Ситуация на строительном рынке Турции: инвесторам на заметку

На рынке недвижимости Турции понемногу заканчиваются так называемые «складские запасы». То есть, свободные квартиры и дома быстро распродаются. А с учетом явного оживления сферы и запуска многими застройщиками кардинально новых проектов (отвечающих постпандемийным требованиям), порядок цен вскоре станеет совсем иным.

Поэтому рекомендуем поторопиться с выбором. А пока расскажем об итогах последнего полугода, ситуации на начало мая 2021-го, а также о прогнозах до конца года.

Период нормализации начался. Впереди – новые инвестиции и новые проекты

Можно сказать, что строительный сектор Турции, находившийся в относительной стагнации последние два года, благополучно пережил этот «период застоя». Чему отчасти поспособствовала пандемия, перетряхнув рынок. Как уже не раз напоминали  эксперты в последнее время, резерв свободных квартир и домов как в сегменте «первички», так и «вторички»  постепенно подходит к концу. И это в каком-то смысле открыло «дорогу» к  росту вложений в турецкую недвижимость в 2021 году. Также увеличились и «аппетиты» со стороны частных инвесторов.

Предвидя это, девелоперы еще в прошлом году озадачились получением документов для будущих объектов. Согласно статистике разрешений на строительство, опубликованной в конце 2020 года Институтом статистики Турции (TÜİK), за январь-октябрь были получены лицензии на 58 865 новостроек. Общая площадь этих зданий составит 72 454 226 кв.м, из которых 40,7 млн кв.м (или 56,2%) приходится на жилые дома. Речь идет о 354 807 новых квартир, общая стоимость которых составит 129,6 млрд турецких лир (TL).

Как мы уже упомянули, жилищный  фонд за «коронавирусный» 2020 год быстро таял вследствие снижения процентных ставок по жилищным и ипотечным кредитам до максимально низкого в истории индустрии уровня.

Но с 2021 года ставки повысились. Строители же переориентируются на новые технологии, которые хоть и сделают вновь возводимые дома лучше и надежнее, все же приведут к удорожанию строительства из-за роста затрат на применяемые материалы, технологии и т.д.

Все это неизбежно отразится на ценах на жилье: новые проекты будут предлагаться к продаже по более высоким ценам, чем юниты в уже существующих домах.

Уже анонсированные проекты

В числе интересных комплексов, информация о которых уже была подтверждена на конец 2020 года, и где совсем скоро должны стартовать или уже стартовали продажи:

- таймшер-проект Kızılbük Termal Devremülk в Мармарисе (заявленный срок сдачи в эксплуатацию  - 2023 год), девелопер - Sinpaş GYO, продажи там уже открыты;

- жилищный проект Koru Blokları в Кандилли (горнолыжный курорт в провинции Эрзурум);

- проект NATA в центре столицы Турции Анкары, насчитывающий сразу 700 частных резиденций;

- люксовый проект резиденций Superior Suites Kordon Istanbul в Стамбуле, девелопер – известная компания Ege Yapı;

- проект OYAK в Башакшехире (один из районов провинции Стамбул), где уже открыты продажи;

- проект Nidapark в Ченгелькёй (район провинции Стамбул), «детище» холдинга Tahincioğlu, начат прием заявок на покупку;

- Rose Marine Butik (от компаний-партнеров Gül İnşaat ve Çebi Yapı), предварительные продажи стартовали.

Разумеется, это – лишь несколько проектов из длинного списка. Однако, уверяют игроки рынка, во втором полугодии 2021 года следует ожидать большого оживления рынка.

Пандемия в 2020 году все же несколько омрачила перспективы строительного сектора. При том, что крупные инфраструктурные проекты, в том числе общегосударственного масштаба, вовсю продолжались, девелоперы предпочитали достраивать и распродавать уже начатые комплексы. Будущие проекты ЖК обсуждались в весьма ограниченном объеме, да и новые потребительские требования тогда еще не до конца сформировались. Зато теперь клиент уже знает, чего хочет: вырос спрос на просторное жилье с большими балконами и террасами, а комфортабельные виллы и отдельно стоящие дома с садами быстро расхватывают. Особенно в окрестностях мегаполисов. Летние же домики превращаются в место для круглогодичного проживания. К тому же предпочтение отдается новостройкам, а не старому жилому фонду, который боле подвержен воздействию землетрясений. И во всех перечисленных видах предпочитаемой сейчас жилой недвижимости стоимость аренды резко выросла.

Подводя итоги: в жилом секторе, где в условиях стагнации экономики запускалось на порядок меньше проектов, причем несколько месяцев шла кампания по предоставлению государственными банками жилищных кредитов под крайне низкие проценты, объемы продаж жилья выросли настолько, что 2020 год останется в статистических данных как «рекордный». Хотя 2021-й вполне может побить уже поставленный рекорд.

Плюсы и минусы покупки недвижимости в Турции

Мнения экспертов

«Первая половина года – тяжелая»

Алтан Эльмас, Президент Ассоциации застройщиков и инвесторов жилищного строительства (KONUTDER) резюмировал, что 2020 год «…начался хорошо, полнился надеждами, однако завершился с некоторыми трудностями». Тем не менее, год оказался действительно очень продуктивным с точки зрения таяния жилищного фонда, несмотря на всю свою неспокойность.

«Мы принудительно притормозили цены на недвижимость в 2020 году, - признался господин Эльмас - Мы, застройщики, распродавали то, что возвели. Однако увеличение тарифов на сырье и стройматериалы на протяжении полугода далось нам, девелоперам, очень тяжело. И вкупе с повышением процентных ставок это обязательно отразится на стоимости нового жилья в 2021-м, поскольку продажи в кредит неизбежно снизятся». Что мы и наблюдаем: сейчас в Турции все больше и больше инвесторов предпочитает брать жилую недвижимость за наличные.

Также господин Эльмас признался, что игроки рынка очень ждут наступления второго полугодия 2021-го, и прогнозируют объемы частных инвестиций «с осторожным оптимизмом»: «Мы полагаем, что начиная с июля необходимый баланс начнет выравниваться, процентные ставки несколько снизятся, и постепенно на повестке дня появятся новые проекты».

Рассчитывают девелоперы и на правительственную поддержку: если меры по регулировке закупочных цен будут претворяться в жизнь хотя бы эпизодически, застройщики смогут компенсировать понесенные в связи с этим убытки, хотя бы некоторые. И смогут благополучно выводить на рынок начиная с конца 2021 года новые ЖК, согласно имеющимся планам.

«Жилье вместо валюты»

Глава Ассоциации строителей (İnşaatçılar Derneği, или İNDER) Назми Дурбакайым предположил, что рост цен из-за низкого предложения и цен на сырье неизбежен в 2021 году, но строители жилой недвижимости сумеют принять меры. Подчеркнув, что налицо тенденция к использованию отечественных материалов будет расти, хотя «…частично жертвовать нашей прибыльностью (ради продаж) теперь стало неотъемлемой частью нашей стратегии». Также эксперт предположил, что все больше инвесторов будет переключаться с вложений в валюту на вложения в недвижимость, которая рассматривается как «самая безопасная в долгосрочной перспективе»: инвесторы

С ним согласен Мехмет Кальонджу, президент Ассоциации инвестиционного партнерства в сфере недвижимости (GYODER). Упомянувший, что недвижимость считается одним из самых безопасных инвестиционных инструментов на территории Турции: «В нашей стране, где потребность в новом жилье стабильно сохраняется отчасти по демографическим причинам, этот сектор продолжит расти, продемонстрирует большой потенциал, и с 2021 года укрепится на позициях одного из ведущих секторов экономики в Турции».

Перемены в сфере

По мнению игроков рынка, сфера девелопмента должна заметно обновиться. С приходом пандемии усилился тренд устойчивого развития, в частности – интерес к экологически чистым стройматериалам. Большое внимание будет уделяться не только безопасности строительства, но и жизни в новых ЖК, в том числе здоровью резидентов (Turk.Estate уже рассказывал о применении бесконтактных технологий в инновационных комплексах, где даже покупки будут доставлять роботы).

Председатель и исполнительный директор Kale Group Зейнеп Бодур Окьяй заявил: «Турецкая промышленность строительных материалов должна заметно обновиться, следя за технологическими и инновационными разработками в мире. Глобальная конкуренция больше не основывается на таких факторах, как наличие природных ресурсов, дешевая рабочая сила или конкурентоспособная валюта. Такие концепции, как технологии, инновации, знания и навыки, экологически чистое производство будут иметь решающее значение в «конкурсе» за будущего покупателя».

Особенно это касается безопасности зданий. Одной из ключевых вех в строительной индустрии Турции за последние 30 лет – если не сказать, ключевым поворотным моментом – стало землетрясение в Мраморном море 1999 года. После которого и были изданы новые правила в отношении безопасности зданий, а особое внимание начало уделяться инспекциям стройплощадок и процесса возведения домов в целом. В 2000-х годах «безопасность» стала ключевым трендом. Много внимания стало уделяться преобразованию и улучшению городов, социальному жилью, а также формированию сегмента брендированного жилья» (которое, в частности, сейчас и предпочитают иностранцы. – Прим.ред.). Инновациям, по его мнению, будет уделяться большое значение. Тем более что это сильно упрощает строительство: например, известная фабрика керамики Kalesinterflex благодаря исследованиям и разработкам,  проводимым инженерами Kaleseramik на протяжении многих лет, в итоге сумела сниззить вес одного квадратного метра керамики с 28 кг до 8 кг, при этом толщина керамики уменьшилась до 3 мм при повышении ее долговечности. И это – только один пример из сферы стройматериалов.

По мнению эксперта, к 2050 году Турция добьется устойчивого глобального успеха, в частности, в строительной индустрии: «За последние 30 лет мы пережили период, когда особенно значимыми стали быстрота технологических разработок, эргономичность дизайна, человеческий фактор и учет факторов окружающей, а конкурентоспособность приобрела решающее значение в сфере строительных услуг». Так будет продолжаться и впредь: как считает специалист, благодаря «эффекту пандемии», стремлению к увеличению свободного пространства, минимизации контактов при увеличении эргономичности и повышения важности комфорта (учитываемого в дизайне в первую очередь), инновационные, устойчивые и экологически чистые продукты выйдут на первый план. «Рост урбанизации в мире и в Турции, деятельность по преобразованию городов приведет к увеличению спроса на экологически чистые и энергоэффективные здания, что поспособствует развитию самых разных сегментов строительной индустрии, - полагает господин Окьяй. - Более трети компаний по всему миру расширили использование цифровых технологий, чтобы адаптироваться к кризису. Как промышленник мы осознавали гибкость, обеспечиваемую цифровизацией. Однако пандемия в очередной раз отразила реальность. Глобальная конкуренция больше не основывается на таких факторах, как наличие природных ресурсов, дешевая рабочая сила или конкурентоспособная валюта. В международном соревновании будущего решающими будут такие концепции, как технологии, инновации, знания и навыки, зеленое производство».

Каковы прогнозы на 2021 год?

Термин, который лучше всего описывает сложившуюся сейчас ситуацию, по мнению экспертов, - это «неопределенность». Прогнозы и ожидания очень разнятся, особенно с точки зрения финансовых данных. Тем не менее, к третьему или четвертому кварталу 2021 года, когда и ожидается окончание эпидемии, строительный сектор Турции предположительно окажется в значительно в лучшем положении, чем был до пандемии. Уже сейчас налицо рост производства и экспорта в сфере материалов. Ну а при достижении коллективного иммунитета за первое полугодие (на что есть надежда) ограничения к концу года могут быть в значительной степени сняты.

Важно и влияние нынешней ситуации на финансовый аспект: еще одним фактором, который явно станет определяющим в строительном секторе в 2021 году, станут реформы в области денежно-кредитной политики. Ожидается, что Центробанк Республики Турция продолжит активность в смысле предложения мер для разных сегментов экономики. Процентные ставки по жилищным займам, скорее всего, останутся высокими. Зато строительная сфера получила заметные выгоды от вспомогательных займов, предоставленных в связи с пандемией в 2020 году, использовав в общей сложности 49 млрд TL вновь полученных девелоперскими компаниями  кредитов под удачные – очень низкие – процентные ставки, которые были доступны до конца сентября прошлого года. Использование новых кредитов значительно облегчило финансовое положение строительного и подрядного секторов, позволив уладить ситуацию с рабочими местами.

Игроки рынка ожидают, что в 2021-м процентная ставка останется примерно на уровне 15%.

Так во что все-таки имеет смысл инвестировать?

• В жилье, находящееся в пешей доступности от маршрутов крупных инфраструктурных проектов;
• В жилье в провинциях с самым высоким ростом цен
• В жилую недвижимость, выбранную с учетом соотношения ваших личных планов и перспектив возврата инвестиций: подробную информацию по росту стоимости жилья в провинциях читайте здесь.