Стамбул, где цены на недвижимость растут как на дрожжах, остается самым привлекательным для иностранцев турецким мегаполисом в смысле покупки жилья. В этом есть и плюсы, и минусы. О чем и поговорим.
Содержание:
- Цены на аренду
- Как купить квартиру и заработать практически сразу
- «Инвестиционно полезные» территории
- Перспективные районы
- Минусы покупки жилья в Стамбуле
- Земля и поля
Цены на аренду
Платформа оценки недвижимости Endeksa недавно обновила данные, сообщив, что расценки на аренду жилья в Стамбуле выросли на 144% за последний год и сразу на 319% за минувшие два года. Средняя арендная плата за 1 м² в целом по провинции Стамбул сейчас равна 94 турецких лиры (TL), за единицу жилья – 10 229 TL. В очень многих районах города арендные ставки стабильно держатся выше 10 тысяч TL даже за очень непритязательные квартиры в старом фонде. Что касается востребованных городских районов, то там ежемесячная плата за съем достигает 28 тысяч TL. Дешевле 5 тысяч лир отыскать жилье в аренду можно разве что в районах Силиври и Чаталджа.
Свободного жилого фонда под аренду тоже крайне мало, если не считать сегмент «элитки», где выбор побольше.
Как купить квартиру и заработать практически сразу
Так что Стамбул интересен в первую очередь в смысле инвестиций: жилье здесь всегда востребовано. Ведь мегаполис – это экономический, финансовый, торговый и туристический центр, причем не только Турции, но и Европы, и мира. Жилье в аренду расхватывают как на дни (туристы), так и на долгий срок (приезжающие работать над проектами специалисты либо студенты или местные жители).
Основных вариантов два: либо купить одну или несколько единиц недвижимости и сдавать в аренду, либо купить объект на начальной стадии строительства, а достроенное – перепродать, поскольку в уже готовых домах жилье дороже на 50% и больше.
Те, кто может себе позволить взять сразу несколько лотов с внесением стартового взноса (застройщики охотно оформляют беспроцентную рассрочку до окончания строительства; уточним, что это не только в Стамбуле, а вообще в Турции), нередко покупают 2–3 квартиры. А по окончании строительства один из лотов продают, «закрыв» им долг за оставшиеся 1–2 резиденции.
«Инвестиционно полезные» территории
Чтобы получить от вложений максимум, нужно тщательно выбрать район. Стамбул – огромный город; так что особой популярностью пользуется жилье: а) в центре; б) в «узловых» транспортных развязках и вдоль магистралей; в) рядом с выставочными и крупными финансовыми центрами.
Если посмотреть на карту, как мы помним, Стамбул расположен сразу и на азиатской и на европейской части, «соединяют» их три моста. И каждый «привязан» к шоссе. Соответственно, проекты, расположенные вдоль этих шоссе, по умолчанию будут весьма выгодны для инвестиций.
Одна из этих трех трасс длится дальше, за пределы Турции, в Европу; значимость этого маршрута трудно переоценить.
По второму из мостов можно доехать до Нового аэропорта Стамбула, где планируют открыть станцию метро.
Если отвлечься от мостов, то набирают значимость (и инвестиционную «ценность») районы застройки, расположенные в «зоне влияния» Marmaray и сочлененных с ним маршрутных «веток». Именно этот проект и «увеличил» арендные ставки очень во многих кварталах.
Еще одна очень важная «артерия» Стамбула, ныне только развивающаяся, – Басин Экспресс (Basin Exspres Yolu). Это шоссе соединит бывший аэропорт Ататюрк и новый аэропорт. Именно эта зона выгодна для инвесторов тем, что территорию только начали развивать с точки зрения масштабной жилой и не только застройки, и цены тут пока для Стамбула весьма низкие. Через год-два стоимость жилья тут поднимется минимум на 100%, а скорее всего намного больше, если учесть нынешнюю динамику и то, какой прирост мы видели в 2021 году. Еще потенциально интересна территория в непосредственной близости от прокладываемого Канала Стамбул, к которому присматриваются многие девелоперы. Там уже строятся и многоквартирные дома, и виллы.
Перспективные районы
Теперь более конкретно, то есть по районам.
Благодаря Marmaray быстро «прибавляет в цене» Умрание. Здесь стоимость резиденций с учетом Marmaray и связанных с ним линий общественного транспорта выросла сразу на 36%. Именно благодаря Marmaray этот район за последние годы попал в фокус внимания застройщиков: тут появилось много крупных проектов, в том числе жилых комплексов-новостроек. Известные компании и масштабные холдинги начали переносить свои офисы именно в Умрание и его окрестности, что также повлияло на рост цен.
В последнее время – к концу 2022 года – в поле зрения инвесторов стал появляться, в частности, Чекмекёй (один из районов провинции Стамбул), где квартиры остаются на данный момент относительно бюджетными: от 700 тыс. TL или от 2 млн TL для брендированных резиденций. При этом жилье тут быстро дорожает.
В район Кючюкчекмедже тоже сейчас выгодно вкладываться благодаря метробусу и наличию удобных развязок. Даже несмотря на то, что он далековат от центра.
Если говорить о центре, то неизменно востребованы Бешикташ, Шишли, чуть повыше Маслак. Именно эти районы сейчас особенно популярны у российских инвесторов. Цены на жилье тут немаленькие – в среднем от 500 тыс. $ за формат 1+1. Однако если вы сами планируете хотя бы периодически пользоваться этим жильем и при этом любите быть в самом центре событий, ну, или ориентируетесь на инвестиционную покупку с целью сдачи в аренду состоятельным туристам либо бизнесменам, то имеет смысл присмотреться к жилью в брендированных проектах, в том числе к лотам-апартаментам, входящим в комплексы под «маркой» известных гостиничных брендов вроде The Ritz-Carlton.
Покупатели из РФ все больше интересуются отдельными районами на азиатской стороне, где до недавних пор жили практически исключительно турки, а иностранцев было крайне мало.
Однако сейчас идет масштабная застройка, например, в Аташехире, плотно связанном со строящимся финансовым центром, который будет одним из крупнейших в мире (седьмой по значимости на планете). Так что жилье в этом районе неимоверно выгодно в смысле инвестирования именно сейчас. Через год-полтора стоимость квартир тут вырастет минимум вдвое, а то и раньше – когда финансовый центр откроют.
Обратите внимание на Пендик, Картал. Они не так сильно развиты, но транспортная доступность здесь становится все лучше, а цены в среднем пока что заметно ниже, чем в европейской части мегаполиса: можно найти квартиры за 120, 130, 140 тыс. $.
Минусы покупки жилья в Стамбуле
Минус покупки жилья в главном турецком мегаполисе, по сути, один: неудобство получения ВНЖ. В Стамбуле уже сейчас проживает огромное количество иностранцев. С учетом законодательных нововведений 2022 года, очень много районов закрыто для получения первичного ВНЖ. Это означает, что если в ваших целях именно гражданство, то нужно либо брать недвижимости сразу на 400 тыс. долларов и выше (напомним, можно приобретать на эту сумму не одну единицу жилья, а две и больше), чтобы иметь возможность подать документы на гражданство по ускоренной процедуре, минуя 5-летний период обновления ВНЖ.
Можно рискнуть и оформить сделку в приглянувшемся «открытом» районе, но риск велик: перечень районов пересматривается, и этот район могут «закрыть» в любой день. Позже теоретически могут и открыть, но гарантий тут нет и быть не может.
Если же ВНЖ и гражданство не являются целью, то можно спокойно покупать жилую недвижимость в Стамбуле, не задумываясь о статусе района: перепродать недвижимость или жить в ней периодически в рамках периодов безвизовых для россиян дней вам никто не помешает.
Земля и поля
Немного информации для интересующихся землями разного назначения – полями и т.д., в том числе пригодными для возведения на них небольших домиков (а-ля кемпинг, где эти домики-квартиры тоже можно сдавать в аренду): цены на землю в востребованных районах провинции Стамбул выросли до 4–5 тыс. TL за 1 м².
В инвестиционных целях можно присмотреться к территориям рядом с новым мостом Чанаккале 1915, где еще можно найти участки сильно дешевле среднего, из расчета 1–2 тыс. TL за 1 м². В частности, можно удачно приобрести земли с оливковыми рощами, фруктовыми садами. На некоторых из этих участков разрешается размещение «караванов», кемпингов и крошечных домиков.
Невысокие цены объясняются запретом на продажу земель иностранцам – частным лицам. Так что, для того чтобы пользоваться этими территориями, нужно тщательно изучить законодательство и прибегнуть к помощи посредников, открыть фирму и тому подобное. Если вы решитесь на подобную покупку, потребуется консультация опытных в этих вопросах специалистов, прежде всего юриста.