На рынок жилой недвижимости в Турции в наибольшей степени повлияли два события: февральское землетрясение с эпицентром в Кахраманмараше и майские выборы президента. Какие тенденции проявились в этот период?
Содержание:
Сфокусируем внимание на трендах Стамбула и окрестностей, поскольку именно эта зона является одной из наиболее востребованных. Несмотря на февральские события, стамбульская агломерация по-прежнему находится в фокусе внимания как местных, так и зарубежных инвесторов в жилую недвижимость.
Сейсмоактивность характерна для Турции, и этот факт продолжает влиять на цены на жилье. Сейсмологи и другие специалисты данной сферы предполагают, что дальнейшие землетрясения возможны, но их магнитуда не превысит 7,6 баллов.
Современные здания в Турции рассчитаны на эту нагрузку, а за строгим соблюдением всех технологий следит государство. Опасения жителей и покупателей связаны в основном со старым жилищным фондом, в значительной степени аварийным, который в кратчайшие сроки вряд ли удастся обновить полностью.
Поэтому сторонники превентивного подхода пересмотрели приоритеты. В настоящее время сформировалось два ключевых тренда: первый ─ внутренняя миграция (часть жителей переехала из центра мегаполиса на окраины, а часть ─ в соседние провинции), второй – переориентация на новостройки. Причем не стоит забывать еще и о таком аспекте, как стоимость переезда: релокация в другую провинцию с семьей, мебелью и вещами очень затратна. В последнее время цены на такие услуги выросли значительно. Поэтому многие стараются перебраться в новое здание в том же районе либо где-то по соседству снять временное жилье. Это позволяет затратить значительно меньше ресурсов и сократить время, необходимое на переезд. В результате, в более безопасных районах подорожало жилье не только на продажу, но и в аренду.
Изменение цен по районам: продажа и аренда
Для сравнения данных взяли два среза: жилье, сданное в эксплуатацию от 0 до 4 лет назад, и объекты старше 16 лет, то есть 2006 года постройки и ранее.
В период с сентября 2022 года по апрель 2023-го изменение стоимости жилья на продажу в новостройках составило +48% в районе Арнавуткёй, +43% в Аташехире, +34% в Авджыларе, +57% в Багджыларе и +41% в Бахчелиэвлере. В еще одном популярном квартале мегаполиса, на Принцевых островах (Адалар), удорожание было выражено в значительно меньшей степени, а в какие-то периоды вообще отсутствовало, однако специфика этого района заключается в том, что в нем нет многоэтажных зданий – только особняки.
В востребованном стамбульском районе Бешикташ годовое изменение стоимости зданий в возрасте от 0 до 4 лет составило +80,60%. Что касается съемной недвижимости, то средняя арендная плата за квадратный метр в Бешикташе в новостройках составляет 228,88 турецкой лиры (TL), то есть годовой прирост арендной ставки равен 92,37%.
На примере Бешикташа особенно отчетливо наблюдается разница в ценах на жилье в новых и старых зданиях: так, в домах возрастом более 16 лет средняя арендная плата за квадратный метр заметно ниже ─ 205,36 TL.
В Тузле разрыв также велик. Отчасти вследствие того, что даже в границах Стамбула этот район считается более сейсмоопасным: резиденции в зданиях, построенных не позже, чем 4 года назад, подорожали сразу на 150%.
По состоянию на апрель 2023 года стоимость квадратного метра жилья возрастом до 4 лет в Авджыларе достигла 19 428 TL, а годовой прирост цен составил +111%.
В Арнавуткёй один квадратный метр недвижимости обходился в конце весны в 18 688 TL; годовое изменение стоимости достигло +135%. В Аташехире это 36 034 TL и +103%; в Багджыларе ─ 19 055 TL, а годовое изменение стоимости составляет 169%.
В Бейоглу жилье в новостройке выросло в цене на 179%, а средняя стоимость продажи квадратного метра достигла 40 749 TL.
Сравним вышеприведенные цифры с расценками на дома, построенные 16 лет назад и более: в Арнавуткёй в таком жилом фонде цена квадратного метра составила в апреле 17 652 TL, в Авджыларе ─ 13 490 TL, в Багджыларе ─ 13 780 TL. На примере последних двух районов разница в стоимости особенно заметна.
Чекмекёй – еще один район, оказавшийся в фокусе внимания к апрелю 2023 года. Арендная плата в местных новостройках составляет 107,77 TL за 1 м², а годовой прирост стоимости достиг 172,22%.
Арендная плата за 1 м² новостроек в Сарыере зафиксирована на уровне 259,35 TL, годовое изменение стоимости равно 97,63%.
Дома старше 16 лет имеют следующие показатели: цена за 1 м² в Чекмекёе ─ 88,08 TL (примерно на 20% ниже новостроек), в Сарыере ─ 156,86 TL (почти на 40% ниже).
Гёркем Огют, партнер-основатель и генеральный директор популярной платформы оценки недвижимости Endeksa, уточнил, что так называемая «сейсмическая миграция» в Стамбуле достигла своего пика за последние 20 лет: люди хотят перебраться в новые строения, и спрос на жилье постройки «возрастом» от 0 до 4 лет увеличивается. К тому же «…случившееся землетрясение создало большую волну миграции с востока на запад, и мы прогнозируем, что это волна будет продолжаться и в будущем».
Влияние на продажи
Из-за того, что люди опасаются повторения произошедшего в Кахраманмараше и соседних провинциях, продажи жилья значительно сократились в районах Бейоглу, Бейликдюзю, Бакыркой и Фатих. По данным Турецкого института статистики TÜİK, в разрезе года – с марта 2022-го по март 2023-го – именно в этих локациях объем сделок особенно упал: сразу на 24% (в среднем по Стамбулу этот показатель составляет -12%). Кроме того, снижение более чем на 24% (!) зафиксировано в районах Аташехир, Авджылар, Бахчелиэвлер, Багджылар, Эсенлер, Эйюпсултан, Газиосманпаша, Кяытхтане, Зейтинбурну, Умрание, Ускюдар и Шишли.
При этом в Бейкозе, Чаталдже и Шиле продажи значительно выросли.
Согласно исследованиям IPA, наиболее рискованные зоны с точки зрения потенциального землетрясения в Стамбуле сосредоточены в зоне между проливом Золотой Рог и озером Кючюкчекмедже, а также в районах Бакыркёй, Зейтинбурну, Фатих, Бахчелиэвлер, Гюнгёрен, Багджылар, Эсенлер, Байрампаша и Кючюкчекмедже.
Зато районы Сарыер, Башакшехир, Шиле и Чекмекёй – наиболее устойчивы к подземным толчкам.
Что в итоге? «Когда мы изучаем жилищные проекты, растущий спрос после землетрясения в основном направлен на малоэтажные отдельно стоящие дома. А также на жилищные проекты, позиционируемые как сейсмостойкие; во всех этих проектах налицо повышение цен», ─ поясняет эксперт компании по оценке недвижимости EVA Gayrimenkul Эйлюль Хелин Гюль.
«Эффект выборов»
Добавим несколько слов о влиянии, которое оказали на продажу недвижимости в Турции результаты прошедших выборов. В первую очередь это коснулось международных сделок, поскольку иностранные вкладчики зачастую выбирают жилую недвижимость в Стамбуле для получения гражданства за инвестиции. Отметим, что лотов на продажу дешевле 10,84 млн TL в популярных районах мегаполиса уже практически нет. Поэтому приобретение практически любой недвижимости влечет за собой приятный бонус в виде гражданства.
Однако, оппозиция грозилась в случае прихода к власти существенно урезать права иностранных покупателей. Слухов ходило множество: и то, что минимальный размер инвестиций увеличится до миллиона долларов США и более, и то, что покупать жилье гражданам других стран запретят в принципе или разрешат, но без получения гражданства и даже без ВНЖ…
Поскольку теперь очевидно, что эти опасения были необоснованными, аналитики прогнозируют резкий рост числа сделок и ждут реализации так называемого отложенного спроса: за покупкой вернутся многие из тех, кто уже определился с выбором жилой недвижимости, но повременил со сделкой до оглашения итогов выборов.