Один из мировых лидеров рынка консультационных услуг в сфере недвижимости, недавно опубликовал результаты отчета «Анализ рынка Турции на конец 2021 года». Итак, что же происходит последние месяцы в офисном, розничном, промышленном, логистическом, жилом, гостиничном секторах, а также в секторе студенческих общежитий?
Вот подробности.
И во втором, и в третьем квартале прошлого года заметны восходящие тенденции: за третий квартал турецкая экономика продемонстрировала рост 21,7%. С другой стороны, годовая инфляция в декабре была зафиксирована на уровне 36,08%, и это только официальный показатель; ожидается, что она достигнет своего пика в 2022 году. С другой стороны, темпы роста в индустрии недвижимости по данным на конец года позволяют давать положительные прогнозы. 2021 год оказался очень удачным: больше 3 млн сделок с недвижимостью разного рода за 12 месяцев, а по продажам нежилой недвижимости побит абсолютный рекорд.
Содержание:
- Логистика
- Промышленный сектор
- Торговые центры
- Офисы
- Гостиничный сегмент
- Общежития
- Жилая недвижимость: продажи близки к рекордным
- «Виноваты» ли иностранцы в росте цен на жилье?
- В 2025 году Турция станет одной из пяти стран-лидеров по продажам жилья
Логистика
Продолжает набирать обороты сфера логистики: активность по аренде складских площадей увеличилась на 12% в последнем квартале года по сравнению с предыдущим годом. В результате увеличения спроса на так называемые квалифицированные склады вкупе с ограниченным предложением таковых зафиксирован заметный рост арендной платы – до 16% по сравнению с первым полугодием 2021. Компании интересуются теперь гораздо большими площадями, рассчитывая увеличить метраж складов под будущие проекты.
Промышленный сектор
Растет спрос и на заводы, фабрики и сопутствующие им промышленные помещения. В частности, в 2021 году мировые автомобильные гиганты Ford и Volkswagen объявили, что будут производить в Коджаэли свои новые коммерческие автомобили.
Торговые центры
Последний квартал предыдущего года ознаменовался открытием ряда торговых центров, ввод в эксплуатацию которых откладывался из-за пандемии. Несмотря на новый вирус и рост числа случаев заболевания по всему миру, эта ситуация не повлияла на так называемую физическую розницу (затрагивающую физических лиц как клиентов) так сильно, как можно было ожидать: например, в ноябре 2021 года индекс количества посетителей ТЦ снизился на 6,25% в сравнении с октябрем, но при этом зафиксировано его увеличение на 38,9% по сравнению с тем же месяцем 2020 года.
Доля электронной коммерции снизилась до 15,2%. Заметный рост числа посетителей после снятия ограничений также позитивно отразился на показателях товарооборота: если в октябре 2021 года индекс оборота торгового центра увеличился на 60,7% по сравнению с предыдущим годом, то в ноябре прирост достиг уже 80,22%. Так что ТЦ уже готовы выйти на показатели допандемийного 2019.
Во втором полугодии минувшего года, несмотря на создаваемое инфляцией и колебаниями обменного курса негативное давление, на рынок торговых центров было выведено 282 000 кв.м новых площадей (6 ТЦ). Таким образом, общий ввод в эксплуатацию торговых центров за 2021 год составил 324 644 квадратных метров - это плюс 5% к показателям 2020 года.
Офисы
Что касается офисов, то по итогам 2021 года общее предложение на офисном рынке Стамбула осталось на уровне 6,46 млн кв.м. При этом в последнем квартале года реализовался отложенный спрос: он превратился в фактические сделки, объем которых оказался вдвое больше, чем в третьем квартале: компании, которые провели первые полгода в основном на «удаленке», во втором полугодии в значительной степени вернулись к оффлайн-формату, или как минимум перешли на гибридную модель.
В итоге за октябрь-декабрь арендовано на 32% площадей больше, чем за тот же период годом раньше. Еще один важный показатель: 90% сделок по аренде, реализованных в четвертом квартале, были новыми договорами аренды.
Что касается размера арендной платы, то самая высокая зафиксирована в стамбульском районе Левент.
Гостиничный сегмент
В этом году в Турцию приезжало больше туристов, чем в первом «пандемийном» - 2020. Состояние туристического сектора после снятия ограничений на поездки и увеличения числа прошедших вакцинацию людей заметно улучшилось; однако «допидемические» показатели пока не восстановились.
Тем не менее, уровень заполняемости отелей в Турции в 2021 году увеличился на 45% по сравнению с 2020 и составил 52%, а в Стамбуле – даже немного выше: 55%. Средняя стоимость номера (плата за номер в сутки) составила 82 и 91 евро в Турции и Стамбуле соответственно.
Всего Турцию за 2021 год посетило 30,97 млн иностранных туристов, что на 88,08% больше, чем в предыдущем году, несмотря на сохраняющиеся последствия пандемии. Из них Стамбул посетили 9 млн (тоже на 80,5% больше, чем в предыдущем году). И турпоток продолжает расти, так что ряд компаний заявил о скором открытии отелей в Турции. В частности, пополняют свое портфолио международные гостиничные операторы, в первых рядах – Accor. Объявила о планах скорейшего открытия отеля-резиденции на Эгейском побережье турецкая сеть NG Hotels; в ближайшее время появятся и минимум два средства размещения при Новом аэропорте Стамбула.
Общежития
Число студентов увеличилось до 8,24 млн человек, при том что общежитий на территории страны стало меньше на 4%. С учетом недавно введенных в эксплуатацию их сейчас 5179, а общая вместимость всех общежитий снизилась на 3%, в итоге составив 1,14 млн койко-мест. Получается, что на одно место приходится по 6-7 студентов. Спрос на размещение студентов достиг пика, особенно в Стамбуле.
В результате с возобновлением очного обучения студенты, возвращавшиеся в родные города на период пандемии, столкнулись с многочисленными проблемами вследствие нехватки и общежитий, и квартир, которые можно было бы снять.
Зарубежные инвесторы закономерно продолжают интересоваться всеми сегментами рынка недвижимости, кроме разве что общежитий: практически везде можно найти выгодные варианты.
Но жилая недвижимость все-таки в приоритете.
Жилая недвижимость: продажи близки к рекордным
Продажи жилья в Турции снизились на 0,5% по сравнению с 2020 годом, но по факту установлен второй по размеру рекорд по количеству сделок за минувшие 10 лет. Количество сделок, напомним, составило 1,49 млн, и это рекорд в Европе - при том, что с увеличением процентной ставки по жилищным кредитам ипотечных сделок состоялось намного меньше, чем годом раньше: снижение в этом сегменте составило 48,6%.
Большие вливания в экономику страны обеспечивают зарубежные инвесторы: объем сделок с иностранцами увеличился на 43,5% по сравнению с предыдущим годом и достиг почти 60 000 (58 576) – на 8,5 тысяч сделок больше, чем запланированная изначально на год цель. Больше всего жилой недвижимости было реализовано в Стамбуле. Из граждан других государств больше всего квартир и домов приобрели резиденты Ирана (10 056 сделок, или более чем одна шестая от общего объема), Ирака (8 661), РФ (5 379, или чуть менее 10%), Афганистана (2 762) и Германии (2 358).
Один из заслуживающих внимания показателей – 115-процентное увеличение жилищных инвестиций в Турцию со стороны граждан США. Президент Ассоциации по продвижению турецкой недвижимости за рубежом GİGDER Омер Фарук Акбал по итогам полученных за год результатов публично озвучил свои выводы относительно перспектив продаж жилья иностранцам. С учетом того, что количество сделок с зарубежными инвесторами достигло рекордного показателя 58, 5 тысяч, рост ожиданий в этом секторе понятен. Очевидна и тенденция роста цен на жилье – как «продажных» цен, так и ставок на аренду.
«Виноваты» ли иностранцы в росте цен на жилье?
Однако, как сообщил господин Акбал, опасения, что продажи иностранцам «взвинтят» цену на жилье в нижнем и среднем ценовых сегментах (что чревато для экономики) беспочвенны: инвесторы из-за рубежа такими квартирами интересуются незначительно: «Согласно данным GİGDEKS - индексу продаж жилья для иностранцев, который мы опубликовали совместно с AGS Global – средняя цена недвижимости, купленной иностранцами в Турции в последнем квартале 2021 года, составила $187 000. Что эквивалентно 2,5 млн турецких лир (TL). При том что среди местных жителей стоимость приобретаемой недвижимости, как правило, не превышает 500 тысяч TL. Соответственно, иностранцы на этот процесс не влияют в силу практически пятикратной разницы в цене.
Так что жилая недвижимость, приобретаемая иностранцами, способна повысить разве что стоимость жилья высшего сегмента: брендированных резиденций и т.д.»
Также необоснованны высказывавшиеся в прошлом году опасения, что иностранцы виноваты в росте цен на аренду. Согласно опубликованным недавно TUİK данным об актуальном индексе стоимости строительства, он увеличился на 48,87% в ноябре 2021 года по сравнению с тем же месяцем предыдущего года. С учетом взлетевших цен на стройматериалы, повышения затрат на зарплаты рабочим и т.д. себестоимость строительства резко поднялась. Соответственно, подорожало и жилье: Омер Фарук Акбал напомнил, что в ситуации, когда объем предложения свободного жилья на рынке не увеличивается – а новые проекты сдаются небыстро – это неизбежно.
Господин Акбал сообщил, что высокий рост арендной платы связан с ростом количества прибытий иностранцев в Турцию: «Исследовательские отчеты GİGDER по этому вопросу показывают, что 50% недвижимости, проданной инвесторам из-за рубежа, тут же выходит на арендный рынок. Другими словами, когда резиденты других стран приезжают в Турцию, они покупают 90% брендового жилья, платят в среднем 2,5 млн TL и минимум 50% – то есть, 50 из каждых 100 объектов жилой недвижимости на рынке – предлагают к аренде. Другими словами, иностранцы влияют на создание рынка квартир, а не рост арендной платы как таковой».
Омер Фарук Акбал подчеркнул, что вложения в недвижимость являются крупнейшим поставщиком прямых инвестиций. В развитых странах вроде США или Великобритании 60% прямых инвестиций приходится на недвижимость; эти деньги являются одним из наиболее важных факторов роста экономики, поскольку именно они трансформируются в рабочие места, новые фабрики, заводы, офисы и т.д.
В 2025 году Турция станет одной из пяти стран-лидеров по продажам жилья
Подчеркнув, что ежегодно в мире в недвижимость инвестируется более $400 млрд, и что Турция находится на пороге того, чтобы стать новым международным инвестиционным хабом в смысле продажи жилой недвижимости, президент Ассоциации напомнил, что уже сейчас Турция попала в ТОП-10 государств на планете, которые привлекают больше всего инвестиций в недвижимость. «Наша страна вступила в 2022 год с новой экономической моделью, в которой экспорт соответствует импорту и имеет тенденцию к созданию валютных резервов за счет туризма и прямых инвестиций. Благодаря самоотверженности нашей девелоперской отрасли и стимулам, предлагаемым общественностью, мы ожидаем достижения дохода в иностранной валюте в размере $20 млрд. Кроме того, мы стремимся к 2025 году войти в ТОП-5 списка стран-лидеров по продажам недвижимости иностранцам, как уже вошли в ТОП-10. Нашим крупнейшим конкурентом сейчас является США, за ней следуют Великобритания, Канада и Испания».
В 2022 году ожидается объем продаж жилья иностранцам в размере не менее 70 тысяч единиц. Доля сделок с иностранцами в объеме составила 3,9% - в сравнении с 2% несколькими годами раньше – и она продолжает стабильно увеличиваться.
В декабре 2021 года зафиксирован рекордный прирост в сделках: +77,1% к декабрю 2020 года (7841 единица). Более того, это – самый высокий показатель за месяц за весь период наблюдений.
Что касается предпочтений, то Turk.Estate уже писал: зарубежные инвесторы интересуются в первую очередь высококлассными брендированными резиденциями. С учетом выгодного изменения цены в пересчете с долларов или евро на лиры многие из них переориентируются на жилье площадью практически вдвое больше, чем ранее.
Помимо этого, с каждым днем увеличивается количество интересантов, ориентирующихся на ускоренную процедуру получения турецкого гражданства в обмен на покупку в размере от $250 000.
Немного охладило интерес покупателей нововведение сентября 2021 года, связанное с независимой оценкой приобретаемой недвижимости. Отчасти именно поэтому средняя цена жилья, проданного иностранцам, снизилась со $196 037 до $187 091. Тем не менее, ассоциация GİGDER рассчитывает, обратить этот процесс вспять и довести средний чек в смысле реализуемого иностранцам жилья практически до порога, равного тому, с которым можно рассчитывать на ускоренную процедуру получения гражданства: $250 000. Благо деньги у зарубежных инвесторов есть, а Турция как страна и для проживания, и для сдачи жилья в аренду весьма привлекательна.