Эксперты рынка недвижимости Турции всю осень твердят о том, что если кто-то присматривает жилье – лучше брать его сейчас. Потому что новые проекты хоть и строятся, но не в том количестве, как в допандемийные времена. Себестоимость строительства становится выше, и расходы эти тоже «ложатся» на плечи потенциальных покупателей. К зиме же цены и на продажу, и на аренду квартир гарантированно вырастут еще.
Сомневающимся посоветуем рассмотреть направление, где жилье уж точно не будет простаивать. А именно – Стамбул.
Содержание:
- 50 районов Стамбула, стоимость аренды которых за последний год выросла более чем на 50%
- Максимальный прирост
- Пять «лидеров» по дешевизне квадратного метра
- Статьи, которые могут оказаться полезны
Да, долгое время мегаполис считался дорогим в плане приобретения там недвижимости. Однако мало того, что это – финансовый, экономический и туристический центр, так еще и квартиры здесь без проблем сдаются круглогодично. Причем, в отличие от некоторых других городов, именно здесь нет необходимости принимать решение «на долгосрок»: сдавать ли жилье в аренду на годы, либо же туристам – понедельно или посуточно. Стамбульские реалии позволяют адаптироваться под меняющиеся условия. То есть, в имеющемся жилье удобно и жить самим, и заезжать в него на каникулы, сдавая на оставшееся время в аренду: даже если квартира будет свободна считанные недели – вы и в этом случае можете подзаработать. (В случае выбора варианта с краткосрочной арендой предстоит найти надежного партнера. И обязательно проконсультируйтесь с юристом: без лицензированного посредника делать это иностранцу по турецким законам запрещено. – Примечание Turk Estate).
Если же купить свою первую квартиру на территории Турции именно в Стамбуле, в хорошем районе и именно под сдачу в аренду, то уже за несколько месяцев – а то и быстрее – арендная плата принесет вам достаточно, чтобы взять в ипотеку следующую квартиру и сдавать уже две. Недели и месяцы пролетают быстро, и арендные платежи складываются в приятную сумму.
Тем более что Стамбул – тот город, где проблема с арендой жилья после полутора лет пандемии стала остра как никогда.
Напомним, в мегаполис вернулись «белые воротнички», которые раньше работали на удаленке, а теперь перебрались в офис; им нужно где-то жить. Крыша над головой нужна и студентам, вернувшимся на очное обучение, при том что решение о пресловутом возврате из «онлайна» в «оффлайн» в плане учебных процессов было принято достаточно спонтанно. Напомним, в сентябре на одно место в стамбульских общежитиях приходилось по шесть студентов. А ведь в городе огромное количество вузов, и почти 0,6 млн студентов из 56 университетов и колледжей мегаполиса – иногородние. Причем количество койко-мест в государственных и частных общежитиях едва достигает 100 тысяч.
Местные же арендодатели – граждане Турции – воспользовавшись тем, что спрос значительно превышает предложение, запрашивают за аренду нереальные суммы. И в плане размера месячной ставки аренды, и в смысле авансовых платежей: за 4-6 месяцев вперед единоразово. В результате некоторые семьи вынуждены забирать студентов из колледжей и институтов, прерывая обучение, поскольку не в состоянии обеспечить им съемный кров и еду.
В общем, в Стамбуле ажиотажный спрос на размещение студентов достиг пика, не говоря об остальных приезжих. А проблема невозможности найти жилье в аренду за сумму, которую можно назвать хотя бы терпимой – не говоря уже о «хорошей» – беспокоит 35,5% респондентов «Стамбульского барометра» (опроса, проведенного Стамбульским агентством планирования İstanbul Planlama Ajansı, или İPA). Степень беспокойства по этому поводу, согласно опросу, такая же, как и на тему последствий пандемии.
На этом фоне очень выигрышно будут смотреться предложения аренды, которые хотя бы чуть-чуть ниже стандартной ставки (что не запрещено законом).
В мегаполисе сейчас «сметают» даже самые «неходовые» квартиры. Недавно в СМИ публиковали жалобы арендаторов – за продуваемую всеми ветрами и отапливаемую печкой-«буржуйкой» комнатку в Султангази – в доме, который на ладан дышит – за последний год владельцы подняли арендную плату с 850 до 1250 турецких лир (TL).
Да и в целом дешевле 2500-3000 TL квартиру в аренду в мегаполисе найти уже весьма сложно, а на вновь заключаемые договоры цены пересчитываются в сторону увеличения не просто каждый месяц – каждую неделю. Так что за якобы простаивающую без дела недвижимость можно не волноваться.
Что касается динамики аренды, то по сравнению с одним только предыдущим месяцем арендная ставка в Стамбуле увеличилась на 8,4%. За год усредненный показатель прироста в аренде составил от 30% до 70%, в зависимости от района.
Стремительный рост арендной платы привел к тому, что возврат вложений ускорился: опять-таки в Стамбуле, где на окупаемость приобретенного жилья требовалась раньше четверть века как минимум, за весьма короткий период срок возврата инвестиций сократился до 21 года. Ну а в отдельных районах – и того меньше: например, в Эсеньюрте это сейчас всего лишь 184 месяца (15,3 года).
То есть, срок окупаемости жилья в Стамбуле приблизился к показателю востребованных курортных провинций, о чем еще несколько лет назад собственники и мечтать не могли. Центр экономических и социальных исследований Университета Бахчешехир (BETAM) проанализировал данные об аренде жилья в районах Стамбула в своем недавнем отчете. Самый высокий рост арендной платы наблюдался в Бейкозе, а самый низкий – в Байрампаше.
Самым дорогим районом для сдачи жилья в аренду последнее время является Сарыер, самым бюджетным – Султанбейли.
Больше всего поднялась арендная плата в районах:
- Бейкоз: +92,6%;
- Сарыер: +86%;
- Тузла: +86,8%;
- Мальтепе: +84,5%
- Аташехир: +80,9%.
Меньше всего жилье подорожало в районах:
- Байрампаша: +27,6% (всего неполных 30%, если в данном случае применима формулировка «всего»);
- Эюпсултан: +33,3%;
- Эсенлер: +33,7%;
- Гюнгёрен: +38,9%.
Несколько раньше был опубликован отчет на посвященной рынку недвижимости профильной интернет-платформе Hepsi Real Estate – чуть менее актуальный, в силу того, что создавался он по итогам лета, однако более подробный и интересный: тут отражена статистика по более мелким территориальным объединениям (таким, как кварталы).
10 правил аренды жилья в Турции
50 районов Стамбула, стоимость аренды которых за последний год выросла более чем на 50%
Квартал (район, к которому он относится) | Итоги июля 2020 г., средняя цена за 1 кв.м арендуемого жилья | Итоги июля 2021 г., средняя цена за 1 кв.м арендуемого жилья | Изменение в цене за год, % | |
---|---|---|---|---|
1. | Румели Хисары (Сарыер) | 39 TL | 153 TL | 290,0 |
2. | Вишнезаде (Бешикташ) | 37 TL | 125 TL | 238,5 |
3. | Решитпаша (Сарыер) | 27 TL | 86 TL | 218,3 |
4. | Гайреттепе (Бешикташ) | 34 TL | 93 TL | 171,1 |
5. | Фикиртепе (Кадыкёй) | 20 TL | 50 TL | 150,0 |
6. | 19 Мая (Кадыкёй) | 21 TL | 51 TL | 145,3 |
7. | Сейрантепе (Кяытхане) | 24 TL | 56 TL | 137,5 |
8. | Бостанджы (Кадыкёй) | 24 TL | 57 TL | 136,1 |
9. | Кючюкйялы (Мальтепе) | 18 TL | 41 TL | 128,1 |
10. | Ферахэвлер (Сарыер) | 39 TL | 83 TL | 115,6 |
11. | Йылдыз (Бешикташ) | 38 TL | 80 TL | 108,7 |
12. | Тарабья (Сарыер) | 39 TL | 77 TL | 95,7 |
13. | Козъятагы (Кадыкёй) | 21 TL | 41 TL | 94,4 |
14. | Айязага (Сарыер) | 38 TL | 71 TL | 88,5 |
15. | Фенербахче (Кадыкёй) | 41 TL | 78 TL | 88,3 |
16. | Меркез (Кяытхане) | 26 TL | 48 TL | 82,5 |
17. | Халаскаргази (Шишли) | 49 TL | 88 TL | 79,3 |
18. | Джаддебостан (Кадыкёй) | 45 TL | 81 TL | 79,0 |
19. | Аджарлар (Бейкоз) | 58 TL | 104 TL | 78,7 |
20. | Киречбурну (Сарыер) | 36 TL | 64 TL | 78,1 |
21. | Ататюрк (Аташехир) | 39 TL | 68 TL | 76,0 |
22. | Омер Авни (Бейоглу) | 52 TL | 91 TL | 74,7 |
23. | Kadıköy – Göztepe | 37 TL | 65 TL | 74,3 |
24. | Суадийе (Кадыкёй) | 44 TL | 76 TL | 74,1 |
25. | Нисбетие (Бешикташ) | 43 TL | 73 TL | 72,5 |
26. | 19 Мая (Шишли) | 36 TL | 62 TL | 72,4 |
27. | Эмирган (Сарыер) | 58 TL | 100 TL | 71,4 |
28. | Истинье (Сарыер) | 65 TL | 110 TL | 70,0 |
29. | Куручешме (Бешикташ) | 71 TL | 121 TL | 69,1 |
30. | Гюмюшсуйю (Бейоглу) | 54 TL | 90 TL | 67,1 |
31. | Арнавуткёй (Бешикташ) | 67 TL | 111 TL | 67,1 |
32. | Барбарос (Аташехир) | 38 TL | 63 TL | 66,8 |
33. | Ешилкёй (Бакыркёй) | 43 TL | 72 TL | 66,4 |
34. | Улус (Бешикташ) | 86 TL | 143 TL | 65,1 |
35. | Фирузага (Бейоглу) | 39 TL | 64 TL | 64,7 |
36. | Османага (Кадыкёй) | 29 TL | 48 TL | 64,0 |
37. | Зекерьякёй (Сарыер) | 43 TL | 71 TL | 63,5 |
38. | Ешильюрт (Бакыркёй) | 34 TL | 56 TL | 62,9 |
39. | Каферага (Кадыкёй) | 32 TL | 51 TL | 60,7 |
40. | Сахрайи Джедит (Кадыкёй) | 25 TL | 40 TL | 60,0 |
41. | Кайышдагы (Аташехир) | 22 TL | 36 TL | 59,7 |
42. | Бебек (Бешикташ) | 111 TL | 177 TL | 59,2 |
43. | Мешрутиет (Шишли) | 46 TL | 73 TL | 58,6 |
44. | Эгитим (Кадыкёй) | 17 TL | 26 TL | 58,0 |
45. | Бозкурт (Шишли) | 27 TL | 42 TL | 55,8 |
46. | Фенерйолу (Кадыкёй) | 26 TL | 41 TL | 53,9 |
47. | Гюльбахар (Шишли) | 21 TL | 32 TL | 53,3 |
48. | Пынар (Сарыер) | 80 TL | 122 TL | 51,9 |
49. | Куштепе (Шишли) | 25 TL | 37 TL | 51,6 |
50. | Кулоглу (Бейоглу) | 50 TL | 75 TL | 50,9 |
Максимальный прирост
Cамый высокий рост средней стоимости квадратного метра в категории арендного жилья за последний год (по август 2021 года) наблюдался в окрестностях Румели Хисары (район Сарыер, европейская часть мегаполиса): сразу +290%.
Вторым по величине показателя оказался Вишнезаде в Бешикташе (+238%), третьим – Решитпаша в Сарыер (+218%), четвертым – Гайреттепе (также в Бешикташе, +171%). И пятый – Фикиртепе, Кадыкей (+150%).
5 самых дорогих районов в смысле аренды жилья:
- Бебек – 177 TL/1 кв.м;
- Румели Хисары – 153 TL/1 кв.м;
- Улус – 143 TL/1 кв.м;
- Вишнезаде – 125 TL/1 кв.м;
- Пынар/Куручешме – 122/121 TL (тут логично поставить обе локации на одну строчку, ведь разница составила всего одну турецкую лиру).
Пять «лидеров» по дешевизне квадратного метра
Местоположение | Цена за 1 кв.м | Прирост в цене за год (%) |
---|---|---|
Эгитим | 26 TL | 58,0 |
Гюльбахар | 32 TL | 53,3 |
Кайышдагы | 36 TL | 59,7 |
Куштепе | 37 TL | 51,6 |
Фенерйолу | 41 TL | 53,9 |
Козъятагы (Кадыкёй) | 41 TL | 94,4 |
Кючюкйялы | 41 TL | 128,1 |
Как можно видеть, даже весьма бюджетные кварталы прекрасно «выросли» в цене: от 53% до 128%.
Генеральный директор Hepsiemlak Зейнеп Тандоган, оценивая динамику цен в наиболее известных стамбульских районах, уточняет:
«В течение примерно полутора лет мы наблюдаем очень быстрый рост стоимости тарифов на аренду жилья в определенных локациях Стамбула. Как упоминали и мы, и другие игроки рынка, основная причина тому – имевшие место ранее локдауны и ограничения за время пандемии.
Сейчас люди пересмотрели свои потребности: подбирают более удобное жилье, перебираются из района в район и из города в город поисках лучшей жизни и работы. Со снятием ограничений эта тенденция усилилась, ведь жизнь быстро вернулась в относительно нормальное русло. Да и активность на рынке жилья («вымывание» свободных квартир и домов из так называемого свободного фонда – примечание Turk Estate) тоже спровоцировала резкий рост тарифов на аренду.
Исследуя наиболее подорожавшие локации, не можем сказать, что результаты слишком уж удивили: то, что подорожали Румели Хисары, Вишнезаде и Решитпаша, логично – они всегда были популярны среди стамбульцев. Хотя, конечно, такого стремительного рывка в стоимости – плюс 220-290% – мы не ожидали».
При этом в перечень «TOP-50» наиболее подорожавших локаций попали, помимо центральных, известных и наиболее популярных, также и относительно легкодоступные в плане стоимости (недорогие) места.
Так что Стамбул – который был и остается центром притяжения на территории Турции продолжает привлекать инвесторов изобилием вариантов и многочисленными возможностями для выбора. И покупка жилья здесь (разумеется, не в аварийном здании, а в грамотно подобранном, и обязательно после консультации со специалистом) окажется в перспективе либо просто выгодной, либо настоящим джек-потом.