенные вопросы
Где чье парковочное место?
Если при доме/в сите парковочных мест ровно по числу квартир, то где чья – определяется в специальном плане.
Как быть, если мест на всех не хватает? Количество стоянок для авто меньше числа квартир
Нередко по этому вопросу начинаются особенно бурные споры. Решать их должен администратор комплекса, определив так называемый «метод добровольного использования» и представив его общему собранию жильцов; а жильцы уже проголосуют «за», «против» либо приведут аргументы для пересмотра упомянутого метода.
Также обратитесь к администратору либо к представителю своей УК за решением этой проблемы. Наиболее очевидных выходов два, их и имеет смысл обсудить. А именно:
- Может ли стать альтернативой парковка автомобилей на улице.
- Если вам не хватило места на парковке в сите, а право на него вы имеете, – можно ли вам ставить машину на ближайшей платной парковке, с тем чтобы оплата за эту парковку вычиталась из суммы вашего айдата.
Как поменять «распределение мест под авто», если жильцов это не устраивает?
Чтобы затребовать изменения Плана управления, необходимо согласие с этим четырех пятых (80%) владельцев квартир. Если этот процент набран, парковочные места будут перераспределены, пока упомянутые «четыре пятых» не удовлетворятся вновь предложенным решением.
Если Плана управления участком нет и не было изначально, собственникам рекомендуется обратиться в местные управляющие органы либо в суд.
Если лично вас не удовлетворило решение большинства владельцев жилья в сите по зонированию парковочного пространства, вы можете попробовать оспорить его в индивидуальном порядке. Но тут уже обратитесь за помощью к юристу, поскольку здесь вступают в силу юридические моменты и правила: подача апелляции в течение месяца и тому подобное. Такие нюансы иностранцам, как правило, неизвестны, как и тонкости местного законодательства, поэтому без помощи квалифицированного специалиста отстоять свои интересы будет непросто; а вот с юристом – вполне. И чаще, чем вы думаете.
Можно ли запросить постоянную и фиксированную скидку на айдат, если вы своим парковочным местом не пользуетесь и пользоваться не собираетесь, а переуступить его кому-то другому из жильцов неудобно либо невозможно?
По закону ответ однозначный: «Нет». Однако практика показывает, что собственники совместно с УК, как правило, нередко урегулируют этот вопрос между собой, причем вполне успешно.
Можно ли пускать на свое парковочное место гостей – ваших друзей и знакомых, приехавших вас навестить (или вообще пожить)? И как распределяются места на гостевых парковках?
Опять-таки сверяемся с Планом управления. Если несколько мест «для гостей» предусмотрены, и они в данный момент свободны – заехать можно. Если собственники сообща решили, что машинам гостей нечего делать на территории сите, то увы: придется парковаться за его пределами, рядом с другими домами (смотря какие там условия) или на ближайших платных парковках.
Куда девать вторую машину, если у вас не одна?
Цитируем правила: «Если собственнику жилья положено более одной стоянки для автомобилей пропорционально земельной доле (например, в просторных квартирах типа 3+1 метража «хватает» сразу на две машины – Прим.ред.), другие жители не могут этому воспрепятствовать. Однако, когда на территории сите парковочное место невелико, то в Плане управления можно ограничить это право». Резюмируя: опять-таки все решаем на месте, с учетом конкретной ситуации, по согласованию с другими собственниками, представителями УК и при необходимости – с привлечением юриста.
В некоторых сите въезд «второй» машине на территорию комплекса запрещен в принципе (да, такое тоже бывает). Причины могут быть разные – от размера территории до нахождения земельного участка в какой-то особой зоне (например, охраняемой, где жилье строить иногда разрешено, но с большим количеством условий и разных оговорок. В частности, в плане размера и возможностей использования прилегающей территории).
Об этом тоже важно узнать заранее – еще до покупки квартиры – чтобы быть готовым к решению такого вопроса: что вы станете делать, если второе авто вашей семье необходимо, а места для него на парковке сите нет. Будет ли это парковка у соседнего здания? На дороге, с оплатой согласно местным правилам? На платной парковке?
Расчет парковочных мест
Портал о недвижимости Emlakgundemi опубликовал недавно следующую «формулу» парковок для авто в рамках сите (или на территории отдельностоящего многоквартирного здания):
- как минимум 1 парковочное место на каждые 3 квартиры площадью менее 80 кв.м;
- как минимум 1 парковочное место на каждые 2 квартиры площадью от 80 до 120 кв.м;
- как минимум 1 парковочное место на каждую квартиру площадью от 120 до 180 кв.м;
- два парковочных места на каждую квартиру площадью более 180 кв.м.
Резервные парковочные места на территории сите распределяются с учетом указанного в документах и/или по результатам обсуждений собранием собственников совместно с УК.
Так что в новостройках нет обязательства предоставлять «одно парковочное место на каждую квартиру»; имейте это в виду при покупке квартиры, если планируете обзаводиться своей машиной в Турции.
«Мне все равно, что там у вас в правилах!»
Юристы предупреждают: нарушения правил парковки – равно как и пользования другими общественными пространствами – чреваты штрафами. Но если на тему использования бассейна или общей детской площадки владельцы жилья в сите худо-бедно договариваются, то именно в плане некорректного использования парковочных мест штрафы местная администрация выписывает довольно оперативно. И оспорить уже выписанные штрафы сложно.