Коронавирус не помеха: выгодные инвестиции во время пандемии

Год пандемии не мог не отразиться на состоянии строительной сферы Турции. Но если для девелоперов он стал непростым вызовом – в том смысле, что застройщикам пришлось подстраиваться под новые условия и переориентироваться на ощутимо изменившиеся запросы клиентов – то для желающих вложиться в турецкую недвижимость нынешняя ситуация на рынке крайне удачна. И лучше поторопиться, чтобы не упустить время, поскольку цены совсем скоро могут вырасти.

Но обо всем по порядку. 

С чем столкнулись за минувший год застройщики?

Строительная отрасль, испытывающая экономические трудности из-за пандемии коронавируса, обеспокоена увеличением цен на все, от материалов до использования оборудования и расценок на подготовку проектов, особенно в последнее время. Несколько месяцев прошедшего года оказались для застройщиков особенно тяжелыми.

Обозреватель газеты Sabah Дилек Гюнгёр отмечает, что действующие в этом секторе компании сильно обеспокоены в первую очередь ростом тарифов на сырье. Очевидно, что это отразится и на стоимости жилья в смысле его подорожания.

Так, стоимость железа выросла на 124%, бетона – на 64%, газобетона - на 77%, цемента - на 42%, изделий из ПВХ - на 207%, листового металла – на 258%, меди - на 130%.

Цена железобетонной арматуры, в прошлом году равнявшаяся 2776 турецких лир (TL) за тонну, поднялась больше чем в два раза: до 6227  TL. Цемент подорожал с 250 до 355 TL, кубометр товарного бетона - с 201 до 330 TL, древесины - с 4000 до 12000 TL.

Добавим сюда инфляцию: рост цен на ввозимые из-за границы материалы представляют собой серьезную задачу для всего сектора.

Что это означает для потенциального клиента? Затраты на строительство жилья, рассчитанные ранее, по факту увеличиваются чуть не вдвое.

Собственно, вот открывающиеся перед застройщиками варианты: либо приостановить вывод на рынок новых проектов, дораспродавая имеющийся в свободной продаже жилой фонд (который быстро «вымывается» именно по этой же причине). Либо регулярно заново рассчитывать стоимость только еще возводимых ЖК с учетом инфляции, корректировок цен на сырье и т.д.

Но и в том, и в другом случае недвижимость начнет дорожать еще быстрее, чем в предыдущие кварталы.

А если вспомнить о недавнем локдауне, совпавшем с Рамаданом, то буквально со дня на день может начать реализовываться отложенный спрос. Который, полагают эксперты, способен оказаться взрывным.

Как 12 месяцев пандемии сказались на других показателях?

COVID-19 спровоцировал так называемый «лицензионный рекорд». Имеем в виду, что многие застройщики, оценив востребованность жилья в курортных регионах, в итоге решили переориентироваться именно на них: запускать новые проекты там. И начали подавать заявки на лицензии на строительство – при том что еще полгода или год назад выжидали, не зная последствий эпидемии.

Так что 32 000 новых домов уже «в пути»: согласно статистике разрешений на строительство, предоставленной Турецким статистическим институтом (TUIK) в январе-марте 2021 года, количество зданий, на которые поданы заявки на соответствующие разрешения, увеличилось за первый квартал 2021-го на 131,8% по сравнению с тем же периодом 2020 года и составило 32 832. Количество единиц жилья в этих домах выросло на 105,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 168 447 юнитов. Общая площадь запланированных к скорой сдаче построек определена в 33,2 миллиона кв.м.

Цены растут не просто быстро, а стремительно – по совокупности причин, упомянутых в выше: это и «вымывание» оставшегося свободным жилого фонда, и удорожание строительства, и инфляция.

Так, в турецких мегаполисах цены на жилье увеличились в среднем почти до 40% за «пандемийный» год.

Если быть точными - усредненная стоимость одного квадратного метра выставленного на продажу жилья в Турции поднялась на 38,4%, достигнув показателя в 3829 турецких лир  (TL). Что касается ключевых городов, то в Стамбуле этот прирост составил за год 31,7%, в Анкаре - 37,5% и в Измире - 36,5%.

Средняя цена за квадратный метр достигла:

• 5104 TL в Стамбуле,
• 2637 TL в Анкаре,
• 4571 TL в Измире.

Что касается бюджетного и самого дорогого жилья, то 1 кв.м самой дешевой квартиры в стране сейчас обойдется покупателю в 2073 TL, а один «квадрат» элитного дома - в 11 684 TL.

В курортных же регионах цены на квартиры и дома подскочили за «пандемийный» год аж до 68%, о чем ниже.

Что лучше купить виллу или квартиру в Турции

Коронавирус переключил внимание девелоперов на курортные регионы

Из-за вспышки COVID-19 многие предпочли отказаться от жизни в мегаполисах (да и просто крупных населенных пунктах) и уехали в прибрежные районы и деревушки. Так что для традиционных «летних» направлений наступил звездный час: спрос в приморских провинциях вырос настолько, что цены как на аренду, так и на продажу домов увеличились очень сильно. Кое-где в 2-3 раза.

В итоге на квартиры на побережье в последние месяцы зафиксированы цены даже выше, чем в крупнейших городах Турции. Так что на первый план вышли заявки на получение лицензий на строительство жилья именно в прибрежных районах.

Одним из бесспорных лидеров стала провинция Мугла: сейчас она занимает третье место после Стамбула и Измира по количеству поданных лицензионных запросов. В период с января по март 2021 года успешно получены лицензии на 2 199 зданий и 4 тысячи 939 домов в Мугле. В том же периоде 2020 года соответственно это были 692 здания и 1495 домов. Как мы видим, спрос на лицензии здесь вырос на 220-230%.

Также довольно высок спрос на разрешения на строительство в провинциях Анталья, Балыкесир и Бурса.

Поскольку из-за COVID-19 многие люди стали отдавать предпочтение отдельностоящим строениям, чтобы держаться подальше от толпы и комфортно проводить время в условиях ограничений, сильно возрос интерес к домам с садами. Подрядчики, желающие удовлетворить этот спрос, ускорили возведение коттеджей. В период с января по март доля так называемых «обособленных субъектов» (с одной единицей жилья в здании) среди построек, на которые получены лицензии, увеличилась до 7,1%. Общая площадь таких строений составила 2,4 миллиона кв.м. И, отметим, по сравнению с 2020-м количество лицензий на индивидуальное жилье выросло на 201,8%.

Что касается исканов: за первые три месяца текущего года количество успешно получивших исканы строений увеличилось на 12,5% по сравнению с первым кварталом 2020-го; общая их площадь выросла на 4,4%, а стоимость – сразу на 34,5%.  

Количество заселенных домов составило 20 900, а число квартир - 159 294.

Статистика продаж за последние месяцы: в прошлом году отрасль слегка лихорадило. В итоге зимой покупали жилья меньше, чем в предыдущие 4-5 лет в тот же период. Однако с марта началось не просто «восстановление» спроса, а его явное оживление. Март превысил показатели апреля 2020-го на 124,1%. По состоянию на конец апреля 2021 года годовой рост цен на дома в Турции зафиксирован на уровне 31,7%. 

Средняя цена квадратного метра в Турции достигла 3 113 TL, а средняя цена за единицу жилья - 404 690 TL. В Измире же она превысила полмиллиона лир.

Приведем данные по крупнейшим городам:

• Годовой прирост цены в Стамбуле, где продается больше всего жилой недвижимости (порядка 20% от всех продаж по стране), составил 23,4%. Актуальная средняя цена продажи квадратного метра в Стамбуле составляет весной 2021-го 4564 TL, а усредненная цена за единицу жилья – более полумиллиона лир (если быть точными, 520 296 TL).
• В Анкаре годовой прирост к стоимости составил 26,4%, средняя цена продажи 1 кв.м теперь составляет 2385 TL, а средняя цена жилья – 310 050 TL.
• В Измире годовой прирост стоимости - 34,5%. Один квадратный метр сейчас обойдется в среднем в 4128 TL, а жилье – в 516 000 TL.

Что касается районов, то в столице Турции Анкаре за последний месяц больше всего подорожал один из центральных районов – Чанкая +2,7%. За ним следуют Гёльбаши (+2,6%), Полатлы (+2,2%), Синджан (+1,4%) и Мамак (+0,6%).
В Измире лидирует уже упоминавшийся район Фоча: +12,7%. Далее в порядке убывания – Дикили (+9,1%), Нарлыдере (+8,9%), Гюзельбахче (+7,3%), Балчова (+4,3%).
В «курортной столице» страны – Анталье – самый значительный прирост продемонстрировала Аланья: +9,4%. Далее идут Дёшемеалты (4,1%), Муратпаша (3%), Коньяалты и Кепез (по 2,8%).

К слову об Анталье и не только: на сегодняшний день стоимость квартир и домов в них уже выше, чем у жилья аналогичного типа и метража в трех крупнейших городах страны.

Так, прирост цен в локации Мугла - Айдын - Денизли оказался самым большим: 45,77% в год. Ненамного меньше - в Анталия-Бурдур-Ыспарта: 41,9% в год.
Как мы видим, даже мегаполисы уступают первые места «летним» городам.

Рекомендации для тех, кто интересуется жильем

Ситуация, сложившаяся по итогам «коронавирусного» года, шепчет: ловите момент. Тем более что  темпы продаж временно падали, и для того, чтобы дораспродать оставшийся фонд и заняться вплотную новыми проектами, ряд застройщиков идет на скидки.

Ну а проценты по ипотечным кредитам по-прежнему невелики . Хоть и выше, чем в прошлом году, когда вследствие пандемии власти их снизили до рекордного минимума. А если нужна не слишком большая сумма, можно взять потребкредит: актуальные процентные ставки на эту услугу намного ниже, чем в РФ.

Самой популярной недвижимостью – и приносящей к тому же больше всех денег – оказываются две категории:

1. Качественное жилье в возведенных с учетом новых технологий и оснащенных по последнему слову техники брендированных ЖК в крупнейших городах страны, в первую очередь в Стамбуле. В этом мегаполисе в число самых запрашиваемых районов, судя по недавним данным, попадают Тузла, а также локации близ вновь прокладываемых транспортных линий метро и крупных инфраструктурных объектов. Особенно строящихся.
2. Курортное жилье с выверенными характеристиками, отвечающими нынешнему спросу. Ведь если раньше покупатели порой стремились брать маленькие квартиры, но побольше количеством – две-три, с инвестиционными целями, то сейчас налицо большой спрос на просторные квартиры с балконами, а также на отдельно стоящие дома с садами, виллы и прочие комфортабельные резиденции, в том числе с возможностью круглогодичного проживания.

Если же вы ориентируетесь в первую очередь на скорость возврата средств и получения прибыли, то наиболее удачным выбором по итогам апреля 2021 года станут провинции Анкара, Шанлыурфа и Газиантеп, где жилье окупится за 18-19 лет.

Список провинций, где жилая недвижимость «приросла» в цене за апрель больше всего, - тут.

Пандемия сказалась и в том смысле, что последний год заметно растет интерес к приобретению земельных наделов. Особенно в курортных регионах, где на участке можно уместить сразу несколько домов или вилл. Ну а арендная плата на коттеджи и виллы растет повсеместно. Кое-где участки подорожали в 2,5 раза – например, в окрестностях Измира.

По-прежнему очень востребовано побережье Средиземного моря. По итогам «пандемийного» года каждое пятое покупаемое иностранцами жилье расположено как раз в регионе Анталья.

Но все рекорды в этом году бьет провинция Мугла. Цены на виллы здесь уже сравнялись с европейскими. Внутри Муглы бесспорным лидером пока остается популярный курорт Бодрум. Интересный для тех, кто планирует купить жилье и сдавать: расценки на аренду за год здесь выросли на 24%, и достигают миллиона турецких лир за сезон (в случае с элитными виллами). Однако вырисовывается и новый фаворит, потенциальный будущий «чемпион»: Чешме. В этом не слишком хорошо известном россиянам курорте жилье после года пандемии особенно быстро дорожает.