Подведены итоги сферы строительства и недвижимости за 2020 год

К концу первого квартала 2021 года портал недвижимости GYODER представил окончательные данные Индекса недвижимости Турции за четвертый квартал 2020-го, обобщив результаты за весь год.

Итак, каковы итоги этого периода, с одной стороны осложненного пандемией, а с другой – открывшего перед этим сегментом экономики новые возможности?

Общая ситуация и прогнозы

Эпидемия Covid-19 оказала влияние почти на все экономические и социальные «переменные». Как и другие сферы, сектор строительства и недвижимости тоже пострадал от этого негативного процесса и с точки зрения бизнеса, и с точки зрения спроса.

Тем не менее, с учетом массовой вакцинации, стартовавшей в ряде государств (как и в Турции), аналитики полагают, что к концу первого полугодия 2021-го глобальная экономическая деятельность начнет возвращаться к норме. Что касается Республики Турция, то в отчете МВФ о перспективах ее развития еще в конце прошлого года прогнозировалось, что экономика страны вырастет в 2021 году на 5%. А по пересмотренным МВФ данным с учетом показателей января процент был увеличен до 6%.

Кстати, именно строительный сектор одним из немногих в 2020 году внес существенный вклад в макроэкономическую перспективу с точки зрения создания рабочих мест и предотвращения безработицы.

Турецкий институт статистики (TÜİK) подтверждает, что экономика государства продемонстрировала положительный рост, несмотря на сложившиеся – и довольно разнообразные - неблагоприятные условия.

Сектор строительства и недвижимости восстанавливается благодаря высокому спросу после снижения показателей, зафиксированного в предыдущие кварталы. Решения, принятые властями для усиления спроса в этой сфере, хорошо отразились на показателях продаж: при том что общий объем продаж жилой недвижимости в 2019 году составил 1,348 млн единиц, в 2020-м это уже 1,499 с небольшим млн единиц (+11,2%). И из всех государств на планете именно в Турции жилье дорожает быстрее всего.

Наиболее важные факторы, вызвавшие рост продаж в жилом секторе – это, во-первых, заметное снижение государственными банками ставок по кредитам. А во-вторых -постепенное сокращение объема предложения свободного жилья (оно быстро распродается), что дополнительно провоцирует увеличение спроса.

Эпидемия такого масштаба, случившаяся в мире впервые за сто лет, радикально изменила многое в сфере строительства. Сектор вынужден проявлять гибкость, учитывая множество изменившихся факторов: от финансовых (риски и управление активами) до социально-психологических (имеющих теперь не меньшее значение, чем макроэкономические переменные). «Переигрывать» приходится множество решений, которые до того не менялись годами и десятилетиями, включая принципы организации продаж и даже выбор используемых в строительстве материалов. Переоценке подверглись конструкции здания, архитектурные решения, важна стала экологическая осведомленность: в отчете значится, что необходимо позаботиться о более «чистой» работе девелоперов, с меньшими выбросами углерода и с более слабым воздействием на окружающую обстановку. Так что с позиции устойчивого развития полезно будет разработать национальные климатические стандарты и внедрить их в сферу строительства с учетом экологических требований; что, возможно, вскоре и случится. Потому что уже сегодня все это заметно влияет на мнения инвесторов.

Также приходится учитывать резко изменившееся поведение потребителей и сформировавшиеся у них за последний год кардинально новые приоритеты, особенно если говорить о «поколении Z».

Ну и последнее, но не в последнюю очередь – пересмотр роли банков. Возникла потребность в формировании в Турции специализированной банковской структуры, миссия которой – финансирование сектора «вдолгую». Она сможет выпускать акции и прочие ценные бумаги для сектора недвижимости. В итоге частным инвесторам-потребителям гарантируют более низкие затраты в долгосрочной перспективе, а предсказуемость сектора и его компонентов повысится.

Кстати, для запланированных в ряде регионов городских преобразований, а также модернизации жилищного фонда с целью сделать его более устойчивым к землетрясениям, аналитики считают целесообразным организовать модели финансирования этих проектов и сопутствующих продуктов именно через упомянутый новый банк. С тем чтобы конкретные решения принимались уже локально – в отдельных регионах.

Процедура приобретения недвижимости в Турции

Цифры-2020

• Жилье

Всего в 2020 году было продано 1 миллион 499 тысяч 316 единиц жилой недвижимости.

В четвертом квартале продажи снизились на 37% по сравнению с третьим, из-за повышения процентных ставок по жилищным кредитам. Общее количество сделок за последний квартал года - 338 038.

Первичные продажи за четвертый квартал 2020 года по сравнению с тем же периодом 2019-го снизились на 36,7%, продажи «вторички» - на 26,3%.

Покупки с привлечением ипотеки за все тот же период – октябрь-декабрь - снизились на 55,3% по сравнению с октябрем-декабрем 2019 года из-за повышения процентных ставок по жилищным кредитам; итоговое количество - 64 647 сделок.

Несмотря на снижение их числа, наблюдается рост цен на жилье.

Продажи иностранцам увеличились на 8,0% по сравнению с третьим кварталом: за октябрь-декабрь 2020 года граждане других государств стали хозяевами 14 647 единиц жилья.

В четвертом квартале Стамбул занял первое место по этому показателю: 49,2%. Анталья оказалась на втором месте, с долей 17,8%.

• Кредиты

Общий объем потребительских кредитов составил 676 миллиардов турецких лир (TL). По состоянию на конец декабря 2020 года объем жилищных кредитов достиг общей суммы в 278,3 млрд TL, это 41,2% от общей кредитной суммы. Что на 1,5% ниже, чем годом раньше (42,7%).

• Офисы

Площади офисных помещений в Стамбуле по итогам конца 2020 года за 12 месяцев не изменились, оставшись на том же уровне, что и годом раньше: 6,46 млн кв.м. Однако, по прогнозам Moody's Analytics, в 2021-м офисный сегмент оживится, тем более что рост использования офисных помещений в Стамбуле по-прежнему является самым большим в Европе. К концу 2021 года запланировано достроить и сдать дополнительные 1,5 млн кв.м новых офисных помещений в Стамбуле (по Турции в целом в Индексе недвижимости Турции-2020 данные не представлены. – Прим.ред.)

Рынок офисной недвижимости в Турции, как и во всем мире, меняется под влиянием пандемии. Наряду с ожидаемым частичным восстановлением экономики в 2021 году, ожидается, что рынок офисной недвижимости тоже «оживет». Однако в Турции ожидают «передел» этого сегмента, поскольку сейчас несть необходимость перехода на более современные решения, с учетом требований к «здоровым» (безопасным для здоровья) рабочим местам, необходимостью частичной удаленки и т.д.

• Торговые центры

К концу 2020 года метраж существующих торговых площадей в Турции достиг объема 13,6 млн кв.м. В Турции на этот момент действовало (ограничения на время локдаунов в расчет не берем) 447 ТЦ, из них 37% - в Стамбуле.

Еще порядка 958 000 кв.м строится, их сдача в эксплуатацию ожидается к концу 2022 года. К этому моменту общая площадь торговых центров на территории страны превысит 14,5 млн кв.м.

Что касается плотности организованной розничной торговли, то в среднем по Турции на 1000 человек приходится 163 кв.м арендуемой площади. Хотя именно в Стамбуле этот показатель вдвое выше: 328 кв.м. Анкара – второй город в этом «рейтинге», где плотность розничной торговли держится на уровне 300 кв.м на 1000 человек. Измир также попал в число городов-лидеров по количеству торговых центров: к 1 января 2021 года их здесь было 26. 

• Помещения для нужд логистики

Согласно текущим данным, в районе Стамбул-Коджаэли - который является средоточием логистического рынка Турции - запас складов для коммерческого использования составляет 6,64 млн кв.м (из общего объема складского фонда государства площадью примерно 10,40 млн кв.м). Объем строящихся складов и сопутствующих объектов – чуть больше полумиллиона кв.м, если точнее - примерно 558 тысяч кв.м.

Рынок логистики, сильно просевший в первом квартале 2020 года, уже во втором продемонстрировал впечатляющие результаты под влиянием онлайн-продаж, важность которых возросла во время вспышки Covid-19.

По состоянию на конец 2020-го средняя арендная плата на рынке логистики составляет 4,50 TL за 1 кв.м

• Гостиницы

Общее количество иностранных туристов, посетивших Турцию в четвертом квартале 2020-го, сократилось на 72% по сравнению с тем же периодом 2019-го. 38% путешественников из других стран выбрали Стамбул, 26,4% - Анталью, 5,5% - Муглу. Четвертое и пятое место в списке занимают Анкара (2,9%) и Измир (1,9%). Гостиницам пришлось спешно перестраивать работу, с учетом касающихся здоровья и безопасности требований. Необходимые лицензии на деятельность в условиях пандемии получили отели общим объемом 487 тысяч номеров в целом по Стране. В Анталье это  806 средств размещения (215 тысяч номеров), в Стамбуле – 644 отелей (64 тысячи номеров), в провинции Мугла – 411 гостиница (51 тысяча комнат).