Инвестировать в Стамбул выгодно даже без цели дальнейшего проживания или получения гражданства

Стамбул остается самым востребованным городом Турции в плане покупки жилья и одним из самых дорогих в плане аренды. Новые рекорды в этом смысле ставятся один за другим. Так, в более-менее центральных стамбульских районах не осталось квартир в аренду дешевле 6000 турецких лир (TL).

Средняя cтавка на съем квартир в крупнейшем мегаполисе на самом популярном сайте аренды и продажи жилья sahibinden.com в апреле, когда публиковался предыдущий отчет, составляла 17 381 TL. А по состоянию на сентябрь этот показатель достиг 21 394 TL.

Причем в опубликованном отчете обращает на себя внимание упоминание о полном отсутствии объявлений об аренде квартир стоимостью менее 6000 TL. Как пишет издание Sözcü, еще одним знаковым моментом опубликованного сентябрьского отчета стало то, что количество доступных лотов со ставкой аренды меньше 8000 TL продолжает стремительно сокращаться: с зафиксированных по предыдущим подсчетам 135 единиц до всего 24.

За минувшие 12 месяцев стоимость аренды в Стамбуле увеличилась на 145%, а продажные цены – на 241%, о чем Turk Estate уже рассказывал. По обновленным данным профильного турецкого портала Endeksa, который занимается анализом цен на недвижимость, средняя цена продажи одного квадратного метра жилья в крупнейшем турецком мегаполисе составила 20 208 турецких лир (TL), а средняя цена за единицу жилья – 2 424 960 TL.

Окупается жилье в Стамбуле сейчас за 19 лет, однако есть основания полагать, что этот период может сократиться.

Рост цен на жилье в Стамбуле обусловлен неустойчивостью предложения на рынке жилой недвижимости в последние 3–4 года, увеличением себестоимости строительства, колебаниями обменного курса и пандемией. Это четыре ключевых, но не единственных фактора. В общем, на фоне общей неопределенности Стамбул остается «островком стабильности». И месяц за месяцем его доля в общем объеме продаж жилья составляет около одной шестой (колеблется в диапазоне от 15 до 17,9%). Например, в августе в мегаполисе было приобретено 18 485 жилых лотов с долей в общем объеме продаж 15%, а уже в сентябре 19 089 лотов или 16,8%.

Рост цен и на продажу, и на аренду провоцируют те же ключевые процессы, которые увеличивают количество сделок по покупке/cъему, и так по кругу. Увеличивается миграция между городами. Люди переезжают в поисках либо более дешевых вариантов жилья, либо, наоборот, более качественных – когда покупатели/арендаторы наконец-то получают хорошую работу и ищут жилье поближе/получше для себя и своей семьи. Те же самые причины вызывают и пресловутую «внутригородскую мобильность». Особенно это заметно из-за быстрого роста арендной платы в центральных районах Стамбула, таких как Бешикташ, Кадыкёй, Шишли. Внутригородская миграция особенно характерна сейчас для молодых специалистов, студентов, служащих.

Весьма силен и тренд «перебраться из города на окраину» – либо чтобы меньше платить, либо чтобы за те же деньги найти что-то более просторное и удобное.

Так, например, районы Кючюкчекмедже, Авджылар, Бахчелиэвлер, Башакшехир и Умрание стали новыми «центрами притяжения» (и «ключевыми местами обитания») как раз для молодых квалифицированных специалистов, «сбегающих» из центра в рамках новой волны внутренней миграции. За последний год цены на жилье выросли на 283% в Умрание, на 237% в Авджыларе, на 224% в Кючюкчмедже, на 223% в Бахчелиэвлере и на 205% в Башакшехире.

Государственные инвестиции, особенно в развитие транспорта, тоже существенно влияют на «смену приоритетов». Интенсивное строительство новых линий метрополитена («ветка» к аэропорту на азиатской стороне – Сабиха Гёкчен – открыта; в ближайший месяц можно будет добираться на метро уже и до Нового Аэропорта на европейской стороне Стамбула, пришедшего на смену аэропорту Ататюрк) привело как к увеличению стоимости недвижимости вдоль этих и других линий, так и к расширению ареалов передвижения людей внутри города. Молодые специалисты, которым раньше приходилось жить в более центральных районах, чтобы не опаздывать на работу и на деловые встречи из-за вечных «пробок» на дорогах (ставших в Стамбуле притчей во языцех), теперь могут переехать в спальные районы и кварталы с более доступными тарифами на аренду.

Будущий Канал Стамбул тоже «поднял в цене» и землю, и строящиеся комплексы в ближайших по его маршруту районах.

Не забудем и про «цифровых кочевников», ведь в Стамбул с началом пандемии и активным распространением формата работы по удаленке перебралось очень много иностранцев. Многие так и остались; а с марта 2022 года в мегаполис хлынули и те специалисты из РФ, кто имеет возможность работать дистанционно. Многие из них получают зарплату в твердой валюте (доллары/евро), поэтому являются хорошими, стабильными квартиросъемщиками.

Ведь даже многие из тех, кто приехал в силу обстоятельств на месяц-два, оценили все прелести жизни в Стамбуле и решили тут закрепиться. Что неудивительно: мегаполис занял первое место в недавнем рейтинге Forbes «Самых удобных городов для жизни в Турции».

Тем более что в данном случае (имеем в виду, в этой статье) к группе «цифровых кочевников» мы относим всех «удаленщиков», занятых интеллектуальным трудом и работающих в формате «компьютер плюс wi-fi»: в отличие от других стран, где формат «цифровой кочевник» определен вполне четкими правилами и требует получения специальной визы (после подтверждения дохода и предоставления ряда документов), в Турции таких требований нет. Граждане нескольких стран, включая РФ, могут находиться здесь безвизово месяцами, а с получением ВНЖ вообще «безлимитно».

Возвращаясь к стамбульским локациям: районами с самым высоким годовым приростом стоимости жилья на продажу в конце сентября 2022 года оказались Шишли, Бейоглу и Аташехир.

• Цены на жилье в Шишли поднялись на 347% за последний год; средняя стоимость квадратного метра «доросла» до 35 865 TL, а средняя цена единицы жилой недвижимости – до 4 052 745 TL.
• Бейоглу «подорожал» за минувший год на 333%: усредненная цена «квадрата» достигла 31 441 TL, средняя цена за единицу жилья – 3 164 100 TL.
• На 300% поднялись цены на жилье в Аташехире: средняя цена продажи квадратного метра жилья сейчас равна 26 955 TL, одного лота – 3 099 825 TL (практически столько же, сколько и в Бейоглу).

Как уточняет Endeksa, именно по удорожанию «квадрата» жилья лидеры таковы:

• в Сарыере средняя стоимость 1 м² жилья на продажу поднялась до 65 593 TL;
• в Бешикташе – до 63 246 TL;
• в Кадыкее – до 46 775 TL;
• в Бакыркее – до 46 070 TL.

Эти локации высоко ценятся как из-за их расположения, так и вследствие развитой инфраструктуры плюс общей ухоженности и красивой природы района.

Основатель и генеральный директор Endeksa Гёркем Огют традиционно прокомментировал самые свежие статистические данные: «Тот факт, что Стамбул находится на пике как по реализации жилой недвижимости на внутреннем рынке, так и по объему сделок с иностранцами, позволяет ему влиять на формирование рынка жилья не только в своих границах, но и по всей стране. Из-за роста цен в Стамбуле и хаотичной структуры города такие провинции, как Текирдаг, Ялова, Сакарья, Коджаэли, Сапанджа, Картепе, Чаркой, Чинарджик в последнее время тоже начали вызывать повышенный интерес.

Кроме того, уже давно началась миграция из центра города в прибрежные районы: тренд, сформировавшийся в пандемию и не ослабевающий сейчас. Короче говоря, Стамбул – самый важный город на рынке недвижимости Турции, и любые «внутренние течения» рынка в этом мегаполисе напрямую влияют на состояние рынка жилья и строительства по всей стране».

Так что потенциальным интересантам, которые присматриваются к возможности вложиться в турецкую недвижимость, но при этом без «прицела» на то, чтобы самим там жить, оформлять ВНЖ и т.д., имеет смысл присмотреться в первую очередь к Стамбулу, не ограничиваясь анталийским регионом. Стабильный поток арендаторов, стремительно растущие ставки на съем жилья, круглогодичный спрос, сразу два международных аэропорта в городе, прекрасные по качеству проекты от известных застройщиков (зачастую дома с отоплением, что на территории Турции не везде предусмотрено «по умолчанию») делают недвижимость в крупнейшем турецком мегаполисе беспроигрышным вариантом для инвестиций.

Напоследок представим самые свежие цифры по увеличению цен на аренду и продажу жилья в городе в целом и по отдельно взятым районам за минувший год.