Портал Turk Estate недавно уже рассказывал, что только за второй квартал года цены на жилье в Турции выросли на 160% в годовой динамике. Третий квартал, скорее всего, покажет еще больший результат. Наиболее быстро к концу лета дорожали Стамбул (+185% за год), Анкара (+165%) и Измир (+151%).
Иностранцы продолжают активно скупать недвижимость на территории страны. В целом за первое полугодие сделок в этом сегменте состоялось на 57% больше, чем в 2021-м, а именно 39 729 продаж резидентам других государств. Что составило 4,8% от всех жилищных сделок в Турции.
Содержание:
- Какова на этом фоне ситуация с покупателями-россиянами?
- Влияние на рынок в целом
- Аренда: нюансы спроса
- Продажа: специфика спроса
- Влияние на рынок в целом
Какова на этом фоне ситуация с покупателями-россиянами?
Запросы граждан РФ на приобретение жилой недвижимости в Республике Турция продолжают расти. Наших соотечественников не смущает даже быстрое увеличение цен и некоторые введенные в этом году ограничения по получению ВНЖ для собственников квартир и домов.
Подводя итоги первого полугодия, аналитики NF Group (ex. Knight Frank Russiа) с опорой на собственные исследования сообщили, что с января по июль 2022 года спрос россиян на турецкую недвижимость вырос на 223% в сравнении с тем же периодом 2021-го.
За первые шесть месяцев граждане РФ приобрели в Турции 2124 единицы жилья, а в 2022-м – уже 6877. Наибольший прирост и в сделках, и в динамике зафиксирован в июне – 1887 единиц жилья или +529%.
Как рассказала региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям NF Group Марина Шалаева, в смысле покупки высокобюджетной недвижимости наиболее востребованными в Турции оказались Стамбул и Бодрум, на которые пришлось 85% запросов.
Покупатели явно предпочитают туристические районы и по возможности стараются брать квартиры и дома либо виллы напрямую у застройщика, а не «вторичку». Востребован, в частности, такой сегмент, как апартаменты под управлением известных гостиничных брендов. И в 90% случаев интересанты подбирают жилье так, чтобы в перспективе рассчитывать на получение турецкого гражданства, уточнила г-жа Шалаева.
К осени упомянутые тренды еще больше «проявились». Количество жилья, приобретенного россиянами в Турции, выросло уже на 300% в сравнении с тем же периодом прошлого года.
Если оценить последние 10 лет, то с 2013 года, когда Турция начала продавать жилье гражданам других государств, Ирак и Иран возглавляли список стран, резиденты которых приобретали больше всего недвижимости.
Однако уже несколько месяцев подряд, начиная с весны, россияне лидируют по объемам покупок, «потеснив» прежних лидеров – иранцев и иракцев. Вызвано это, безусловно, началом конфликта РФ и Украины в феврале 2022 года.
Ну, а после сентябрьских событий произошел еще больший всплеск спроса. В итоге количество резиденций, купленных россиянами в Турции, за 9 месяцев выросло сразу на 300%.
Причем теперь у значительного числа покупателей-россиян в приоритете Анталья. Что и понятно, крупный город с развитой инфраструктурой, мощнейшая русскоязычная диаспора, к тому же прекрасный климат – море, солнце…
Как эта ситуация повлияет на местный рынок жилья, продаж и аренды оного? Комментирует профильный портал Emlakkulisi.
Влияние на рынок в целом
Президент Палаты риэлторов Антальи Исмаил Чаглар признался, что интенсивное «движение» в сфере недвижимости, начавшееся буквально с первых дней конфликта РФ и Украины в феврале, достигло своего пика в мае; причем пик этот был только первым. Второй пиковый период наступил после объявления частичной мобилизации в третьей декаде сентября – тогда спрос вырос еще на 15–20%.
А вот и цифры, которые озвучил мэр Антальи Эррсин Языджи: количество иностранных туристов, прибывающих в город по воздуху, составило примерно к концу сентября 10 788 467 человек. Больше 10 млн! Конечно, не все они – россияне, однако граждан РФ очень много: их приезжает 16–19 тыс. ежедневно (!) Ну и по понятным причинам немаленький процент прибытий приходится на граждан Украины.
А поскольку не все хотят, могут или готовы покупать жилье с первых дней нахождения на территории провинции Анталья, то свободных резиденций в аренду сейчас практически не осталось. Что радует владельцев сдаваемого жилья, но не воодушевляет съемщиков.
Аренда: нюансы спроса
Что касается специфики спроса, то аналитики пояснили: россияне, подбирая жилье в аренду, не особо обращают внимание, формат ли это 2+1 или 3+1; главное, чтобы квартиры не были крошечными. Ключевой приоритет – либо местонахождение самого здания рядом с побережьем, либо хотя бы вид на море издали, рассказал президент Палаты риэлторов Антальи Исмаил Чаглар. Также господин Чаглар уточнил, что 5–10% желающих снять жилье сначала арендуют номер в отеле на месяц-два, чтобы осмотреться, сравнить варианты и тщательно подобрать подходящий.
Хотя, как стало известно Turk Estate, есть и немаленький процент тех, кто, переезжая, старается как можно быстрее «пристроиться»: найти крышу над головой для себя и семьи. Поэтому «хватают» что-то из первых же просмотренных вариантов, которые подходят по параметру и по цене, опасаясь того, что уже через неделю цены поднимутся либо же свободных квартир попросту не останется.
Опасения закономерны: 80% актуального трафика сосредоточено именно на аренде, а не на продаже, уточнил Исмаил Чаглар. Свободных резиденций, доступных для съема, к сегодняшнему дню практически не осталось, если не брать в расчет малопрезентабельные варианты.
Большие сложности испытывают в связи с хлынувшим в страну потоком приезжих арендаторов местные жители: молодожены, студенты. И не только они, для любой семьи в принципе стало непросто найти себе съемное жилье, притом, что Турция такая страна, где люди, не имевшие возможности купить собственную квартиру или дом, не просто десятилетиями, а поколениями жили в съемных.
Тут большие надежды муниципалитеты, как, впрочем, и риэлторы, возлагают на общенациональный проект по обеспечению социальным жильем малоимущих, за который «отвечает» в первую очередь Управление массового жилищного строительства (TOKİ). Так, уже дан старт скорейшему возведению 5000 резиденций. А 800 из них в самое ближайшее время будут предложены собственникам в Аланье и Газипаше – по 500 и 300 соответственно.
Арендный же рынок почти по всей стране, кроме невостребованных населенных пунктов вроде глухих деревень, давно штормит; и «арендный пузырь» уже кое-где лопнул. Речь о том, что большинство собственников, сдававших принадлежавшие им квартиры задорого, начали сталкиваться с невозможностью получить запрошенные арендные взносы. Иностранцы, поначалу расхватавшие жилье, порой задерживают оплату или вообще покидают жилье, не оплатив. Результат? В анталийском суде зафиксировано множество дел по итогам конфликтов между домовладельцами и арендаторами.
Местное же население, которое отпугнули выросшие в несколько раз только за последние месяцы арендные ставки, уже не рискует связываться с собственниками, которые за последний год продемонстрировали свою склонность «задирать» плату.
Так что, хотя тарифы на съем жилья понемногу и нормализуются, свободных лотов в аренду по-прежнему практически нет.
Только с марта-апреля 2022 года арендные ставки на «линии» Анталья – Аланья увеличились на 215%, а в Стамбуле – на 300%. В Бодруме тоже очень велик спрос на аренду.
Продажа: специфика спроса
Что касается трендов в сфере купли-продажи квартир, то турецкие аналитики обзор за обзором подтверждают тренд, озвученный ex. Knight Frank Russiа: состоятельные покупатели из РФ отдают явное предпочтение дорогому элитному жилью. В первую очередь в Стамбуле, например, это ультрароскошные резиденции в Бакыркёе, Флории, Атакёе.
Хотя не только в Стамбуле, в Анталье тоже. Нередки цены на формат 3+1 (меблированная элитная квартира в хорошем районе) за 48 млн турецких лир (TL), хотя количество запросов на недвижимость в пределах 5–10 млн TL (примерно 280–560 тыс. долларов по нынешнему курсу) тоже велико. Тем более когда речь о сделках свыше 400 долларов, что позволяет рассчитывать на получение турецкого гражданства по ускоренной процедуре. Если же сумма ниже, но больше 75 тыс. долларов, то в открытых для получения ВНЖ по ТАПУ районах на гражданство можно будет подать через несколько лет.
Что же до еще одной характеристики «российского» спроса в целом, то основатель Sales Solutions, член совета директоров Motto Turkey и известный аналитик Сонер Келеш подтвердил: из всех стран, где россияне хотят и могут вкладывать деньги в жилую недвижимость (включая ОАЭ, Таиланд, Кипр и т.д.) в нынешней ситуации социального, экономического и политического «эмбарго» на первое место они поставили именно Турцию.
По итогам восьми месяцев 2022 года продажи жилья гражданам других государств в стране выросли на 34% и достигли 45 069 единиц; ожидается, что к концу года этот показатель окажется максимальным за весь период наблюдений.
Многие россияне, «бойкотируемые» Европой и США и не имеющие возможности ни нормально распоряжаться ранее приобретенной недвижимостью там, ни оперировать счетами, в итоге переключились на покупку жилья в Турции. Они рассматривают страну как максимально комфортное «убежище», где можно и переждать опасные времена, и в то же время вложить деньги в недвижимость в инвестиционных целях, убив двух зайцев сразу.
Любопытно, что граждане Украины хоть и покупают жилье в Турции, как и раньше (и даже несколько больше, если судить по объемам), все же в основном склоняются к аренде. То есть многие не связывают себя долгосрочными обязательствами и предполагают в перспективе переехать обратно на родину в отличие от немалого количества российских покупателей, которые, особенно начиная с осени, однозначно рассматривают Турцию как свой новый дом, где стремятся «окопаться» основательно.
Итак, по свежим данным, инвестиционно-«паспортные» сделки (с прицелом на получение гражданства) превалируют среди российских покупателей в трех провинциях: Стамбул, Анталья и недавно «выбившийся» в лидеры Мерсин.
Анталья держится на втором месте после Стамбула по вполне понятным причинам: очень длинный «летний» сезон – с марта по ноябрь (а в особенно теплые годы люди купаются в море аж с февраля по декабрь). Загорать же в погожие дни можно весь год. Жить здесь удобно тоже круглогодично: детские сады, школы, колледжи – в изобилии, в том числе русскоязычные и англоязычные.
Немало приезжих из числа состоятельных россиян открывают здесь собственный бизнес либо инвестируют помимо жилья еще и в коммерческую недвижимость, офисы либо компании (да, такая возможность есть).
Как все это повлияет на состояние строительного рынка и рынка жилья в Турции в целом?
Влияние на рынок в целом
Отмечается усиление рекламной активности строительных компаний, особенно девелоперов, возводящих брендированное жилье. В первую очередь это заметно в крупных городах, где застройщики явно ориентированы на российского клиента.
Ближайшие месяцы, по мнению турецких аналитиков, интерес к крупным городам со стороны россиян еще больше возрастет.
Для турецкой экономики это очень хорошо: обеспечиваются стабильные «поставки» валюты за счет сектора недвижимости, а также постоянные доходы от туризма.
С другой стороны, российско-украинское противостояние спровоцировало рост цен на сырье. В итоге не только в Турции, но и во многих других странах заметно растет себестоимость строительства, а некоторые материалы подорожали вдвое и больше. Что затрудняет выполнение застройщиками ранее взятых на себя обязательств, и отдельные проекты вынужденно «замораживаются». При том что в стране есть потребность в сотнях тысяч новых резиденций (лотов в новостройках) ежегодно.
Однако для местного населения в среднесрочной перспективе – имеем в виду и арендаторов, и желающих приобрести жилье в собственность – ситуация сохранится не самая простая: у среднестатистической турецкой семьи по умолчанию меньше денег «под подушкой», чем у переехавших из РФ состоятельных туристов. Которых, прямо скажем, немало.
Основная надежда – на общенациональный проект по обеспечению малоимущих слоев населения жильем, который мы уже упоминали (его реализует Управление массового жилищного строительства). Потому что цены на покупку жилья продолжат расти, арендные же тарифы какое-то время сохранятся по-прежнему на высоком уровне. И есть предпосылки к тому, что зимой сначала поднимутся арендные ставки (да, снова), а затем и покупные цены.
Вопрос: не замедлится ли спрос со стороны интересантов из РФ? Эксперты рынка полагают, что нет. Если случится еще большая эскалация российско-украинского конфликта, то ни о каком «замедлении» речь не пойдет. Ситуация будет прямо противоположной – заявок на покупку резиденций в Турции от россиян будет поступать все больше. «…Поэтому необходимо срочно проектировать и строить как можно больше типового жилья, чтобы турецких граждан не «раздавили» эти цены на аренду и покупку», пояснили местные аналитики.
Ну а мощный приток денежных средств, несомненно, идет рынку и экономики Турции в целом только на пользу.