Рынок аренды в Стамбуле: что дает «тренд на стабильность»?

Недавно турецкие СМИ сообщили, что благодаря усилиям властей удалось приостановить поистине бешеный рост цен на аренду, который фиксировался последние полтора года, особенно после начала вооруженного противостояния РФ и Украины. Более того, в отдельных районах страны ставки на съем жилья даже чуть снизились. Рассказываем, почему эта новость должна порадовать нынешних и будущих инвесторов, а также как обстоят дела с расценками на аренду в Стамбуле сейчас, с оглядкой на динамику прошедшего года.

Содержание:

• Стабилизация цен на аренду
• Как изменились арендные ставки?
• Стамбул дороже Манхэттена
• Что было полгода назад?
• Усредненный показатель арендных ставок по провинции Стамбул (цена дана за 1 м²), динамика за последние 1,5 года:
• Таблица с данными по отдельным районам провинции Стамбул за ноябрь 2023 г.
• Краткие выводы:

Стабилизация цен на аренду

Впервые за три года произошло даже некоторое снижение арендных тарифов. Почему тех, кто планирует зарабатывать на сдаче купленного жилья, это должно только порадовать? Дело в том, что, во-первых, сейчас в большей степени будет регулироваться краткосрочная аренда, что минимизирует количество мошенников, фейковых объявлений и т.д. Теперь такие нарушения преследуются по закону. Тогда как раньше подобное случалось сплошь и рядом: соцсети заполнены соответствующими печальными историями. Большое количество рассказов о негативном опыте заселения в жилье в Турции в предыдущие месяцы отпугнули от съема изрядное количество потенциальных арендаторов. Среди них граждане страны, которые перебрались жить к родственникам в ожидании, пока арендный рынок перестанет так штормить; проектные сотрудники – самая добросовестная и платежеспособная аудитория – и «удаленщики» вроде цифровых кочевников. Теперь, когда рынок аренды более упорядочен, постояльцы, «разбежавшиеся» по друзьям, знакомым и родственникам, скорее всего, успокоятся и будут охотнее рассматривать варианты для съема, причем, вероятно, на более долгий срок.

Один из признанных экспертов по инвестициям в недвижимость Турции, Мустафа Хакан Озельмаджиклы, уточнил, что регулирование временного заселения, запущенное Министерством туризма, уже дало свои плоды. Из краткосрочной в долгосрочную аренду перейдут несколько десятков тысяч квартир. Причем этот процесс уже начал проявляться в таких наиболее востребованных локациях, как Стамбул и Анталья; зафиксировано некоторое снижение и в Мерсине.

Как изменились арендные ставки?

В Турции фиксируется снижение на 10–15% от недавней цены. Например, типовая квартира площадью 100 м² в Стамбуле еще недавно сдавалась за 15 тысяч турецких лир (TL) (497 $) в месяц, теперь же аналогичные по площади, местоположению и состоянию жилья резиденции можно найти за 13 тысяч TL. Так что Мустафа Хакан Озельмаджиклы характеризует арендные ставки как «несколько более разумные».

Также эксперт подтвердил упомянутый нами тренд на увеличение медианного срока аренды: «Средняя продолжительность съема, которая раньше составляла 7–10 дней, теперь увеличилась до 1,5–2 месяцев». При этом господин Озельмаджиклы особо подчеркнул, опираясь на собственный многолетний опыт, что рост цен на аренду не будет чрезмерно интенсивным, но и не будет значительно снижаться: вероятно, он займет «горизонтальный курс».

Стамбул дороже Манхэттена

Мы не оговорились: арендные ставки в некоторых наиболее востребованных районах Стамбула уже сравнялись с манхэттенскими.

Член правления Ассоциации бизнесменов İstoç, эксперт по недвижимости Шенай Арач, опираясь на исследования рынка арендной недвижимости в Манхэттене и окрестностях, сообщает, что в «бюджетных» районах самого густонаселенного округа США арендная плата составляет около 1450 $. Дополнительные сборы (вроде турецкого айдата, но туда в Америке входит потребление электричества, воды и газа) – 550 $. Это 42,2 тыcячи TL и 16 тысяч TL cоответственно.
Уточним, что речь идет не об особняке, а о скромной квартире в Манхэттене. Тем не менее, вот расценки на апартаменты с типичными для Турции несколькими спальнями по отдельным районам Стамбула:

Маслак

3+1 – 60 тысяч TL (2060 $), айдат 4200 TL (144 $);

4+1 – 90 тысяч TL (3090 $), айдат 6500 TL (223 $).

Cейрантепе

3+1 – 90 тысяч TL (3090 $), айдат 5000 TL (165,5 $);

4+1 – 110 тысяч TL (3778 $), айдат 6500 TL (215 $).

Халкалы

3+1 – 50 тысяч TL (1717 $), айдат 5000 TL (165,5 $);

4+1 – 75 тысяч TL (2576 $).

Умрание

3+1 – 46 тысяч TL (1580 $).

Багджылар

4+1 – 35 тысяч TL (1200 $).

Санджактепе

3+1 – 35 тысяч TL (1200 $);

4+1 – 50 тысяч TL (1717 $).

Атакёй (с видом на море)

3+1 – 140 тысяч TL (4808 $);

4+1 – 200 тысяч TL (6870 $).

Что было полгода назад?

Обозначился тренд, который актуален и по сей день: гораздо более востребованными стали небольшие квартиры. Так что пришел «звездный час» тех, кто в свое время купил в мегаполисах минимальные по площади апартаменты с расчетом на сдачу внаем.

При том, что средняя арендная плата в Стамбуле весной фиксировалась на «пороге» 13 тысяч TL (430 $), за эту сумму вряд ли можно было найти резиденцию площадью более 40 м² – напомним, размер «типовой квартиры» в Турции варьируется от 100 до 110 м².
В перечень таких «малометражных предложений в востребованных районах» попал Сарыер: тут можно было найти несколько крошечных по турецким меркам резиденций площадью 36 м², зато за 10 тысяч TL (331 $). За ту же сумму удастся снять что-то весьма потрепанное в районах Бешикташ (39 м²), Бейоглу (52 м²), Кадыкёй (53 м²) и Шишли (55 м²). Но и то, если очень хорошо поискать. Зато все эти локации находятся в центре Стамбула и очень популярны
Самым же дешевым оказался Силиври: тут за 10 тысяч TL (331 $) осенью 2023 года можно было найти квартиру площадью 167 м². За ним следуют Арнавуткей (152 м²), Чаталджа (145 м²), Султанбейли (139 м²) и Султангази (130 м²).

А теперь приведем свежую статистику от аналитического портала Endeksa по арендным ставкам в крупнейшем турецком мегаполисе (данные – на декабрь 2023 года, по итогам ноября).

• Средняя цена за аренду – 161 TL (6 $) за 1 м².
• Средняя площадь жилья – 100 м².
• Средняя арендная плата за месяц за единицу жилья – 17,8 тысячи TL (590 $).
• Cредний срок окупаемости инвестиций в жилье – 19 лет.

Усредненный показатель арендных ставок по провинции Стамбул (цена дана за 1 м²), динамика за последние 1,5 года:

• Июль 2022 – 4,65 $;
• Август 2022 – 4,57 $;
• Сентябрь 2022 – 4,7 $;
• Октябрь 2022 – 4,79 $;
• Ноябрь 2022 – 4,99 $;
• Декабрь 2022 – 5,3 $;
• Январь 2023 – 5,68 $;
• Февраль 2023 – 6,09 $;
• Март 2023 – 6,45 $;
• Апрель 2023 – 6,77 $;
• Май 2023 – 7,28 $;
• Июнь 2023 – 7,28 $;
• Июль 2023 – 6,25 $;
• Август 2023 – 6,23 $;
• Сентябрь 2023 – 6,37 $;
• Октябрь 2023 – 6,22 $;
• Ноябрь 2023 – 6,05 $.

Таблица с данными по отдельным районам провинции Стамбул за ноябрь 2023 г.

Краткие выводы:

• Максимально быстро жилье, если его сдавать в аренду, в Стамбуле окупается сейчас в Эсеньюрте (14 лет), дольше всего – в Бейкозе (41 год), Бакыркёе и Бешикташе (по 28 лет).
• В настоящее время самая дорогая аренда в Сарыере (в среднем 1580 $ за месяц) и Бешикташе (1360 $), наиболее низкие цены в Арнавуткёе (405 $), Эсеньюрте (406 $), Султангази (430 $) и Силиври (441 $).
• Больше всего арендное жилье за год подорожало в Силиври (116,1%), Шиле (101,02%) и Султанбейли (94,73%).