В предыдущей статье мы рассказывали о прибыльности инвестиций в курортную недвижимость. Однако прибрежные регионы – не единственные, которые растут в цене; а из мегаполисов в плане вложений в жилье потенциал имеет отнюдь не только Стамбул.
Для тех, кто присматривает – в более крупных городах, в том числе не имеющих выхода к морю, но хорошо развитых и перспективных в плане экономического и социального развития – представляем обзор, опубликованный аналитиками Hepsiemlak, с подробной статистикой на конец мая 2021 года.
Несмотря на то, что за последний год основной поток инвестиций действительно «двинулся» в приморские регионы, в числе десяти наиболее подорожавших в плане стоимости жилья провинций оказались не только они.
В частности, от 40% до 70% (при среднем увеличении цены по стране на 29,12%) подорожали Самсун, Мугла, Дюздже, Газиантеп, Анталия, Айдын, Балыкесир, Адана, Сакарья и Кайсери.
Содержание статьи:
- 10 провинций с самым высоким ростом цен на недвижимость в Турции
- Динамика турецких городов-миллионников по приросту цен
- Лидеры по приросту цен в округах
- Итак, что мы видим?
- Еще два особенно интересных «участника» TOP-10
- Стамбул – крупнейший город Турции, и его «районы-фавориты»
- Анкара и ее районы-лидеры
- Популярные районы Измира
- Анталья – «курортная столица»
- «Чемпионы» Бурсы
- Прогнозы экспертов
10 провинций с самым высоким ростом цен на недвижимость в Турции
| Провинция | Май 2020 г., средняя цена за 1 кв.м | Май 2021 г., средняя цена за 1 кв.м | Изменение цены за год | |
|---|---|---|---|---|
| 1. | Самсун | 1649 TL | 2812 TL | 70,5% |
| 2. | Мугла | 5006 TL | 7811 TL | 56,0% |
| 3. | Дюздже | 1655 TL | 2528 TL | 52,8% |
| 4. | Газиантеп | 2204 TL | 3315 TL | 50,4% |
| 5. | Анталья | 3177 TL | 4772 TL | 50,2% |
| 6. | Айдын | 2108 TL | 3010 TL | 42,8% |
| 7. | Балыкесир | 2443 TL | 3471 TL | 42,1% |
| 8. | Адана | 1972 TL | 2782 TL | 41,1% |
| 9. | Сакарья | 1991 TL | 2798 TL | 40,5% |
| 10. | Кайсери | 1620 TL | 2265 TL | 39,8% |
Как можно видеть, Газиантеп по динамике роста цен даже несколько обогнал любимицу россиян Анталью. Также резво дорожает недвижимость в провинциях, где она весьма дешева, и цена за квадратный метр еще год назад держалась на уровне 1600 турецких лир (TL) за «квадрат»: в Кайсери, Дюздже и Самсуне. Кстати, все три региона привлекательны и с туристической точки зрения, хотя и недостаточно хорошо известны нашим соотечественникам.
Теперь сравним уже не регионы (провинции), а пять крупнейших городов. Которые, к слову, и без того из месяца в месяц стабильно лидируют по продажам каждой без исключения категории жилья, с минимальными изменениями в очередности городов в рейтинге.
Итак, по итогам минувшего года – с мая 2020-го по май 2021-го – самым прибыльным городом-миллионником для инвесторов ожидаемо оказалась все-таки «курортная столица» Турции Анталья.
Однако от нее не слишком намного отстают Измир, Анкара, Стамбул и Бурса: у каждого из упомянутых городов достаточно «инвесторов-поклонников». Многие из них, кстати, приобретают не одно жилье, а по два, по три и даже более.
Плюсы и минусы покупки недвижимости в Турции
Динамика турецких городов-миллионников по приросту цен
| Город | Май 2020 г., средняя цена за 1 кв.м | Май 2021 г., средняя цена за 1 кв.м | Изменение цены за год | |
|---|---|---|---|---|
| 1. | Анталья | 3177 TL | 4772 TL | 50,0% |
| 2. | Измир | 3397 TL | 4565 TL | 34,3% |
| 3. | Анкара | 2155 TL | 2874 TL | 33,3% |
| 4. | Стамбул | 4680 TL | 6068 TL | 29,6% |
| 5. | Бурса | 2158 TL | 2751 TL | 27,4% |
Самым дорогим по цене за 1 кв.м из пятерки упомянутых мегаполисов неизменно остается Стамбул: здесь, как мы видим, к нынешнему лету стоимость «квадрата» уже превысила 6000 TL.
Однако с учетом инфляции турецкая лира за последний год сильно подешевела: так что расценки на квадратный в «дорогом» (по турецким понятиям) Стамбуле в среднем по городу в пересчете на рубли держатся на уровне 60 000 руб./1 кв.м. Что эквивалентно расценкам на жилье эконом-класса в так называемом «среднем» Подмосковье – порядка 30-40 км от столицы и дальше.
Лидеры по приросту цен в округах
Провинции, как мы знаем, делятся на несколько районов (округов) каждая. И порой эти территориальные подразделения демонстрируют сильно отличающиеся от провинции показатели.
Из всех районов на территории Турции в «десятку лидеров» по прибыльности попали (на начало июня 2021 года) следующие:
- Сапанджа.
- Урла.
- Сеферихисар.
- Чешме.
- Мендерес.
- Дёшемеалты.
- Дидим.
- Кушадасы.
- Мармараэльиси.
- Бодрум.
Во всех прирост колеблется в диапазоне от 63% до 75%. Этот рейтинг особенно любопытен, потому что несколько названий подавляющему большинству россиян, даже интересующихся недвижимостью в Турции, вполне возможно, в принципе не знакомы. А значит, к этим районам и стоит присмотреться. Или как минимум собрать по ним информацию.
10 районов с самым высоким ростом цен на недвижимость на территории Турции
| Район (провинция) | Май 2020 г., средняя цена за 1 кв.м | Май 2021 г., средняя цена за 1 кв.м | Изменение цены за год | |
|---|---|---|---|---|
| 1. | Сапанджа (провинция Сакарья) | 3571 TL | 6250 TL | 75,0% |
| 2. | Урла (провинция Измир) | 5622 TL | 9588 TL | 71,5% |
| 3. | Сеферихисар (провинция Измир) | 3392 TL | 5779 TL | 70,0% |
| 4. | Чешме (провинция Измир) | 9252 TL | 15734 TL | 69,9% |
| 5. | Дёшемеалты (провинция Анталья) | 3030 TL | 5150 TL | 69,3% |
| 6. | Дидим (провинция Айдын) | 3284 TL | 5464 TL | 66,0% |
| 7. | Мармараэглиси (провинция Текирдаг) | 1848 TL | 3053 TL | 65,0% |
| 8. | Бодрум (провинция Мугла) | 8580 TL | 14160 TL | 65,0% |
| 9. | Мендерес (провинция Измир) | 4143 TL | 6786 TL | 64,0% |
| 10. | Кушадасы (провинция Айдын) | 3505 TL | 5720 TL | 63,1% |
Итак, что мы видим?
Анталья лидирует как провинция, но не как регион с самыми дорогими районами: из этой провинции в TOP-10 попал только Дёшемеалты.
Дёшемеалты когда-то был лишь районом в провинции Анталья, но теперь стал полноценным районом самого города Анталья. Расположен в северной части, примерно в 15 км от центра города. В плане покупки недвижимости считается элитным, поскольку славится уникальным для анталийского побережья микроклиматом: здесь изумительно чистый воздух, влажность – несколько ниже, чем на побережье, а еще тут прохладнее. Поэтому именно Дёшемеалты идеально подходит для тех, кто желает купить или снять жилье именно в этом районе, но плохо переносит летнюю изнуряющую жару с высокой влажностью.
Набирает популярность и, соответственно, быстро растет в цене Кушадасы. Как курорт этот город уже неплохо известен россиянам; он большой, красивый, с международным портом. Добраться до Кушадасы можно сразу из двух аэропортов – измирского (Аднан Мендерес) и бодрумского (Милас), что добавляет курорту удобства.
Да и до Измира недалеко, если кто-то хочет купить жилье поближе к «самому европейскому городу Турции».
Дидим – туристическая зона, один из новейших турецких курортов.
И Дидим, и Кушадасы – оба района территориально относятся к провинции Айдын, расположенной уже на Эгейском побережье; провинция «заняла» сразу два места в рейтинге TOP-10 по приросту цен.
Лидеру и по увеличению средней стоимости жилья, и по объему инвестиций за последний год – провинции Мугла – «досталась» всего одна строчка, но какая: Бодрум, «Турецкая ривьера», в дополнительной рекламе не нуждающаяся. Кстати, именно здесь – при впечатляющем приросте цены в 65% за год – стоимость квадратного метра увеличилась до одного из двух рекордных для этой «десятки лидеров» показателей: более 14 000 TL за 1 кв.м. То есть, это уже примерно 140 000 руб.\1 кв.м – практически как недорогое жилье на окраине Москвы.
Хотя Бодрум в данном случае уже опередил Чешме – новый фаворит минувшего года: курортный район и городок в окрестностях Измира: 15 734 TL, и прирост в целых 69,9%. Измир вообще «оккупировал» сразу четыре строчки нынешнего рейтинга: недвижимость в этой провинции, и без того недешевая, стабильно дорожает. Хотя игроки рынка полагают, что она может быть кое-где завышенной, и призывают власти заняться регулировкой тарифов.
Еще два особенно интересных «участника» TOP-10
Мармараэглиси – городок и одноименный район в провинции Текирдаг, территориально – у мыса Лиман, на северном берегу Мраморного моря, в северо-западной части Турции. Текирдаг (столица провинции) крупный и очень красивый город с мягким средиземноморским климатом. От Стамбула его отделяет порядка 90 км, до ближайшего аэропорта – порядка 40 км, но аэропорт этот местный (т.е., добираться по воздуху придется с пересадкой). Провинция тем не менее весьма популярна и среди турков, и среди туристов.
Кстати, в Мармараэглиси сейчас самая бюджетная недвижимость среди десяти наиболее быстро растущих в цене районов: порядка 3000 TL за 1 кв.м., что эквивалентно 30 000 рублей\1 кв.м. – по московским меркам, расценки просто смешные.
Если не считать Чешме, не дотянувшего всего 0,1% до показателя в 70% прироста, рубеж в 70% годового увеличения цены преодолели три района: Сеферихисар, Урла и Сапанджа.
Сапанджа – район на юго-западе провинции Сакарья; как и Текирдаг, провинция расположена близ Мраморного моря. Сапанджа уютно расположилась на берегу огромного озера (бывшего, впрочем, когда-то давно частью Мраморного моря): озеро «отделилось» от «прародителя» вследствие движения тектонических плит.
Хотя район этот не совсем «морской», но очень популярный среди путешественников. Здесь множество развлечений, возможностей для активного отдыха; также совсем рядом – один из немногих горнолыжных курортов cтраны.
Стамбул – крупнейший город Турции, и его «районы-фавориты»
Если же есть желание приобрести жилье с целью скорейшего возврата инвестиций именно в наиболее густонаселенном мегаполисе – Стамбуле, то вот районы города, к которым стоит присмотреться в первую очередь. Самый высокий прирост за год - от 44% до 53% продемонстрировали пять из них: Авджылар, Тузла, Султангази, Адалар и Бейликдюзю.
Пять наиболее быстро растущих в цене районов Стамбула
| Район | Май 2020 г., средняя цена за 1 кв.м | Май 2021 г., средняя цена за 1 кв.м | Изменение цены за год | |
|---|---|---|---|---|
| 1. | Авджилар | 3191 TL | 4872 TL | 52,7% |
| 2. | Тузла | 3362 TL | 5092 TL | 51,5% |
| 3. | Султангази | 2475 TL | 3677 TL | 48,6% |
| 4. | Адалар | 8165 TL | 11881 TL | 45,5% |
| 5. | Бейликдюзю | 3078 TL | 4439 TL | 44,2% |
Из этой пятерки отметим Адалар как район с наиболее высокой ценой за 1 кв.м (11 881 TL), а также Тузлу как один из наиболее интенсивно развивающихся районов города, в плане инфраструктуры и не только. Мы уже рассказывали, по каким причинам жилье здесь быстро дорожает.
Анкара и ее районы-лидеры
Если оценить данные по росту цен в столице Турции Анкаре, то здесь в «пятерке лидеров» увеличение стоимости колеблется от 34,6% до 41%. Первое место – у района Этимесгут. За ним следуют Полатлы, Чанкая, Синджан и Гёльбаши
Что касается цен на сегодняшний день, самый «дорогой» из этих пяти районов – Гёльбаши, ненамного отстает центральный район Чанкая, а самым бюджетным в плане стоимости за один «квадрат» оказался Полатлы: здесь 1 кв.м обойдется более чем втрое дешевле, чем в Гёльбаши.
5 районов с самым быстрым ростом цен на жилье в Анкаре
| Район | Май 2020 г., средняя цена за 1 кв.м | Май 2021 г., средняя цена за 1 кв.м | Изменение цены за год | |
|---|---|---|---|---|
| 1. | Этимесгут | 2106 TL | 2968 TL | 41,0% |
| 2. | Полатлы | 1167 TL | 1643 TL | 40,8% |
| 3. | Чанкая | 3416 TL | 4760 TL | 39,4% |
| 4. | Синджан | 1460 TL | 2008 TL | 37,5% |
| 5. | Гёльбаши | 3715 TL | 5000 TL | 34,6% |
Популярные районы Измира
Самый «европейский» город Турции и при этом «гибрид» курорта и мегаполиса – Измир – всегда был недешевым и элитным. Несмотря на это, даже при высоких ценах жилая недвижимость здесь выросла в цене с мая 2020 года весьма и весьма существенно: до 70% за год. Пять районов, подорожавших больше всего:
- Урла.
- Сеферихисар.
- Чешме.
- Мендерес.
- Чигли.
Причем сразу четыре из них, как можно видеть, попали также и в перечень самых быстро растущих в цене районов по всей Турции.
5 районов с самым быстрым ростом цен на жилье в Измире
| Район | Май 2020 г., средняя цена за 1 кв.м | Май 2021 г., средняя цена за 1 кв.м | Изменение цены за год | |
|---|---|---|---|---|
| 1. | Урла | 5622 TL | 9588 TL | 70,5% |
| 2. | Сеферихисар | 3392 TL | 5779 TL | 70,4% |
| 3. | Чешме | 9252 TL | 15 735 TL | 70,1% |
| 4. | Мендерес | 4143 TL | 6786 TL | 63,8% |
| 5. | Чигли | 3167 TL | 4922 TL | 55,4% |
Показательно, что у Урлы, Сеферихисара и Чешме разрыв в показателе минимальный: десятые доли процента.
Самым бюджетным из пятерки оказался Чигли: актуальная стоимость квадратного метра здесь на начало лета была 4922 TL. Чешме же, наоборот, опережает даже многие районы Стамбула: 15 735 TL за «квадрат».
Анталья – «курортная столица»
Крупнейший город на анталийском побережье, окруженный популярными у россиян курортами (помимо того, что многие предпочитают отдыхать непосредственно в Анталье, сочетая пляжный досуг с сити-турами, шопингом и масштабной экскурсионной программой) очень востребован среди российских и не только инвесторов в плане приобретения здесь жилья: больницы, многочисленные школы, вузы, развитая инфраструктура, красивейшие зоны отдыха.
Что касается подорожавших районов, то наиболее выросший в цене – уже упоминавшийся в TOP-10 районов всей Турции Дёшемеалты. За ним следуют Кемер (город и курорт), Аланья (город и курорт, который тоже, к слову, интенсивно наращивает инфраструктуру), Коньяалты (район Антальи) и Муратпаша (район Антальи). В них прирост составил от 48% до 70%.
5 районов с самым быстрым ростом цен на жилье в Анталье
| Район | Май 2020 г., средняя цена за 1 кв.м | Май 2021 г., средняя цена за 1 кв.м | Изменение цены за год | |
|---|---|---|---|---|
| 1. | Дёшемеалты | 3030 TL | 5150 TL | 70,0% |
| 2. | Кемер | 5326 TL | 8396 TL | 57,6% |
| 3. | Аланья | 4038 TL | 6286 TL | 55,6% |
| 4. | Коньяалты | 4698 TL | 7238 TL | 54,1% |
| 5. | Муратпаша | 3226 TL | 4773 TL | 47,9% |
Дешемеалты изрядно опередил остальные районы, с отрывом почти на 13%. Кемер, Аланья, Коньяалты и Муратпаша идут друг за другом с разрывом лишь в несколько процентов, однако из них самая высокая стоимость квадратного метра сейчас в Кемере: 8396 TL. Самая низкая – в Муратпаше, почти вдвое меньше: 4773 TL.
«Чемпионы» Бурсы
Бурса – бывшая столица Османской империи, а сейчас - большой город в северо-западной части страны, четвертый по величине в Турции после Стамбула, Анкары и Измира. Выхода к морю у Бурсы нет, однако это крупный административный, экономический и промышленный центр. Жилье здесь в последнее время также довольно активно дорожает.
Районами Бурсы с самым высоким ростом цен за последний год оказались: Гемлик, Муданья, Нилюфер, Йылдырым и Османгази. Прирост составил от 19,2% до 45,1%.
5 районов с самым быстрым ростом цен на жилье в Бурсе
| Район | Май 2020 г., средняя цена за 1 кв.м | Май 2021 г., средняя цена за 1 кв.м | Изменение цены за год | |
|---|---|---|---|---|
| 1. | Гемлик | 1842 TL | 2672 TL | 45,1% |
| 2. | Муданья | 2690 TL | 3571 TL | 32,8% |
| 3. | Нилюфер | 2841 TL | 3742 TL | 31,7% |
| 4. | Йылдырым | 2000 TL | 2390 TL | 19,5% |
| 5. | Османгази | 2296 TL | 2736 TL | 19,2% |
Наиболее подорожавший – Гемлик (больше 45% за год); у Муданьи и Нилюфера – 32-33% прироста, у Йылдырыма и Османгази – примерно по 19%.
Из них самое бюджетное жилье на данный момент – в Йылдырыме (2390 TL, или порядка 24 000 руб\1 кв.м), а самое дорогое – в Нилюфере: 3742 TL (порядка 37 000 руб\1 кв.м).
Прогнозы экспертов
Генеральный директор Hepsiemlak Зейнеп Тандоган, сравнивая данные майского индекса недвижимости по сравнению с прошлым годом, сказала, что Самсун очевидно – и обоснованно – лидирует, стабильно наращивая так называемую «добавочную ценность»: «Можно сказать, что причиной значительного роста в Самсуне, занимающем первое место, стала проводимая в прошлом году кампания по жилищному кредитованию. В июне прошлого года продажи домов в Самсуне неожиданно выросли в 4,5 раза, а в июле – в 5,5 раз. Замедление темпов строительства нового жилья в провинции из-за пандемии и роста затрат на строительство привело к ухудшению баланса спроса и предложения, а цены выросли на 70%. Однако после майского локдауна строительная сфера уже начала восстанавливать полноценную работу, входя в график. По мере увеличения предложения быстрый рост цен на жилье, на наш взгляд, несколько замедлится; однако мы не ожидаем снижения стоимости жилой недвижимости в провинции Самсун».
Мнение эксперта по другим «чемпионам»: «Интерес инвесторов сейчас во многом сфокусирован на районе Сапанджа в Сакарье. Важным показателем также является высокая востребованность районов Урла, Сеферихисар, Чешме и Мендерес в Измире, Дешемеалты – в Анталье, Дидим и Кушадасы - Айдыне, Мармараэглиси - в Текирдаге и Бодрума – в Мугле. Спрос на курортные локации был высок в Турции почти каждый год, но пандемия его «взвинтила»; в ближайшие годы рост цен на жилую недвижимость здесь сохранится, хотя будет, возможно, и не таким быстрым, как минувший год. Соответственно, эти районы – и эти регионы – и дальше будут приносить очень хорошие заработки инвесторам.
С другой стороны, нельзя обходить вниманием другие провинции и районы, континентальные в том числе, где активно развиваются транспортные проекты. Они и дальше будут приносить приличный доход инвесторам – как это и было до сих пор. Если оценить динамику цен на жилье за последние пять лет, временные небольшие спады были, но резкое «проседание» – никогда: в этих экономически развитых, и все улучшающихся в плане городской и социальной жизни районах, где также сосредоточен бизнес, тарифы продолжают стабильно расти».
Как напоследок пояснила эксперт, в будущем темпы роста цен могут снизиться в зависимости от особенностей того или иного сезона или экономических факторов, но потенциальные инвесторы, выжидающие заметного падения цен (по причине временных неурядиц любого рода) рискуют прогадать: рассчитывать на такое вряд ли придется. Рост цен стабилен, и равен десяткам процентов ежегодно.
