Есть ли в Турции долгострои? Как турецкий климат влияет на строительные нормы и стандарты?
Почему во многих провинциях Турции запрещено панельное и кирпичное строительство? Какими должны быть стандартные квартиры в Турции?
Ответы на эти и многие другие важные вопросы - в материале Turk.Estate.
Содержание
Особенности климата
Просторные комнаты с прохладным керамическим или мраморным полом, огромные балконы, отсутствие утеплителей в полу и стенах и центрального отопления - нормы и стандарты строительства жилой недвижимости Турции обусловлены в первую очередь климатом. Благодаря круглогодично мягкой погоде дома во многих провинциях Турции не нуждаются в утеплении и могут позволить иметь в планировках огромные балконы и террасы, панорамные окна, максимум открытого пространства - для свободной циркуляции воздуха.
Отсутствие морозной зимы - это плюс, который повышает привлекательность инвестирования в квартиры Турции. Однако есть и минус (он, впрочем, не касается курортных регионов, в которых россияне покупают недвижимость чаще всего).
Опасность землетрясений
Большая часть территории Турции - зона сейсмической активности: страна расположена на стыке плит литосферы с протяжённостью тектонических разломов - 2,9 тыс км. Для двух третей населения Турции (примерно 78 млн граждан) землетрясение - обычное дело, более 45 процентов турецкого жилья застраховано на случай землетрясения. Поэтому турецкие застройщики неукоснительно соблюдают регламент, предписывающий сейсмоустойчивость зданий. Жилые дома в Турции строятся на прочных, устойчивых к колебаниям земли железобетонных каркасах. Во многих регионах страны запрещено строительство панельных и кирпичных домов.
Кроме того, в Турции с 2012 года действует социальная программа реновации зданий, в рамках которой повышается устойчивость жилья к землетрясениям. В 2020 году трансформация, направленная на укрепление многоквартирных домов, проводится во всех районах Стамбула. За годы действия программы в 257 зонах сейсмического риска Турции было преобразовано более 1,3 млн объектов жилья.
Стандарты качества
Иностранные покупатели квартир в Турции неизменно отмечают высокое качество нового жилья. Основные стимулы для постоянного улучшения качества строительства турецкими подрядчиками - высокая конкуренция и реальный контроль государства. В 2015 году (в ответ на жалобы покупателей недвижимости в Турции) была создана рабочая группа, которая должна была чётко определить новые стандарты качества жилья. Группу возглавил Хулуси Шентюрк, Турецкого института стандартов (TSE): "Наша задача заключалась в том, чтобы разделить жильё на классы с точки зрения использованных материалов, дать чёткое определение и характеристики жилья класса А и класса В. Чтобы, например, подрядчик, который утверждает, что он использовал первоклассную плитку, мог документально подтвердить свои слова, предъявить сертификат соответствия. Кроме того, мы должны были определиться со стандартом определения нетто-брутто в строительстве: чтобы подрядчики не могли произвольно трактовать эти стандарты, добавляя в площадь квартиры участок сада, лестницы, шахты лифта, парковки и т.п.".
Сегодня в Турции ежегодно вводятся в эксплуатацию миллионы квадратных метров жилья, построенного по новейшим стандартам и техрегламентам, согласно которым:
- запрещены строительство и эксплуатация квартир площадью меньше 28,5 м2. Гостиная стандартной новой квартиры в Турции должна быть не менее 12 м2, спальня - не менее 9 м2, а общая площадь жилья - превышать 28,5 м2;
- запрещено строительство квартир планировки "студио" (в которых кухня, спальня и гостиная объединены одной комнатой). Минимальная стандартная планировка нового жилья в Турции (1+1) обязательно должна включать спальню, гостиную (можно - совмещенную с кухней), санузел.
- в южных провинциях Турции разрешено строительство жилья из дерева и монолитного железобетона (со строгим качеством бетонных смесей и отливки), запрещено - из бетонных панелей и кирпича (его можно использовать при возведении несущих стен или как отделочный материал);
- в приморских районах Турции разрешено строительство жилья на фундаменте из решетчатых или сплошных бетонных плит. Такой фундамент будет устойчивым на глинисто-песчаных почвах побережья;
- разрешено строительство многоквартирного или индивидуального жилья на основе свайного фундамента. В этом случае стены изнутри выкладывают из пенобетонных блоков или полого кирпича, снаружи покрывают плитками из пенополистирола (с арматурной сеткой), а изнутри обшивают гипсокартоном, который покрывают эмульсионными красками на водной основе;
- готовые новые квартиры в Турции сдаются в чистовой отделке: с пластиковыми или (реже) деревянными окнами, с напольным покрытием (мрамор, керамическая плитка или ламинат), входными и межкомнатными дверьми, сантехникой, кухонным гарнитуром, основным и точечным освещением и т.п. Купив новую квартиру в Турции, в неё можно сразу-же заселиться: без необходимости делать дорогостоящий ремонт.
Процедура приобретения недвижимости в Турции
Нарушения и долгострои
Что ждёт подрядчиков, нарушающих техрегламенты? Если новый дом не соответствует стандартам, он не получит genel iskan - технический паспорт законченного строительства, официальное разрешение на эксплуатацию здания. Этот документ выдаётся строительной компании после тщательной проверки объекта государственной комиссией. Недобросовестному подрядчику предстоит устранить все нарушения, прежде чем он получит искан - подтверждение, что объект возведён в соответствии с требованиями государства, не нарушает городской архитектурный план и готов к заселению жильцов. Без искана дом будет проблематично подключить к центральным сетям, жильцы не смогут получить абонентский номер на воду и свет, а сам жилой комплекс может быть даже снесён (если нарушения слишком очевидны и не подлежат устранению и переделке).
Есть ли в Турции объекты-долгострои? Существует ли опасность купить строящуюся квартиру и потом ждать её готовности много лет? К счастью для тех, кто планирует покупку недвижимости в Турции на этапе строительства, по закону время возведения объекта не должно превышать трёх лет. Это правило касается как многоквартирных домов, так и комплексов, состоящих из индивидуальных вилл. Подрядчиков, которые не укладываются в сроки, ждут серьёзные штрафы и дальнейшие проблемы с получением разрешений на новое строительство: поэтому долгостроев Турции практически не бывает. Турецкий строительный бизнес в 2020 году - это отлаженная система, которая заставляет подрядчиков стремиться к окончанию проектов раньше заявленного срока.
Сколько времени занимает строительство жилья в Турции? На возведение многоэтажного комплекса класса "люкс" с обширной курортной инфраструктурой уходит, в среднем, полтора-два года. Обычный многоквартирный турецкий дом строится за 9-12 месяцев, вилла - около 10 месяцев.
Стоит ли вкладываться в строящееся жильё в Турции? Несомненно, стоит! Во-первых, стоимость готовой квартиры на 20-30 процентов превышает стоимость условной квартиры, купленной на этапе котлована. А во-вторых, недвижимость в Турции гарантированно и динамично дорожает: только за первое полугодие 2020-го подорожание составило 14,4 процента. По итогам 2019 года Турция возглавила рейтинг стран, недвижимость в которых дорожает быстрее всего. Если в среднем в 56 странах, попавших в рейтинг, годовое удорожание квартир составило 4,4 процента, то результат Турции за 2019 год - 15-процентное подорожание. При этом растёт и потребительский индекс доверия к строительной отрасли Турции.