Помимо прочих услуг портал Turk.Estate предоставляет недвижимость в Турции на продажу от самых надежных застройщиков страны. Так почему мы решили детально поговорить об аренде и, в частности, о нюансах подписания договора?
Дело в том, что эта информация может пригодиться владельцу квартиры в целом ряде случаев.
Содержание:
- 10 правил аренды жилья в Турции
- TOP-20 моментов, на которые следует обратить особое внимание
- Договор аренды: о чем следует помнить
- Что нужно обязательно проверить
- Поможем купить недвижимость в Турции!
Во-первых, если вы решите до покупки поездить по регионам, арендуя жилье в каждом из выбранных городов на месяц-два, чтобы сравнить удобство и комфорт жизни в том или ином районе, − эта информация может сэкономить вам время и нервы.
Во-вторых, многие из упомянутых ниже пунктов, озвученных аналитиками портала недвижимости Emlakkulisi, актуальны не только при аренде, но и при покупке жилья. Потому что с квартиры, в которой обнаружились те или иные неприятные «сюрпризы» (неполадки с освещением, водоснабжением, элементами конструкции, обслуживанием дома), можно съехать за считанные недели, а то и дни, с минимальной потерей вложенных средств; с купленным же жильем процесс этот намного более затратен: продавать, потом выбирать и покупать снова...
В-третьих, если собственник решит сдавать купленное жилье в аренду, то очень уместно будет посоветовать что-то из предложенного ниже списка ключевых пунктов потенциальным арендаторам. Подсказав им, на что обратить внимание, вы можете повысить их доверие к вам как к порядочному и ответственному владельцу, уточняющему нюансы, которыми арендатор сам бы и не подумал поинтересоваться.
В-четвертых, если в ситуации со сдачей жилья в аренду наниматель окажется опытным и начнет задавать неудобные вопросы об особенностях принадлежащего вам жилья, которые, возможно, не являются его явными преимуществами (например, спальни сильно нагреваются от крыши), то вы будете к этому готовы и сможете заранее продумать аргументированные ответы, объяснив ваш выбор цены либо предложив скидки.
А идею инвестиций в жилье с последующей сдачей в аренду в любом случае имеет смысл держать в голове, потому что немногие россияне покупают в Турции маленькую квартиру, оформляя кредиты и ипотеку, гораздо чаще вкладываются именно свободные средства. В этой ситуации, приобретая, например, одну квартиру – для себя, а вторую – под сдачу, вы «убиваете сразу двух зайцев»: оставляете себе возможность проживания в Турции, получения ВНЖ с последующим гражданством и при этом быстрее окупаете вложения в обе квартиры за счет сдачи в аренду одной из них. Также вы можете в любой день проверить, все ли в порядке с арендуемой собственностью, то есть держать все под контролем, чему, в частности, поможет договор аренды, о котором мы тоже вкратце упомянем.
Напомним, что на сегодняшний день доходы от аренды – одна из немногих сфер, где ежемесячные денежные поступления не только не падают, а стабильно увеличиваются. После полутора лет пандемии – кризисного, казалось бы, явления – на рынке Турции сформировался катастрофический дефицит арендного жилья: и иностранцы, и местные жители, особенно студенты и молодежь, «выстраиваются в очередь» даже за самыми непритязательными вариантами. А ведь именно учащиеся вузов – одна из самых «удобных» клиентских групп для арендатора: это всегда долгосрочная аренда (на годы вперед), не зависящая от сезонности, погоды и политической ситуации.
В 2022 году Турция заняла первое место среди 56 стран мира по росту цен на аренду жилья. Наниматели стали платить больше на 160%.
При аренде жилья необходимо учитывать множество факторов: от района/квартала и местоположения в нем до соседей.
10 ПРАВИЛ АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ В ТУРЦИИ
TOP-20 МОМЕНТОВ, НА КОТОРЫЕ СЛЕДУЕТ ОБРАТИТЬ ОСОБОЕ ВНИМАНИЕ
- Прежде всего, получите подробную информацию об общих характеристиках жилья. Количество квадратных метров, желательно – по каждой отдельной комнате (ведь мы помним, что в метраж квартиры в Турции по документам входят еще и общие площади вроде подъезда, которые делятся на всех хозяев апартаментов в этом доме).
- Количество комнат, число ванных комнат и дополнительных санузлов.
- Наличие балкона, террасы, веранды.
- Тип отопления и его наличие в принципе: ведь оно предусмотрено далеко не во всех квартирах и домах Турции.
- Фасад – куда выходит (по сторонам света).
- Куда выходят все окна; с учетом климата – а в последнее время еще и «требований» пандемии – жилье должно хорошо проветриваться.
- Если все окна выходят на солнечную сторону – плохой вариант: летом квартира может превратиться в «печку». (Арендодателям: если вы купили недвижимость раньше, чем прочитали эту статью, − позаботьтесь о том, как нивелировать этот «эффект парилки» для арендаторов. Дополнительная вентиляция? Экономичные кондиционеры в каждом помещении?)
- Этаж. Тут ключевых нюансов два: первый этаж (гириш кат) – квартиры на нем по умолчанию прохладнее, но он может оказаться более сырым. К тому же вызывает повышенное «внимание» как муравьев и прочих насекомых, так и кошек. Верхний же этаж больше нагревается от крыши, если жилье не защищено от нагрева нежилым чердаком.
- Перила на балконах; полностью ли открываются все окна; прочны ли двери и замки. Куда и к кому обращаться в случае утери ключей и каким образом проверяется право обратившегося на получение этих ключей?
- Есть ли в доме/подъезде/сите (жилом комплексе) система безопасности? Какая именно? Камеры видеонаблюдения, охранники? В каком режиме они работают, куда и к кому обращаться в экстренной ситуации?
- Если вы сдаете в аренду отдельно стоящий дом, то обеспечение его безопасности (заборы и все то же видеонаблюдение) – на совести собственника.
- Обязательно уточните возраст дома, его характеристики и сейсмоустойчивость. Тем более что сейчас на здания в Турции уже начали выдавать «паспорта», позволяющие легко получить всю необходимую информацию буквально по QR-коду на стене.
- Обратите внимание: есть ли в доме – и где именно находится – отчет о сейсмостойкости здания, а также в каком состоянии пожарная лестница, и не загромождены ли выходы на нее с этажей чем-нибудь.
- Проверьте, нет ли в доме влаги или плесени. (Для получения более точных данных идеальным вариантом будет разговор с соседями, живущими на том же этаже.)
- Запросите детальную информацию о ежемесячном айдате (плате за обслуживание квартиры, которая вносится независимо от того, проживает ли кто-то в ней или нет), о размере коммунальных платежей и сопутствующих расходах.
- Уточните детали пользования инфраструктурой сите, если речь идет о квартире в жилом комплексе. Открыты ли спа, тренажерный зал и фитнес-центр? Часы работы? Подогревается ли бассейн? Могут ли всем этим пользоваться приезжающие к вам (арендатору) гости или только сам хозяин либо арендатор, чье имя прописано в договоре, и члены его семьи?
- Тщательно проверьте систему водоснабжения и напор воды, систему канализации. Нет ли где-то свежих потеков воды, следов ржавчины и т.д.
- Оцените расстояние от дома до ближайших остановок общественного транспорта. Уточните данные об инфраструктуре района: наличие или отсутствие школ, парков, больниц, торговых центров. (Если будете сдавать квартиру и подготовите такую информацию в виде распечатки или электронного письма потенциальным арендаторам – куда обращаться в случае болезни, где самый крупный супермаркет, где самый вкусный хлеб в булочных по соседству и самая недорогая столовая с хорошей едой – вы заручитесь доверием и признательностью жильцов. А это очень важно!)
- Уточните или составьте список необходимых адресов и телефонов. Смотритель комплекса (капыджи), водопроводчик, электрик (если по какой-то причине этим не занимается капыджи), дежурное отделение ближайшей государственной больницы, одной-двух частные клиники, круглосуточные аптеки; как добраться до автовокзала и аэропорта. Не забудьте про телефоны одного-двух соседей, на крайний случай; им также оставьте свои контакты.
- Если снимается (или сдается в аренду) меблированное жилье, нужно обязательно составить опись, что и в каком состоянии находится: своебразный акт сдачи-приемки, чтобы ни у одной из сторон не возникло претензий к другой. В идеале все дефекты и нюансы лучше сфотографировать.
Дополнительные нюансы
- Если вы сами планируете снимать жилье – не заключайте сделку, не посетив квартиру или дом как минимум два-три раза: некоторые нюансы выясняются не сразу. Желательно осматривать недвижимость в разное время суток (например, днем и вечером) и в разную погоду. Так можно оценить и температуру в доме в разные часы, и потенциальный шум от дороги/соседей, и освещенность.
- Если жилье требует ремонта – наниматель и собственник могут договориться, что ремонтные работы осуществляет арендатор, но потраченная сумма будет вычтена из арендной платы.
ДОГОВОР АРЕНДЫ: О ЧЕМ ВАЖНО ПОМНИТЬ
Перед сдачей жилья в аренду необходимо заключить соответствующий договор. По сути, это единственный документ, который обеспечит вам защиту в случае возникновения проблем. Хотя с некоторых пор суд начал учитывать и переписку в соцсетях, однако особо на это рассчитывать не стоит.
С договором будьте предельно внимательны – и как арендатор, и как собственник – и обязательно проконсультируйтесь с юристом, даже если вы сдаете квартиру через риелторскую компанию, которая предоставляет свой типовой договор.
ЧТО НУЖНО ОБЯЗАТЕЛЬНО ПРОВЕРИТЬ?
- Действительно ли сдающий жилье в аренду является владельцем этой собственности.
- Точные данные арендатора (имя, документы, подтверждающие его личность).
- Точный адрес: улица, дом, номер квартиры (если есть).
- Все платежи: сумма ежемесячной арендной платы, размер айдата. Напомним, при многолетнем контракте хозяин не имеет права в одностороннем порядке повышать аренду больше чем на ту ставку, которую государство регулярно пересчитывает (меньше – можно, по обоюдному соглашению с арендатором – также можно). Согласно действующим турецким правилам, увеличение платы не может превышать 25% от стоимости аренды за предыдущий год.
- В договоре должно быть четко указано, в какие периоды и в каких размерах будет производиться повышение арендной платы.
- Крайний срок внесения арендной платы (понятно, что по устной договоренности между нанимателем и собственником этот срок может варьироваться, и хозяева жилья иногда допускают просрочки в 2−3 недели и даже месяц, если в целом арендатор регулярно платит и не создает проблем). Точные данные на какой банковский счет должны производиться перечисления; в переводе должно быть указано «аренда жилья». Если расчет осуществляется наличными – обязательно составляйте расписку!
- Кстати, при наличии комиссии за перевод этот «процент сверху» традиционно берет на себя арендатор. Если, конечно, он не договорился с владельцем жилья об обратном.
- Вносимый залог: его сумма и условия возврата (либо невозврата). Тут будьте внимательны: юристы уточняют, что если, допустим, при заезде в арендуемую квартиру жилец платил 1000 TL в месяц и столько же оставлял в качестве залога, то через несколько лет, когда квартплата выросла до 1500 TL, при выезде жильца, предупредившего о расторжении договора в нужный срок, и отсутствии к нему претензий хозяину придется вернуть 1500 TL, а не 1000 TL, которые он получил изначально. Это – вариант «по умолчанию», поэтому владельцу жилья имеет смысл включить дополнительный пункт в договор. В нем должно быть указано, что залог возвращается в определенном размере, то есть ровно столько, сколько вносилось.
Ведь потерять по недосмотру 500 TL через пару лет аренды квартиры В Турции – это одно, а 10 000 TL спустя годы сдачи виллы – совсем другое.
Поможем купить недвижимость в Турции!
Помощь с выбором и покупкой дома в Турции предоставляют компетентные специалисты Turk.Estate. В перечень услуг агентства входят:
- Сопровождение на всех этапах заключения сделки. Клиенты Turk.Estate могут рассчитывать на поддержку экспертов на протяжении всего процесса покупки: от подбора подходящего объекта до подписания документов у нотариуса.
- Информирование об актуальном ценообразовании. Turk.Estate располагает обширной базой данных с реальными ценами турецкой недвижимости. Это позволяет клиентам агентства приобретать объекты по оправданной стоимости.
- Решение юридических вопросов. Агенты Turk.Estate собирают и проверяют всю документацию, необходимую для заключения сделки купли-продажи.
