Со дня на день будут опубликованы итоги продаж недвижимости в Турции за ноябрь 2024 года. Располагая результатами 10 месяцев, аналитики сферы подводят итоги неполного года. Декабрь в этом плане уже не сможет существенно повлиять на обозначившиеся тренды, а лишь скорректирует полученные цифры.
Итак, чем запомнился 2024 год в сфере жилой недвижимости?
Содержание:
- Общее оживление. Ипотечные сделки
- ВВП и цены на жилье на продажу
- Аренда
- Число сделок с недвижимостью
- Ожидания
- Прогнозы итогов года
Общее оживление. Ипотечные сделки
После некоторой – впрочем, весьма ощутимой – стагнации продаж в начале года, начиная с сентября рынок заметно оживился. Увеличилось даже число ипотечных сделок – которые многие месяцы были на минимальном уровне. Причем ситуация характерна абсолютно для всех провинций без исключения: по сравнению с осенью 2023-го, объем выданных ипотечных кредитов увеличился примерно в 3,7 раза. Ну а ипотечных сделок в октябре состоялось на 278,2% больше, чем в октябре прошлого года. Из 81 провинции 80 продемонстрировали рост в трехзначной цифре, а одна – даже в четырехзначной: ею стал Кахраманмараш, где прирост ипотечных сделок достиг 1063%. За ней следует Чанкыры (+800%), Малатья и Муш (по 750%), Османие (584%), Адана (491%), Хатай (464%), Газиантеп (461%), Карабюк (445%), Гиресун (433%), Бартын (427%), Байбурт (400%) и Болу (345%).
Из туристических населенных пунктов – именно городов, а не провинций – хорошие показатели продемонстрировали Анталья (+455% в ипотечных сделках) и Мерсин (310%). Кстати, оба города практически ежемесячно лидируют по объему продаж жилья иностранцам.
Стамбул тоже популярен: здесь ежемесячно заключается наибольшее число жилищных сделок, и ипотечные продажи за год продемонстрировали прирост на 277,8%.
ВВП и цены на жилье на продажу
Согласно отчету за 2024 год Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), темпы роста валового внутреннего продукта (ВВП) Турции на душу населения различаются в разных провинциях, и разница между мегаполисами и сельской местностью заметна. По ВВП с учетом инфляции лидируют города Газиантеп, Адыяман, Килис (8,5%). Далее идут Адана и Мерсин (по 7,65%), за ними – Кырыккале, Аксарай, Нигде, Невшехир и Кыршехир (6,58%). А уже после них – два мегаполиса из числа крупнейших: Измир (5,98%) и Стамбул (5,44%).
В мегаполисах стоимость жилья в среднем в 2 раза выше, чем в небольших городах. Как уточняет аналитический портал Endeksa в рамках отчета по итогам октября 2024 года, цены на недвижимость сохраняют горизонтальный курс относительно ежемесячной инфляции. За последний год стоимость жилья выросла на 26%, за месяц – на 2%, но при этом в реальном выражении (с поправкой на инфляцию) снизились до 15%, в зависимости от региона.
Средняя цена продажи квадратного метра жилья в Турции, как уточняют в Endeksa по итогам октября, – 28 027 TL (800 $) за квадратный метр, средняя стоимость за единицу жилья по стране – 3,7 млн TL (105 700 $). Усредненный срок возврата инвестиций в жилье сейчас составляет 13 лет.
По мегаполисам: жилье в Измире подорожало на 29% в номинальной стоимости, в реальном же выражении произошло снижение стоимости на 13%. Средняя цена квадратного метра жилья в Измире составляет 36 689 TL (1048 $), средняя цена за единицу жилья – 4,6 млн TL (131 500 $).
Жилая недвижимость в Анкаре тоже подорожала на 29%, годовое изменение цен в реальном выражении составило -14%. Средняя цена продажи квадратного метра жилья в столице по итогам октября была равна 23 676 TL (676 $), средняя цена за единицу жилья – 3,1 млн TL (88 500 $).
В Стамбуле годовой номинальный рост составил 27%, в реальном выражении произошло снижение на 15%. Средняя цена продажи квадратного метра жилой недвижимости – 42 526 TL (1214 $), средняя стоимость одной резиденции – 4,8 млн TL (137 000 $).
В курортной столице Анталье, которую нельзя обойти вниманием, несмотря на годовой номинальный рост на 19%, в реальном выражении произошло снижение цен на 20% из-за эффекта инфляции. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Анталье – 36 507 TL (1043 $), а средняя цена квартиры – 4,2 млн TL (120 000 $).
Самые высокие цены продажи по всей Турции наблюдаются в провинции Мугла: средняя стоимость квадрата – 62 820 TL (1794 $), средняя цена за одну резиденцию – 8 млн TL (228 500 $).
Самые низкие показатели – в Муше: средняя цена квадратного метра – 13 821 TL (395 $), средняя цена за квартиру – 2,2 млн TL (63 000 $).
А вот данные другого отчета – от Sahibindex, подготовленного в сотрудничестве с Центром экономических и социальных исследований Университета Бахчешехир (BETAM). В чем-то они совпадают со статистикой Endeksa, в чем-то – несколько отличаются: тут значится, что годовой темп изменения реальных цен на начало октября (месяцем раньше) составил -17,9% по всей стране, при этом -18,5% – для Стамбула, -16,1% для Анкары и -14,8% для Измира. Годовой темп роста текущих цен увеличился по стране на 0,3 пункта по сравнению с сентябрем 2024 года, достигнув 21,9% за год в октябре.
Sahibindex пишет, что средняя текущая цена за квадратный метр жилья, выставленного на продажу в Турции, составила 31 097 TL (888 $). Прирост в номинальном выражении (без поправки на инфляцию) составил 21% за год в Стамбуле, 24,7% в Анкаре и 26,7% – в Измире. Средняя стоимость квадратного метра в октябре соответствовала 42 529 TL (1215 $) в Стамбуле, 24 045 TL (687 $) в Анкаре и 36 538 TL (1043 $) в Измире.
Индекс реальных цен с сентября по октябрь снизился на 1,2% в Стамбуле и на 0,6% в Измире. В Анкаре же он поднялся на 1,6%.
Аренда
По данным Endeksa, цены на аренду жилья в октябре выросли на 46% за последние 12 месяцев. В реальном выражении (с поправкой на инфляцию) произошло снижение на 2% по сравнению с прошлым годом и на 3% – к предыдущему месяцу (сентябрю 2024 года). Средняя стоимость аренды квадратного метра жилья в Турции составляет 178 TL (5 $), а средняя арендная плата за квартиру по стране – 19 534 TL (558 $).
Если посмотреть на Анкару, Стамбул и Измир, годовое номинальное изменение цен на аренду составляет от 49% до 56%. В сторону увеличения, разумеется. С поправкой на инфляцию в Стамбуле цены не изменились, а вот Анкара и Измир подорожали от 3% до 5%.
Sahibindex же утверждает, что когда еще действовал 25%-ный лимит на повышение ставки, годовые темпы изменения средней реальной арендной платы достигли пика в 86,6% за 12 месяцев в феврале 2023 года.
В 2024-м динамика пошла на спад, однако после мая снижение арендной платы в реальном выражении (с поправкой на инфляцию) замедлилось. По октябрьским данным годовое изменение реальных цен на аренду составило -2,1%. Притом что в номинальном выражении подорожание составило десятки процентов – до 65%.
Число сделок с недвижимостью
В октябре 2024 года был зафиксирован самый высокий показатель ежемесячных продаж жилой недвижимости. Причем не только за 2024 год, но и практически за минувшие три года: аналитики отмечают, что инвесторы охотно покупают квартиры и дома в ожидании повторения резкого роста цен на жилье, который имел место в 2022-м.
165 138 объектов, реализованных в Турции в октябре, – это +76% к октябрю 2023 года. Причем объем продаж стабильно растет с июля 2024-го. Если сравнить общее количество продаж жилья за первые 10 месяцев с 2023 годом, то наблюдается увеличение на 12%, тогда как годовой темп роста общего объема продаж за последние три месяца (квартал) составляет примерно 40%.
По данным на сентябрь 2024 года, стоимость жилья на национальном уровне выросла на 26,1% в годовом исчислении, при этом индекс потребительских цен (ИПЦ) соответствовал 49,8%, а проценты по простому депозиту составили 54,42% за тот же период. Хотя годовое увеличение цен на золото составило примерно 78%, обменный курс (доллар США) рос такими же темпами, как и стоимость жилья.
Если сравнивать с другим инвестиционным инструментом – криптовалютой – то сейчас, что любопытно, средняя типовая квартира в Турции по цене равна одному биткоину.
Ожидания
Несколько ограниченный ассортимент жилья, доступного к покупке, может еще больше повысить цены на недвижимость, полагают эксперты. Особенно в контексте ожидания снижения как учетной ставки, так и процентов по кредитам, доступным населению. В итоге отложенный спрос на жилье начал проявляться в конце весны и явно обозначился во втором полугодии, как и прогнозировалось.
Напомним, в первом полугодии ежемесячные продажи жилья лишь дважды превысили долгосрочный средний показатель в 100 000 единиц в месяц. Осенью же эта цифра уже преодолела порог в 160 000.
Застройщики тоже поспособствовали стимуляции продаж в периоды, когда количество сделок было ниже ожидаемых, запустив различные рекламные кампании с льготными условиями, продлив рассрочку и т. д. Так, появляется все больше комплексов с возможностью беспроцентной рассрочки на оставшуюся сумму (после первоначального взноса) через год-два после ввода жилья в эксплуатацию. Тогда как раньше такие условия предлагались только до момента сдачи ЖК.
Прогнозы итогов года
Игроки рынка ожидают ноябрьской и декабрьской статистики и возлагают на итоги года большие надежды. Во-первых, в контексте оживления продаж, которое только набирает ход. Во-вторых, многие потенциальные покупатели стараются сбрасывать балласт (реальные деньги, особенно в лирах) до наступления Нового года и логичного подорожания – и материалов, и себестоимости строительства, и налогов, и, как следствие, – повышения цен на недвижимость.
Тем более что октябрь продемонстрировал прирост в абсолютно всех категориях – и ипотечные, и неипотечные сделки, и новостройки, и вторичка – от 63% до 97,3% по сравнению с октябрем 2023-го, и от +8,3% до +20,7% – за десять месяцев года, по сравнению с тем же периодом 2023-го.
Повторимся, что количество сделок купли-продажи жилой недвижимости в ноябре и декабре не должно существенно повлиять на наметившиеся тренды, а скорее обозначит их еще более явно. Общий же объем недвижимости, реализованной за 2024 год (земли, офисов, квартир и т. д.), по прогнозам специалистов, должен преодолеть планку минимум в 1,3 миллиона единиц.