«Три квартиры по цене одной». Покупка жилья в Турции с целью инвестиций: неочевидные детали

В контексте роста цен, «перетасовки» самых востребованных с точки зрения приобретения иностранцами жилья направлений и законодательных нововведений этого года мы решили еще раз «пробежаться» по ключевым моментам, которые никак нельзя упустить, выбирая жилье в Турции для покупки.

Содержание:

• Цель покупки. Гражданство, ВНЖ и «закрытые» районы
• Как не потерять деньги
• Стадия строительства
• Местоположение в разрезе «прибыль»
• Полная инфраструктура комплекса
• Парковка
• Правильный выбор квартиры
• Текущие затраты

Цель покупки. Гражданство, ВНЖ и «закрытые» районы

Прежде чем решать, где покупать, нужно определиться, зачем. Если «чтобы отдыхать несколько месяцев в году и, может быть, сдавать», тогда в выборе локаций никаких ограничений нет. Граждане РФ могут находиться в Турции безвизово до 90 дней каждое полугодие (до 60 дней непрерывно), а всего 180 дней в году. Чтобы погреться на солнышке, попутешествовать, вкусно поесть, а когда квартира или дом не требуются лично вам, пускать туда пожить родственников и друзей, этого безвизового срока более чем достаточно.

Сдавать жилье также можно с помощью лицензированных агентств, не оформляя вид на жительство (ВНЖ).

Если же нужен именно вид на жительство с «прицелом» на получение турецкого гражданства, то надо учитывать два ключевых нововведения 2022 года (помимо повышения «финансового ценза» с 250 тыс. $ до 400 тыс. $ на гражданство по ускоренной процедуре, о чем мы неоднократно писали). Во-первых, обязательная минимальная стоимость приобретаемого жилья от 50 тыс. $ в небольших городах и от 75 тыс. $ в крупных. И во-вторых, жилая единица должна обязательно находиться в «открытом» для получения ВНЖ по праву владения собственности районе. Про интерактивную карту «закрытых» районов Турции мы уже также рассказывали.

Так что если в планах ВНЖ или гражданство, то нужно обязательно держать в голове оба этих фактора. Потому что, например, сегодня четыре самых востребованных россиянами района Аланьи, включая Махмутлар, «закрытые». Зато в набирающем популярность Мерсине большинство районов открыты, а те, что закрыты, особого интереса для российских инвесторов не представляют.

Как не потерять деньги

Единственное, что может обезопасить покупателя недвижимости от потери денег, – правильно выбранная фирма. Во-первых, тщательно проверьте репутацию девелопера: сколько лет компания на рынке, сколько сданных проектов, насколько довольны покупатели качеством продукта. Во-вторых, рекомендуем обращаться за подбором проекта и компании к опытному консультанту, который поможет вам не наступить на чужие «грабли». В частности, именно он подберет вам застройщика, в договоре у которого прописаны компенсации на случай практически всех форс-мажоров, и в первую очередь фирму с хорошей репутацией, которая своих клиентов не подводит, а для этого необходимо доскональное знание местного рынка.

Стадия строительства

Понятно, что всем хочется купить уже готовое жилье, чтобы не рисковать «вляпаться» в долгострой: такие случаи в Турции, увы, бывают. Но не всегда получается приобрести то, что хочется, уже в сданном доме или ЖК. Порой цена на этапе строительства выгодная, а в готовом варианте выглядит неподъемной.

На что следует обратить внимание, когда выбираете еще несданный объект, так это стадия строительства. Очевидно, что чем раньше вы «зашли» на проект, тем ниже будет цена, то есть, чем раньше покупать, тем большую доходность покажет ваше «вложение в недвижимость». Самый выгодный – это проект «на стадии карандаша» и «на стадии котлована». В этом случае стоимость выбранного лота будет минимальной. Когда на стройплощадке залит хотя бы фундамент, цена уже немного поднимается, на 10–20%. К моменту сдачи здания в эксплуатацию купленное вами жилье может подорожать на треть, а то и вдвое.

Поэтому если цель именно возможность заработать, то как раз на начальном этапе за ту же сумму можно приобрести резиденцию попросторнее, с видом получше и с локацией поудачнее, чем на эту же сумму недвижимость на финальных этапах стройки.

Нередки случаи, когда люди покупают «на стадии котлована» сразу две или три квартиры в комплексе, даже взяв кредит на стартовые взносы на все лоты (а застройщик обычно охотно предоставляет беспроцентную рассрочку до момента окончания строительства). Потом, когда дом сдан, такие инвесторы продают либо два лота из трех, либо один (оставив один под сдачу), а третьей квартирой пользуются сами. Потому что с учетом роста цен пропорционально этапам стройки одной-единственной проданной квартирой сейчас можно «закрыть» долги перед застройщиком по оставшимся двум! В этом смысле к 2022 году на рынке недвижимости Турции сложилась уникальная ситуация.

Местоположение в разрезе «прибыль»

Очень важно так называемое уникальное расположение проекта. Под «уникальным» мы подразумеваем, что у него должна быть какая-то особенность. Исключительный вид, нетипичный ландшафт местности, самое удобное территориальное расположение по отношению к каким-то знаковым объектам городской инфраструктуры (вокзалы, школы, больницы, вузы), особая уединенность, особо «зеленый» район и т.д.

«Просто домов» в Турции продается достаточно много. Но при покупке жилья с инвестиционными целями ваше приобретение должно чем-то выгодно выделяться на общем фоне.

Например, если вы берете совсем маленькую квартирку, но в хорошем комплексе и рядом с университетом, то у вас гарантированно будут круглогодичные съемщики-студенты, с которыми хлопот намного меньше, чем с «сезонными» туристами.

Если перепродавать, та же ситуация: покупатель будет выбирать между вашим лотом и еще несколькими в других новых проектах.

Напомним, что в курортных городах неизменный фаворит – дома на первой береговой линии. Такие объекты всегда востребованы. Причем чтобы из окон или с балкона был виден не ближайший гараж, склад или другой ЖК, а именно море, хотя бы краешком.

Поэтому комплексы на первой линии всегда – всегда! – показывают максимальный прирост в цене к окончанию строительства.

В ряде городов, в Аланье в том числе, востребованы квартиры именно рядом с колледжами: люди, покупающие жилье на финальной стадии строительства, когда до сдачи несколько месяцев, рассматривают нередко именно вариант переезда семьями, с детьми. А это означает важность школ и хороших частных колледжей. Их наличие поблизости – очень веский «плюс» для дальнейшей перепродажи квартиры.

Полная инфраструктура комплекса

С начала пандемии особенно важной стала собственная инфраструктура ЖК. Если лет пять назад многим хватало одного бассейна в сите (комплексе), то теперь людям, покупающим жилье либо уже готовое, либо на финальных стадиях строительства (то есть для себя), интересна в первую очередь возможность с полным комфортом проводить максимум времени, не покидая ЖК, если вдруг это потребуется. Им нужен не только «летний» открытый бассейн, но и подогреваемый закрытый; не только сауна, но и просторный хаммам, «снежная» и соляная комнаты, зона спа, плюс тренажерный зал, плюс оборудованная площадка для занятий спортом на улице, плюс просторная игровая зона для детей, плюс места на парковке.

Парковка

Тема парковки заслуживает особого внимания. С учетом того, насколько переполнены приезжими сейчас, например, Анталья и Аланья, наличие «своего» парковочного места (а в идеале еще и зарезервированного «гостевого») стало крайне важно. Причем не в формате «50 мест на 50 квартир», когда в одной семье на парковку заехали три машины, а остальные – «кто не успел, тот опоздал», а именно возможность обеспечить себе фиксированные места, даже если вы ими не пользуетесь.

Растет и популярность крытых парковок на территории ЖК. Кстати, комплексы с «собственными» супермаркетами, ресторанами и кофейнями на своей территории тоже начали набирать популярность.

Как раз последние месяцы в Турцию заезжает – надолго или «насовсем» – очень много граждан РФ, Украины и Казахстана на своих машинах. По закону после въезда в Республику Турция можно два года спокойно пользоваться личным автомобилем на территории страны без растаможки (дальше потребуются определенные процедуры). Количество машин на улицах резко увеличилось. Делаем выводы.

Правильный выбор квартиры

Если покупать жилье «для сдачи в аренду» или «для перепродажи», то очень важно выбрать не ту квартиру, что нравится лично вам, а ту, которая гарантированно понравится будущим съемщикам или покупателю.

Тут сложно отключить субъективное мнение. В этом вопросе лучше посоветоваться с консультантом – менеджером по продажам, который поможет вам определиться с резиденцией. Специалисты как раз-таки общаются с наибольшим количеством клиентов и точно знают, жилье с какими характеристиками пользуется максимальным спросом последнее время (метраж, этаж, бренд и т.д.), то есть что будет можно выгоднее сдать или перепродать позже.

Текущие затраты

Кроме налогов и прочих чисто организационных выплат при покупке, свежеприобретенное жилье потребует дополнительных расходов до момента его перепродажи или сдачи в аренду (когда они лягут на арендатора). А именно оплата турецкого подобия «коммунальных платежей». В Турции они состоят из трех частей:

• оплата за воду;
• оплата за электричество;
• обслуживание жилого комплекса (айдат).

Если квартира стоит пустой, то электричество и воду можно временно отключить, а значит не платить ни копейки. А вот айдат оплачивать нужно ежемесячно, ведь сюда входит поддержание в порядке и дома, и инфраструктуры (фитнес-центр, спа и т.д.), и прилегающей территории. «Средним» айдатом, по данным на ноябрь 2022 года, в курортных зонах считается сумма от 30 до 80 евро в месяц. Тариф зависит от жилого комплекса (его «дороговизны», престижности), а также «набора» инфраструктуры (один бассейн и пять бассейнов – цена будет разная).

Напомним, во многих курортных городах централизованное отопление в домах не установлено. Жилье зимой отапливается обогревателями, кондиционерами и прочими подобными девайсами. В этом смысле будет экономнее либо установить «теплые полы» (с электроподогревом) самим, либо выбрать комплекс, где такие полы изначально запроектировал застройщик. «Теплые полы» в плане трат на электричество дешевле, чем кондиционеры.