Adalar, или Принцевы острова, - район провинции Стамбул, чья популярность, и без того немаленькая, за два года пандемии еще больше выросла. Туда валом валили туристы, а состоятельные граждане искали возможность приобрести на Принцевых островах виллу. Ведь пляжный отдых, тишина, покой и уединенность всего в получасе езды от Стамбула дорогого стоят.
Спрос на жилье – и арендное, и покупное - в мегаполисе сейчас превышает предложение. Это стало еще одной причиной, почему люди хлынули на острова. В том числе рассматривая там варианты долгосрочной аренды, что раньше было мало востребовано.
Дошло до того, что свободного жилья на Принцевых островах практически не осталось.
Как обстоят дела сейчас?
Принцевы острова: что это? Где это?
Принцевы острова, или Адалар, – группа из девяти островов в Мраморном море близ Стамбула. Из девяти больших и малых островов только пять обитаемы. Они привлекают туристов – впрочем, не только их - старинными зданиями, оживленными улочками летом и уютными безлюдными прогулками зимой.
Поселения есть на Бююкаде, Хейбелиаде, Бургазаде, Кыналиаде и острове Седеф. А вот на Сивриаде, Яссиаде, островах Кашик и Тавшан постоянных резидентов нет. В целом на Адалар живет больше 12 тысяч человек.
Добраться до Принцевых островов можно на общественном транспорте (паромах) за сущие копейки. Конечно, можно заказать и «водное такси», и частный катер либо яхту. Паромы ходят с раннего утра до позднего вечера, причем к самым разным стамбульским причалам: и на азиатскую, и на европейскую сторону. Туристы и местные жители могут приехать на Принцевы острова как на неделю или месяц, так и просто в рамках однодневной поездки: искупаться на уютном пляже, прогуляться по острову, пообедать в местном ресторанчике, осмотреть достопримечательности, которых немало. Российским путешественникам будет любопытно побывать в Доме Троцкого: Лев Троцкий провел на Адалар вместе с женой и сыном целых четыре года после высылки их из СССР Сталиным в феврале 1929 года.
Тарифы на аренду: желаемое и действительное
Стамбульский район Адалар, известный своей близостью к городу, стал излюбленным убежищем для тех, кто хочет с комфортом самоизолироваться, но предпочитает остаться близ мегаполиса ради работы. С учетом общей ситуации резкое повышение цен на аренду и продажу жилой недвижимости затронуло и эту локацию.
Консультант по недвижимости Джанер Джейхун Аджарер рассказывает, что ежедневно получает более 70 звонков с запросами на аренду квартир на островах. Бююкада – ключевой и во многих смыслах самый привлекательный остров, поскольку и офис губернатора района Адалар, и Дворец правосудия находятся именно здесь. Также на Бююкада расположено больше всего отделений банков.
Эксперт подтверждает, что интерес к острову возрос почти сразу после начала пандемии. Особенно среди сотрудников, работающих удаленно, в частности IT-специалистов: «Все, кто хотел пересидеть смутный период подальше от толпы, стекались сюда. Однако поскольку острова являются частной охраняемой территорией и закрыты для застройки, спрос на аренду и покупку не соответствовал количеству запросов на резиденции».
В итоге о тарифах в размере желаемых 3000-3500 турецких лир (TL) за месяц можно было и не мечтать. Тем более что на Принцевых островах, как и в других турецких курортных зонах, есть понятие «лета»: «сезонная» аренда жилья на несколько месяцев примерно с начала июня до конца сентября намного дороже. И пандемия это правило не отменила.
Эксперт уточняет, что сезонная арендная плата может начинаться с 20 000 TL и доходить до 50 000 TL в комфортных резиденциях. Цена зависит от местоположения, отделки, «начинки» дома, наличия бассейна и т.д. Причем это далеко не всегда отдельные дома! Нередко немало требуют и за квартиры: «Некоторые арендодатели сейчас просят даже 60-70 000 TL, но это, конечно, малореально». Средняя сезонная арендная плата за квартиру на Принцевых островах колеблется в пределах 30-40 000 TL. Помесячно – 4000-6000 TL. Ряд хозяев запрашивает 7000 TL в месяц и больше, но на этом «пороге» уже резко снижается количество интересующихся.
Всего пару лет назад аренда квартир или апартаментов на Принцевых островах держалась в районе 3000-3500 TL в месяц на условиях долгосрочной аренды с пролонгацией договора ежегодно, с минимальной официальной наценкой.
Ситуацию с арендой сегодня осложняет то, что многие потенциальные арендаторы хотят пожить в квартире несколько недель прежде чем определиться с выбором и заключать договор. Но в нынешних обстоятельствах, когда спрос заметно превышает предложение, хозяевам это очень невыгодно.
Что касается отдельностоящих домов, то «в сезон» (длящийся на Принцевых островах 6 месяцев) арендная плата стартует от 45 000 TL и доходит до 150 000 TL. При этом, как сообщают агенты по недвижимости, потенциальные арендаторы последние год-два выстраиваются в очередь. И это при том, что до пандемии жилье легко сдавалось в основном летом, а зимой его пристроить было сложно.
О похожих цифрах рассказывает генеральный директор Eva Gayrimenkul Değerleme Джансель Тургут Языджи: благодаря «пандемийному» тренду, когда в приоритете были квартиры с балконами, а еще лучше – отдельностоящие дома, Принцевы острова сразу оказались «в фаворе». С марта до декабря 2020 года цены на аренду поднялись здесь почти на 50%. Стоимость квадратного метра выросла с 20 TL в марте до 27-30 TL – в декабре 2020 года, и к лету 2021 года – до 35-50 TL. В целом рост в 1,5-2,5 раза за период меньше, чем полтора года.
Начало пандемии: «из рук в руки»
Сейчас появляются предложения квартир на продажу стоимостью от 0,7 до 1,5 млн TL. По формату это чаще резиденции с 3 спальнями и 1 гостиной (3+1): «Конечно, иные домовладельцы пытаются продать свои квартиры по завышенным ценам, но 2 млн TL и выше часто оказываются лишь рекламной ценой. Покупателей такие квартиры небольшой площадью не находят». Как сообщает Джанер Джейхун Аджарер, “ценовая шкала» района Адалар находится примерно на том же уровне, что и районы Мальтепе и Картал.
Комментируя происходившее на рынке недвижимости островов за последние два года, эксперт делится наблюдениями: едва ли не 50% недвижимости в районе Адалар перешли из рук в руки еще в начале пандемии. Те, кто купил там жилье до конца 2019 года, увидели, что цены начали быстро расти, и решили воспользоваться случаем подзаработать. «2020-й был годом самых высоких продаж и самого раздутого пузыря на рынке недвижимости на островах».
Так что тем, кто сейчас ищет жилье в районе Адалар, риэлторы рекомендуют набраться терпения и чуть выждать, оценив изменение ситуации на рынке как минимум в течение нескольких месяцев. Потому что были случаи, когда инвесторы покупали крошечные квартирки площадью 40 кв.м за 3 миллиона, сильно и необоснованно переплачивая.
Бююкада, Хейбелиада, Бургазада: покупка и аренда
Несмотря на большой интерес со стороны инвесторов, приобрести на островах что-либо довольно сложно: новое жилье не строится, ведь это охраняемая территория. Имеющееся – почти все распродано. Редкие исключения — когда кто-то решает избавиться от своей недвижимости. В частности, на острове Хейбелиада уже давно не выставлялось квартир или домов на продажу.
Владелец Büyükada Gökhan Emlak Исмаил Байсал, сам уроженец острова Бююкада, много лет занимающийся недвижимостью в этом регионе, утверждает, что цены на аренду и продажу домов в Бююкаде выросли на 40-50% по сравнению с предыдущим годом. Цены варьируются в зависимости от местоположения и характеристик дома. По словам Байсала, «…остров наконец-то обрел то положение и ценность, которых давно заслуживал».
По мнению эксперта, ключевое преимущество жизни здесь - уединенность. Она особенно удобна «удаленщикам». В сочетании с природными красотами она обещает рай для творческих людей: писателей, поэтов, художников. Второй явный плюс – с Бююкады легко добраться до Стамбула, причем до разных его районов: паромы и лодки отправляются каждый час, а то и чаще.
Большинство людей, приезжающих сюда летом на весь сезон или на более короткий отпуск, имеют весьма высокий доход.
В Бююкада, поскольку все дома – старой постройки, скидок не предусмотрено по умолчанию. Стоимость выставленных на продажу резиденций стартует от 1,75 до 2 млн TL, с оглядкой на волатильность обменных курсов, сообщил эксперт.
Что касается аренды, то на Бююкада плата за резиденции 3+1 и 4+1 (с тремя либо четырьмя спальнями) с доступом в бассейн стартует от 70 000 TL за четыре месяца, но может доходить и до 150 000 TL.
Стандартная среднемесячная арендная плата колеблется в диапазоне от 6000 до 10 000-15 000 TL за квартиру 2+1.
В целом на «обитаемых» островах продается всего порядка 100-150 резиденций в год. Причем недешево, несмотря на то, что некоторые здания заметно обветшали. Исмаил Байсал считает, что власти должны стимулировать владельцев – и нынешних, и только планирующих приобрести жилье на Принцевых островах – восстанавливать эти, без преувеличения, памятники культуры.
На острове Хейбелиада жилья на продажу сейчас нет вообще. Партнер Heybeliada Durmuşoğlu İnşaat Emlak Бюлент Дурмушоглу рассказал, что в их компании предложения домов к покупке отсутствуют, и есть лишь две резиденции, предлагаемые в аренду. Теоретически, по прошлым периодам, цены на выставленные на продажу дома здесь колеблются в диапазоне от 1 до 2 млн TL.
Зато арендная плата в Хейбелиаде более доступна, чем на острове Бююкада: формат 2+1 обойдется по нынешним ценам примерно в 45 000 TL за шесть месяцев (полный сезон). Разумеется, с разумной корректировкой с учетом местоположения.
«Бююкада – более туристическая локация с интенсивной торговлей, а Хейбелиада облюбовали для спокойного отдыха люди со средним или высоким достатком», сообщили эксперты. По имеющейся статистике, Хейбелиада выбирают те, кто основную часть времени проживает в стамбульских районах Кадыкёй и Бостанджи. Дурмушоглу также отмечает, что нередко именно на острове Хейбелиада предпочитают обосноваться «на подольше» руководители высшего звена крупных фирм.
Бургазада сохраняет популярность именно как летнее, «курортное» направление Если на Бююкаде можно удовлетворить все свои социально-бытовые потребности (банки, рестораны, магазины и т.д.), а на Хейбелиаде наслаждаться круглогодичным покоем и уединением, то Бургазада по формату – «отпускной» остров. Те, кто хочет провести несколько месяцев в летних домиках, едут сюда.
Принцевы острова в сравнении с другими районами
Адалар – не единственное место, где после начала пандемии цены заметно подросли. Есть и другие локации, где можно найти очень хорошо изолированные от шума и суеты мегаполиса резиденции в малоэтажных комплексах, таунхаусы, даже отдельные домики с садом. Стамбульский консультант по недвижимости и инвестициям Волкан Гюрлейен рассказал, что в числе предпочитаемых районов с отдельностоящей недвижимостью - Шиле, Рива, Чаталджа, Силиври (обособленные), а также районы с просторными и комфортабельными «социальными» озелененными зонами: Бахчешехир, Бейликдюзю, Кяытхане, Аташехир и Картал. С подорожавшим Карталом, повторимся, Принцевы острова вполне сравнимы по стоимости жилья.
Покупать ли жилье на Принцевых островах в 2022 году?
Риэлторы считают, что если та или иная резиденция вам очень понравилась, то для себя приобрести ее можно. Если же покупка делается с инвестиционной целью – для будущего получения прибыли – то, вероятно, в нынешнем году стоит присмотреться к другим районам провинции Стамбул. Прежде всего к тем, что относятся к категории «развивающихся». Например, к жилым комплексам в районе строящегося Канала Стамбул. Канал входит в список турецких инфраструктурных проектов, благодаря которым жилье поблизости стремительно дорожает. На днях здесь был дан старт новому ЖК Arnavutköy, состоящему из 644 резиденций (плюс социально-торговая инфраструктура), и им сразу активно заинтересовались инвесторы.