Несмотря на то, что курортные города Эгейского побережья вот уже почти два года пользуются у инвесторов наибольшей популярностью, и даже обогнали Стамбул по темпам роста цен на жилье, Стамбул по-прежнему остается самым востребованным направлением. И к тому же самым запрашиваемым в смысле съема жилья на территории Турции, тем более что в мегаполисе – финансовом, экономическом и туристическом центре – спрос на арендуемые квартиры стабилен круглый год.
Более того: последние месяцы крайне сложно найти в Стамбуле свободную квартиру в аренду. В результате в октябре 2021 года доходность стамбульского жилья достигла максимума за минувшие 12 месяцев.
Поэтому инвестиции в жилую недвижимость здесь вполне можно считать беспроигрышным вариантом, хоть и с некоторыми оговорками. На эту тему Turk.Estate рекомендует проконсультироваться с опытным риэлтором; сейчас же уточним лишь то, что «оговорки» касаются в основном выбора района, состояния здания, что непосредственно сказывается на сроке возврата инвестиций; «подводных камнях» в оформлении документов и т.д.
Что касается данных за последние месяцы, то:
- в августе 2021 года цены на новостройки в Стамбуле выросли сразу на 34,7% по сравнению с тем же периодом 2020-го, на вторичное жилье – на 30,1%;
- в сентябре 2021 года в Стамбуле было продано 28 тысяч единиц жилья, а за январь-сентябрь – 179 тысяч. Из них порядка 70% сделок за минувшие девять месяцев пришлось на «вторичку», 30% – на новостройки;
- продажи в Стамбуле в сентябре выросли на 11,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года;
- большинство сделок – жилая недвижимость в европейской части мегаполиса (64,2%); на азиатскую сторону пришлось 35,8% соответственно;
- продажи жилья на европейской стороне снизились на 7,1% по сравнению с первыми девятью месяцами 2020 года, и на 16,9% «просели» продажи в азиатской части Стамбула.
Плюсы и минусы покупки недвижимости в Турции
Теперь подробнее остановимся на районах мегаполиса: где самые высокие и самые низкие цены на жилье. Поскольку у покупки и люксовых, и «средних», и максимально бюджетных квартир есть свои преимущества; все зависит от целей потенциального инвестора.
В провинции Стамбул есть 7 районов со средней стоимостью жилой недвижимости более 1 миллиона турецких лир (TL). Это Адалар, Бакыркей, Бешикташ, Бейкоз, Кадыкей, Сарыер и Шиле.
Представляем данные по районам мегаполиса (наиболее дорогостоящие районы выделены отдельно).
| Район (ильче) | Средняя цена продажи за 1 кв.м (TL) | Средняя площадь (кв.м) | Средняя цена продажи за единицу недвижимости (TL) | Cрок окупаемости (г) | Прирост в стоимости за год, % |
|---|---|---|---|---|---|
| Арнавуткёй | 3527 | 103 | 341 548 | 25 | 29,62 |
| Аташехир | 5835 | 111 | 631 812 | 24 | 11,38 |
| Авджылар | 4585 | 119 | 515 389 | 21 | 37,23 |
| Багджылар | 4374 | 110 | 458 590 | 20 | 25,94 |
| Бахчелиэвлер | 4392 | 105 | 440 475 | 22 | 24,03 |
| Бакыркёй | 12 943 | 140 | 1 733 900 | 40 | 32,97 |
| Башакшехир | 7074 | 132 | 890 472 | 25 | 33,57 |
| Байрампаша | 5217 | 100 | 494 200 | 25 | 30,23 |
| Бешикташ | 15 285 | 134 | 2 010 000 | 46 | 27,41 |
| Бейкоз | 11 814 | 222 | 2 593 626 | 61 | 25,93 |
| Бейликдюзю | 4303 | 130 | 525 070 | 19 | 38,01 |
| Бейоглу | 6462 | 96 | 623 040 | 24 | 18,2 |
| Бююкчекмедже | 5314 | 150 | 768 150 | 27 | 38,28 |
| Чаталджа | 4165 | 120 | 466 680 | 31 | 36,16 |
| Чекмекёй | 4341 | 100 | 414 500 | 26 | 28,81 |
| Эсенлер | 3935 | 100 | 381 000 | 23 | 21,56 |
| Эсеньюрт | 3248 | 106 | 327 858 | 15 | 28,18 |
| Эюпсултан | 5751 | 109 | 626 750 | 24 | 23,36 |
| Фатих | 4894 | 90 | 432 000 | 20 | 12,32 |
| Газиосманпаша | 4170 | 101 | 404 707 | 21 | 24,29 |
| Гюнгёрен | 4019 | 100 | 389 400 | 20 | 18,87 |
| Кадыкёй | 13 062 | 135 | 1 610 415 | 40 | 43,33 |
| Кяытхане | 5299 | 90 | 463 050 | 24 | 19,21 |
| Картал | 5028 | 110 | 520 410 | 28 | 26,71 |
| Кючюкчекмедже | 5092 | 100 | 498 200 | 21 | 20,95 |
| Мальтепе | 5835 | 110 | 608 520 | 26 | 28,89 |
| Пендик | 4054 | 110 | 424 490 | 27 | 23,07 |
| Санджактепе | 3525 | 116 | 389 760 | 25 | 23,86 |
| Сарыер | 17 252 | 163 | 2 667 332 | 55 | 40,84 |
| Шиле | 6952 | 160 | 1 030 400 | 27 | 59,14 |
| Силиври | 3793 | 130 | 471 900 | 27 | 34,65 |
| Шишли | 7229 | 105 | 734 055 | 26 | 25,5 |
| Султанбейли | 3675 | 110 | 382 470 | 30 | 23,9 |
| Султангази | 3670 | 105 | 369 285 | 24 | 26,33 |
| Тузла | 4472 | 110 | 475 640 | 26 | 25,51 |
| Умрание | 4989 | 100 | 478 400 | 26 | 23,19 |
| Ускюдар | 6290 | 110 | 672 100 | 29 | 21,9 |
| Зейтинбурну | 5644 | 100 | 545 200 | 23 | 21,98 |
Как сообщает платформа оценки недвижимости Endeksa, средняя цена продажи 1 кв.м жилой недвижимости в Стамбуле сейчас составляет 5111 TL, а средняя цена за единицу недвижимости – 577 543 TL.
Срок окупаемости вложений в жилье на данный момент составляет в среднем 22 года. На что стоит обратить внимание в таблице:
- Самый короткий срок возврата инвестиций – в Эсеньюрте: всего 15 лет. Практически как в Чешме, который в этом отношении последнее время бьет рекорды.
- Довольно много районов со сроком окупаемости вложений 20 лет.
- Сразу в нескольких районах – Эсеньюрт, Гюнгёрен, Санджактепе, Султанбейли, Султангази – можно приобрести жилье менее чем за 0,4 млн TL.
- Максимальный срок возврата инвестиций – в Бешикташе, Бейкозе и Кадыкёе, но в основном в силу высокой стоимости недвижимости (и квадратного метра) как таковой.
С учетом возможного скорого снижения процентных ставок на жилищное кредитование будущие покупатели стамбульского жилья окажутся в выигрыше, отметил партнер-основатель и генеральный директор Endeksa Гёркем Оют: «Раньше государственные банки предлагали ставку в среднем 1,37% в месяц на сумму менее 1 TL и порядка 1,41% для сумм больше указанной, теперь же эти цифры изменились на 1,29% и 1,34% соответственно. Последнее снижение процентных ставок имело место в июне 2020 года, было инициировано властями и связано с пандемией. И сейчас, когда продажи на строительном рынке ожили, в третьем квартале 2021 года сектор недвижимости уже продемонстрировал заметный рост. Мы ожидаем, что количество продаж будет и дальше увеличиваться в результате уменьшения процентных ставок по жилищным кредитам».
Что касается сдачи жилья в аренду, то в Стамбуле арендная плата сейчас очень высока, и продолжает расти. Объясняется это возвратом студентов на очное обучение в вузы, «белых воротничков» – в офисы; еще ухудшением баланса «спрос-предложение» и резким сокращением свободных квартир на рынке.
Не забываем и о таких факторах, как возвращение людей, уехавших в свои родные города из-за пандемии, на прежние места жизни и работы; рост числа свадеб после отмены ограничений; а также процесс преобразования городов, идущий по всей Турции и требующий переезда многих из аварийного жилья в арендуемое, до возведения властями новых зданий. Ну и, наконец, не забываем об изобилии приехавших из-за рубежа: многие решили «пересидеть» пандемию в стране, где климат помягче, а ограничений - поменьше. И определенный процент «осел» именно в Стамбуле.
В среднем за последние 12 месяцев цены на аренду по стране выросли на 55%, однако много где в Стамбуле этот показатель намного выше. За минувший год повышение арендной платы было близко к 100% в Бейкозе, 90% – в Сарыер, 85% – в Тузле и Малтепе, 80% в Аташехире.
Районами с наименьшим увеличением арендной ставки оказались Султангази (45%), Фатих (40%), Гюнгёрен (35%), Эсенлер (30%) и Байрампаша (25%). Если эти показатели в принципе возможно назвать «маленькими».
Так что арендодатели (собственники квартир) в любом случае в выигрыше: ведь представители отрасли прогнозируют, что нынешняя ситуация на рынке будет продолжаться еще примерно два года.
Президент Ассоциации риэлторов TÜGEM Хакан Акдоган отметил, что рост арендных ставок продолжится в результате инфляции, последствий пандемии и заметного превышения спроса над предложением. Он же подчеркнул, что в Стамбуле самый высокий рост арендной платы наблюдается в районах Бейкоз, Сарыер и Бешикташ (два из них относятся к категории наиболее дорогостоящих). Также неимоверно выросла плата в районах, максимально приближенных к центру города.
Подчеркнув, что высокие цены на аренду побуждают людей решаться на приобретение квартир в собственность – чтобы не переплачивать с каждым месяцем все больше – Хакан Акдоган признал, что в этом есть смысл. Так что желающим инвестировать в стамбульскую недвижимость имеет смысл поторопиться, пока выбор жилья на продажу еще достаточен.
Риэлторы уточняют: «До сего момента период возврата вложений в жилую недвижимость в мегаполисе еще никогда не был таким низким. Сейчас однозначно имеет смысл покупать ее; через год-два это станет сложнее. К примеру, в прошлом году стоимость приличной квартиры составляла 1500 TL в месяц при стоимости этой квартиры 600 000 TL. Сейчас же аренда той же квартиры удвоилась до 3000 TL. Подумайте о разнице!»