Инвестиции в недвижимость Стамбула: риск нового землетрясения и выбор перспективных районов

После февральского землетрясения с эпицентром в Кахраманмараше не утихает беспокойство относительно рисков покупки жилья в Стамбуле. Ряд представительств турецких и международных компаний даже переводят ключевые офисы из Стамбула в Анкару.

Стоит отметить, что страхи серьезно преувеличены. Действительно, большое количество домов в мегаполисе нуждается в капитальном ремонте или в сносе. Однако в основном пострадали дома, возведенные до 2000 года – в тот период строительство было крайне некачественным. Позже строительные нормы несколько раз пересматривались и ужесточались. Таким образом, здания «моложе» 20 лет являются намного более надежными.

Кроме того, для инвестиций в недвижимость можно выбрать менее опасный район: провинция Стамбул очень велика, как и сам мегаполис с окрестностями.

Также для снижения рисков можно оформить добровольное страхование недвижимости в дополнение к обязательным страховкам от стихийных бедствий DASK: такие дополнительные полисы позволяют застраховать все, вплоть до люстр, посуды и прочей домашней утвари. Чтобы в случае непредвиденных обстоятельств получить полную компенсацию.

Содержание:

• О многообразии мегаполиса
• На какой доход можно рассчитывать?
• Продажи в январе
• Продажи в феврале
• Топ-7 районов с увеличением предложения
• Подробные данные по всем районам Стамбула

О многообразии мегаполиса

Совершенно необязательно выбирать для покупки самые старые районы. Султанахмет, Бешикташ, Кадыкёй, окрестности площади Таксим и прочие исторические территории – далеко не единственный вариант, если вам не обязательно жить именно в «сердце» города. Стамбул хорош своим разнообразием.

Например, если вы хотите поселиться в районе, где сосредоточен бизнес – рассмотрите Маслак. Здесь вы не увидите старых домов и крошечных узких улочек: только новые здания, небоскребы и бизнес-центры.

Не хотите жить в турецком аналоге «Москва-Сити»? К вашим услугам – Флория, где абсолютно нет небоскребов: только малоэтажные дома 3–4, максимум 5 этажей. В этом районе вас ждет более спокойная, размеренная жизнь, при этом вся необходимая инфраструктура, включая крупнейший торговый центр и многочисленные развлекательные зоны – в шаговой доступности.

Район Бейликдюзю – тоже очень тихий, но более соответствует городским стандартам: широкие длинные улицы, красивые высотки, парковые зоны. Кстати, именно этот район особенно популярен среди инвесторов из России и Казахстана.

В азиатской части мегаполиса можно присмотреться к окрестностям Багдат Джаддеси (влияние этого проспекта распространилось на прилегающие кварталы, так что сегодня Багдат Джаддеси – это неофициальный район города). Именно здесь живет турецкая элита, достаточно часто в этой локации снимают фильмы и сериалы.

Если вы планируете приобрести виллу или особняк – рассмотрите район Бейлербей: тут немало отдельно стоящих зданий с видом на пролив Босфор. Место очень атмосферное, к тому же с богатой историей.

В последнее время внимание застройщиков и инвесторов приковано к окрестностям канала «Стамбул»: нового, рукотворного водного пути, который станет транспортной альтернативой Босфору. Земля здесь стремительно дорожает, и территория быстро освобождается от старых строений. Уже создан ряд проектов застройки этой зоны элитными ЖК и виллами.

На какой доход можно рассчитывать?

Вне зависимости от района Стамбул очень привлекателен с точки зрения инвестиций в жилье. Даже с учетом февральских событий спрос на недвижимость здесь практически не снизился. Риэлторы прогнозируют выгоду при перепродаже в размере 30% и более, причем инвестициям необязательно быть долгосрочными: при грамотном выборе объекта такую прибыль можно получить за считанные месяцы. А в отдельных локациях или ЖК нередко удается выручить и 50%, и 60% чистой прибыли.

Если же выбирать вариант долгосрочных инвестиций со сдачей в аренду, то доходность будет ниже 10% в год (около 5–6%), но зато недвижимость останется в вашем полном распоряжении. И через какое-то количество лет ее точно так же можно будет продать – успев за это время заработать еще на один-два объекта. Потому что цены на стамбульскую недвижимость продолжат расти: уже сейчас квартира в популярном районе стоит едва ли не больше, чем небольшой домик в США.

Рассмотрим статистику продажи недвижимости в Стамбуле за январь – февраль 2023 года и изменения в количестве свободных объектов на рынке с учетом кратковременной паники из-за случившегося в Кахраманмараше землетрясения.

Кстати, решение некоторых стамбульских семей перебраться в другие районы и, как следствие, увеличение количества доступных к покупке объектов – большой подарок для инвесторов. Возможно, имеет смысл воспользоваться моментом и поторопиться с покупкой.

Продажи в январе

Итак, в Стамбуле за январь 2023 года было реализовано 17 415 жилых объектов недвижимости, что составляет почти 1/5 от всех сделок по стране за этот месяц – 17,8%. Из них 2888 резиденций было продано в ипотеку (к сожалению, сейчас недоступную иностранцам). Без привлечения ипотечного кредитования было реализовано 14 527 лотов.

Из 17 500 единиц жилья, которые обрели новых хозяев, 4253 относятся к сегменту новостроек, а 13 162 – к сегменту вторички. Стамбул стабильно занимает первое место в Турции по продажам вторичного жилья.

Иностранцам в январе было продано 1380 резиденций.

Продажи в феврале

За второй месяц года в мегаполисе было реализовано 14 980 единиц жилой недвижимости, или 18,7% от общего объема сделок по стране. Из них 3167 – в ипотеку, 11 813 – единоразовым платежом. На сегмент новостроек пришлось 3912 объектов, на вторичку – 11 068 квартир или домов.

Инвесторы из-за рубежа за второй месяц года (тот самый, когда случилось разрушительное землетрясение) приобрели 1133 объекта.

По предварительным подсчетам в марте стоит ожидать более высоких цифр, которые опубликуются в ближайшее время, когда будет собрана детальная статистика по продажам жилой недвижимости за этот месяц.

Количество объектов, ожидающих продажи в Стамбуле, увеличилось в феврале 2023 года на 49% (в среднем по районам). Об этом сообщили аналитики Endeksa, при этом спрос на районы, которые эксперты признали более безопасными с точки зрения сейсмостойкости, после землетрясения увеличился.

Цены на жилую недвижимость в мегаполисе выросли на 156% за последний год, в феврале было зафиксировано увеличение стоимости на 6%.

Средняя цена квадратного метра жилья на продажу в Стамбуле по итогам февраля 2023 года составила 25 882 TL, а усредненная цена за единицу жилья – 3,1 млн TL. В пересчете на российские рубли это соответствует примерно 12,5 млн рублей.

Топ-7 районов с увеличением предложения

Согласно полученной статистике, районами Стамбула с наибольшим количеством объектов недвижимости, выставленных на продажу в феврале, стали: Бююкчекмедже, Кадыкёй, Адалар (острова), Шиле, Бейкоз, Бакыркёй и Бешикташ.

Уточним, что именно эти районы попадают и в список наиболее востребованных.

На островах (Адалар) объем выставленного на продажу жилья вырос на 79%, при этом о снижении цены речи нет: годовой прирост стоимости составил 119%, а за один только февраль – 6%. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Адалар соответствует 43 946 TL, средняя цена за единицу жилья – 5,71 млн TL. Легко заметить, что данная цифра практически вдвое выше, чем в среднем по Стамбулу.

В Шиле, где в феврале цены на резиденции выросли на 7%, объем выставленного на продажу жилья увеличился на 75%. Средняя цена продажи квадратного метра зафиксирована на уровне 31 431 TL, а средняя цена за объект – 5,5 млн TL, ненамного ниже, чем в Адалар.

В Бейкозе ассортимент жилья расширился на 72% при росте стоимости на недвижимость в размере 6% за последний месяц. Средняя цена продажи квадратного метра составила 46 627 TL, а средняя цена за один объект – 9,41 млн TL: в три раза выше в сравнении со средним по Стамбулу.

В Бакыркёе, где предложение жилья на продажу увеличилось на 66%, прирост стоимости в феврале составил 3%, средняя цена продажи квадратного метра жилья равна 52 087 TL, а средняя цена за одну резиденцию – 7 млн TL.

Предложение объектов недвижимости в Бююкчекмедже увеличилось на 60%. Рост стоимости в феврале составил 7%, средняя цена продажи квадратного метра – 23 980 TL, а средняя цена за одну резиденцию – 3,59 млн TL.

Такой же показатель жилья, выставленного на продажу – 60% – зафиксирован в Кадыкёй, где недвижимость подорожала за февраль 2023 года на 5%. Средняя цена за квадратный метр составила 55 779 TL, а за один объект – 7,41 млн TL.

В Бешикташе количество объектов, доступных для покупки, выросло на 59%. Увеличение стоимости в феврале составило 6%, средняя цена за квадратный метр жилой недвижимости – 73 557 TL, а усредненная стоимость жилого объекта – 10,29 млн TL (максимальная из перечисленных 7 районов).

Подробные данные по всем районам Стамбула: