В октябре аналитики начали подводить итоги 3 кварталов 2023 года. Приводим основную статистику.
СОДЕРЖАНИЕ:
- Общие цифры
- По провинциям: неожиданные лидеры
- Вот подробные итоги сентября 2023 года по топ-30 провинции
- Краткое резюме
- Покупка земли
- Что с арендой?
- Аренда в Стамбуле: курс на транспортную доступность
Общие цифры
Средняя цена за единицу жилья в Турции в сентябре составила 2,9 млн турецких лир (TL). Это порядка 99 550 €.
В целом хотя летом – после майских президентских выборов – на рынке наметилось оживление, объем сделок в сентябре (109 656 продаж по всем провинциям) снизился на 16% по сравнению с августом и на 9% по сравнению с тем же месяцем прошлого года. По данным аналитического портала Endeksa, на который ориентируется в своих планах, прогнозах и стратегии будущего развития большинство игроков рынка, годовой прирост цен на жилье в среднем по Турции по состоянию на сентябрь составил 109%, средняя цена продажи квадратного метра достигла 23 031 TL; при этом срок возврата инвестиций в жилую недвижимость в целом по стране сократился всего до 16 лет.
Продажи в ипотеку просели примерно на 50%, но иностранных покупателей это в общем-то не касается: выдача ипотеки иностранцам в Турции запрещена. Может, так и спокойнее…
Зато любопытно, что соотношение сделок в сегменте новостроек и вторички составляет сейчас 30% к 70% – при том что количество продаж более востребованной вторички тоже уменьшилось: за 3 квартала (январь – сентябрь 2023 года) снижение составило 15%.
Продажи жилья гражданам других государств снизились на 4% по сравнению с предыдущим месяцем и на 44% по сравнению с сентябрем прошлого года; устойчиво сокращается и доля иностранных покупателей в общем объеме – если год назад этот показатель держался на уровне около 5%, то по итогам сентября 2023 года – 2,9%.
Зато провинции-лидеры, наиболее интересные покупателям из других стран, уже много месяцев стабильны: топ-3 – это Анталья, Стамбул и Мерсин.
По провинциям: неожиданные лидеры
Анкара в кои-то веки опередила Стамбул по темпам удорожания жилья: цены на жилую недвижимость в столице за последние 12 месяцев выросли на 126%. Средняя цена за 1 м2 составляет по итогам сентября 18 771 TL, средняя цена за единицу жилья – 2,44 млн TL.
В Измире годовой прирост стоимости составляет 104%, средняя цена продажи квадрата жилья – 29 084 TL, средняя цена за единицу жилья – 3,8 млн TL (да, выше, чем в среднем по стране: Измир в целом довольно дорогая провинция).
А вот уже за упомянутыми двумя следует Стамбул: тут прирост за год по данным на конец сентября составляет 93%, средняя цена продажи квадратного метра жилья – 34 856 TL, средняя цена за одну резиденцию – 4 млн TL. То есть, на 25% больше, чем в среднем по стране.
При этом 2 из 3 турецких мегаполисов с окружающими их провинциями уступают по динамике удорожания недавним темным лошадкам – Хатаю и Элязыгу. Где жилье повысилось в цене во многом из-за февральского землетрясения, экономические последствия которого ощущаются до сих пор. А именно:
- цены на жилье в Хатае за последний год выросли на 158%, средняя цена продажи квадратного метра жилья составляет 17 512 TL, средняя цена за один лот – 2,7 млн TL;
- Элязыг же лишь чуть-чуть отстает по процентам от Анкары: +124%, цена за квадрат здесь 10 979 TL, средняя цена за единицу жилья – 1,8 млн TL;
- причем лидеры по цене за одну единицу жилья – совсем другие: Мугла и Айдын.
Вот подробные итоги сентября 2023 года по топ-30 провинций:
| Количество единиц жилья, проданных в сентябре 2023 года | Доля в общем объеме продаж по стране (%) | Средняя цена за 1 м2 (TL) | Cредняя цена за единицу жилья | Изменение в цене за год (%) | Срок возврата инвестиций (г.) | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Стамбул | 15 247 | 15% | 34 856 | 4 078 152 | 93% | 18 |
| Анкара | 9048 | 9% | 18 771 | 2 440 230 | 126% | 14 |
| Измир | 5476 | 5% | 29 084 | 3 810 004 | 104% | 19 |
| Анталья | 5196 | 5% | 32 258 | 3 870 960 | 100% | 19 |
| Бурса | 4054 | 4% | 19 554 | 2 639 790 | 94% | 17 |
| Газиантеп | 3402 | 3% | 15 582 | 2 493 120 | 75% | 16 |
| Мерсин | 2847 | 3% | 21 281 | 2 979 340 | 97% | 18 |
| Конья | 2691 | 3% | 15 971 | 2 555 360 | 110% | 15 |
| Балыкесир | 2521 | 2% | 25 346 | 3 117 558 | 100% | 22 |
| Кайсери | 2497 | 2% | 11 593 | 1 912 845 | 85% | 18 |
| Шанлыурфа | 2465 | 2% | 12 490 | 2 198 240 | 84% | 17 |
| Текирдаг | 2464 | 2% | 17 213 | 2 237 690 | 107% | 16 |
| Коджаэли | 2398 | 2% | 20 644 | 2 683 720 | 104% | 16 |
| Айдын | 2174 | 2% | 31 273 | 4 659 677 | 92% | 25 |
| Адана | 1849 | 2% | 17 005 | 2 635 775 | 79% | 18 |
| Диярбакыр | 1808 | 2% | 14 176 | 2 339 040 | 77% | 15 |
| Самсун | 1772 | 2% | 18 528 | 2 390 112 | 106% | 17 |
| Мугла | 1739 | 2% | 52 174 | 6 782 620 | 108% | 24 |
| Эскишехир | 1701 | 2% | 18 552 | 2 411 760 | 117% | 15 |
| Сакарья | 1658 | 2% | 19 430 | 2 428 750 | 107% | 17 |
| Маниса | 1573 | 2% | 17 333 | 2 166 625 | 108% | 16 |
| Денизли | 1282 | 1% | 19 142 | 2 679 880 | 112% | 18 |
| Элязыг | 1073 | 1% | 10 979 | 1 811 535 | 124% | 16 |
| Чанаккале | 999 | 1% | 25 780 | 3 093 600 | 87% | 17 |
| Ялова | 962 | 1% | 20 996 | 2 729 480 | 91% | 18 |
| Эрзурум | 935 | 1% | 10 439 | 1 670 240 | 118% | 16 |
| Трабзон | 894 | 1% | 17 883 | 2 843 397 | 103% | 19 |
| Мардин | 892 | 1% | 11 691 | 1 987 470 | 92% | 19 |
| Хатай | 826 | 1% | 17 512 | 2 714 360 | 158% | 18 |
| Батман | 823 | 1% | 11 995 | 1 907 205 | 78% | 18 |
Краткое резюме
- На Стамбул, Анкару, Измир, Анталью, Бурсу, Газиантеп и Мерсин приходится порядка 45% всех продаж по стране.
- Самые дорогие метры – в Мугле (52 000 TL за 1 м2), Стамбуле (почти 35 000 TL) и Айдыне (31 000 TL).
- Самое дорогое жилье из расчета за единицу в среднем – опять-таки в Мугле (6,8 млн TL), Айдыне (4,7 млн TL), Стамбуле (4 млн TL).
- Самое дешевое за метр – в Элязыге и Эрзуруме: чуть больше 10 000 TL. Но тут следует отметить, что еще месяц-два назад можно было найти среднюю цену 8000–9000 TL, то есть буквально за месяц динамика составляет 10% и больше.
- Самые дешевые резиденции в смысле средней цены найдутся в Эрзуруме (неполные 1,7 млн TL) и в Элязыге (1,8 млн TL). За ними идут маловостребованный Батман (1,9 млн TL) и Кайсери (тоже 1,9 млн TL).
- Самый короткий период возврата инвестиций по последним подсчетам – в Анкаре (всего 14 лет) и Эскишехире с Коньей (по 15 лет). В среднем 16 лет – в Эрзуруме, Манисе, Коджаэли, Текирдаге и Газиантепе.
- Дольше всего придется ждать возврата вложений в Айдыне и Мугле: 25 и 24 года в среднем соответственно.
Покупка земли
Если в августе доля тех, кто ищет земельные участки в собственность, составляла 10,1%, то в сентябре она выросла до 23,3%. Вполне возможно, это связано с перспективами бюджетного домостроения: данный сегмент в Турции активно развивается. Недавно Turk Estate рассказывал, в каких провинциях это особенно выгодно.
Что c арендой?
А вот цены на аренду перестали расти так стремительно, как они это делали предыдущий год. И в 10 крупнейших провинциях кое-где даже фиксируется снижение ставок на съем. При том что, по данным еще одной аналитической платформы – Emlakjet – хотя в прошлом месяце цены продажи по всей Турции выросли на несколько процентов всего за месяц (по сравнению с августом), арендные ставки снизились на 4%. По данным аналитиков Emlakjet, на интернет-порталах люди ищут жилье примерно поровну: чуть больше 51% запрашивают варианты для покупки, почти 49% – для аренды.
Что касается изменения ежемесячных цен на аренду по провинциям, то явный прирост наблюдался только в Мерсине и Шанлыурфе, входящим в десятку самых популярных: Мерсин +4%, Шанлыурфа +2%. Зато Бурса больше всего просела в плане съема: -10% к ставке. Снижение на 8% наблюдалось в Мугле (где находится ряд курортов – Мармарис, Мугла, Гёджек, Бодрум; возможно, в связи с окончанием летнего сезона); -3% в Стамбуле, -3% в Анталье и -2% в Анкаре. Зато в Измире, Айдыне и Текирдаге цены на аренду не изменились по сравнению с предыдущим месяцем.
Аренда в Стамбуле: курс на транспортную доступность
Теперь поговорим о наиболее востребованной во всех смыслах провинции. Наибольшим спросом пользуется арендное жилье в непосредственной близости к остановкам общественного транспорта – метро и метробусам.
По данным Endeksa, среди районов в шаговой доступности от пяти самых востребованных остановок мегаполиса (в наиболее оживленных локациях) наиболее высокая средняя стоимость аренды в месяц составляет 62 524 TL – а ведь это больше 2000 € в месяц; стоимость средней резиденции тут же – 12,7 млн TL. Районом-чемпионом оказался Гайреттепе, средоточие роскошных резиденций и при этом место, где живет особенно много иностранцев.
После Гайреттепе идет Меджидиекёй со средней стоимостью аренды 30 843 TL и средней стоимостью за одну резиденцию 9,5 млн TL; а Чевизлибаг занял 3-е место со средней стоимостью аренды 25 864 TL и средней стоимостью жилья 7,3 млн TL. Меджидиекёй, кстати, отличается особенно высокой численностью населения.
Средний вариант – Узунчайыр: средняя стоимость аренды жилья – 23 782 TL, средняя стоимость одной резиденции – 65 568 TL.
Довольно дешевым районом, если не считать совсем уж окраины и пригороды, оказался Енибосна: средняя стоимость аренды тут составила 21 197 TL, а средняя стоимость жилья – 5,3 млн TL.
Что касается стоимости аренды за 1 м2, то:
- Гайреттепе – 553 TL;
- Меджидиекёй – 308 TL;
- Узунчайыр – 297 TL;
- Чевизлибаг – 281 TL.
Оценивая данные, партнер-основатель и генеральный директор Endeksa.com Гёркем Огют пояснил: «Из-за плотности трафика метробусы являются одним из наиболее предпочтительных транспортных средств, охватывающих самую широкую сеть маршрутов. С увеличением транспортных расходов цены на аренду и продажу в районах, находящихся в нескольких минутах ходьбы от общественного транспорта, такого как метробус, продолжают – и продолжат – расти. Ну а жилищный фонд в основных районах, обеспечивающих легкий доступ к ключевым деловым центрам, бизнес-артериям города, университетам и социальным объектам, истощается быстрее».
Так что инвесторам, желающим зарабатывать на аренде, рекомендуем обратить внимание на планы по развитию транспортной сети Стамбула: линии метро прокладываются постоянно, и планы на ближайшие год-два уже определены. Однако не стоит забывать про меняющиеся правила аренды, чтобы не столкнуться по незнанию со штрафами; тут обращайтесь за помощью к консультантам.