Многие собственники, купившие недвижимость в Турции для оформления ВНЖ или гражданства и не планирующие проживать в ней лично, задаются вопросом, как побыстрее вернуть вложения. Причем, с одной стороны, сдавать квартиру туристам на срок от 2–3 дней до нескольких недель хлопотно, особенно с учетом обновленного законодательства. А с другой стороны, заселять постояльцев «на долгосрок» (например, семьи, которые порой снимают квартиру на десятилетия) многие тоже не рискуют, поскольку за годы инфляция «съедает» немалую часть дохода.
Решение проблемы есть. Существует вполне выигрышная ниша, которая пока недооценена: сдача апартаментов в аренду студентам. Это долгосрочная стратегия, не требующая соблюдения жестких требований к помещению (в отличие от туристической), при этом ваши постояльцы сменятся максимум через несколько лет.
О нехватке жилья для студентов в Турции Turk.Estate писал еще несколько лет назад. Сейчас же эта проблема стоит намного острее, превратившись в одну из самых наболевших: стремительный рост арендной платы вкупе с инфляцией в первую очередь ударил по студентам. Мест в общежитиях учащимся не хватает, и абитуриентам все труднее решать вопрос с «крышей над головой». Они готовы снимать практически любое жилье в городе, где учатся, даже вскладчину. Потому что многие поступают в университеты, расположенные далеко от дома, порой в других регионах страны, и потерять драгоценный шанс на высшее образование из-за отсутствия варианта для проживания не хотят.
Содержание:
Средние цифры
Специалисты данного сектора рынка недвижимости сообщали, что в крупнейших мегаполисах к середине сентября 2024 года арендная плата даже за квартиры в общежитиях может подскочить до 25 000 TL (732 $). При том что совсем недавно она уже была увеличена на 50%.
Студенты стамбульских вузов сообщают, что в такой ситуации снимают обычные квартиры – не комнаты в общежития – вскладчину по двое, трое, четверо человек. И при этом траты на каждого достигают 13 000 TL (380 $) минимум.
Хакан Акчам, президент Риелторской палаты Анкары, рассказал, что в столице арендная плата стартует с 22 000 TL (644 $). А крошечные квартиры в сильно потрепанных домах близ вузов сдаются в аренду за 15 000 TL (439 $) c пометкой «подходит для студентов». В то же время цена квартиры 1+1, где могут жить одновременно три человека, составляет около 21 000 TL (615 $) – и это не средняя ставка, а, скорее, очень скромная.
Поэтому в городах с большим количеством университетов апартаменты в аренду «уходят влет», особенно если расположены в пешей доступности от вуза. При этом некоторые университетские города плохо известны россиянам, поскольку не являются выраженно туристическими. А значит квартиру там можно купить значительно дешевле.
Об этом и поговорим.
Топ городов
Когда были объявлены результаты поступлений в вузы, цены на аренду недвижимости в городах, в которых расположены популярные университеты, еще больше поднялись.
- В Стамбуле, который является вторым по численности студентов городом Турции, арендная плата выросла на 46% в номинальном выражении по сравнению с тем же месяцем прошлого года. Зафиксированные цифры: 234 TL (7 $) за 1 квадратный метр, или 23 373 TL (684 $) за единицу студенческого жилья (в среднем).
- В Эскишехире – городе с наибольшим количеством зарегистрированных студентов университетов в Турции – арендная плата поднялась на 69% в номинальном выражении в годовом исчислении по состоянию на июль 2024 года. Тут средняя ставка за арендуемый квадратный метр составила 161 TL (4,7 $), а средняя стоимость ежемесячной аренды соответствующей квартиры – 15 098 TL (442 $).
- В Измире – мегаполисе, в котором также сконцентрировано большое количество вузов, аренда, по данным на июль 2024 года, увеличилась на 61% в номинальном выражении по сравнению с тем же месяцем прошлого года. Средний тариф – 207 TL (6 $) за квадратный метр, или 21 903 TL (641 $) за квартиру.
- В Анкаре этот показатель – плюс 63%, 176 TL (5,15 $) за квадратный метр и 20 965 TL (614 $) за резиденцию соответственно.
- В курортной столице Турции Анталье, к слову, тоже работает немало высших учебных заведений. Тут аренда за год подорожала на 23% в номинальном выражении. Цифры: 172 TL (5 $) за квадратный метр, средняя арендная плата – 18 749 TL (549 $).
- Коджаэли – близкая к Стамбулу провинция. Здесь прирост составил 63% за год. Средняя арендная плата за квадратный метр – 161 TL (4,7 $), а за единицу жилья – 18 248 TL (534 $).
- Более доступные в плане аренды «вузовские» города: Сакарья с 14 168 TL (415 $) в месяц, Эрзурум с 14 339 TL (420 $), Бурса с 16 044 TL (470 $) и Конья с 17 309 TL (507 $).
- Также можно присмотреться к Мугле (столице одноименной провинции, на территории которой расположены курортные города Мармарис, Фетхие и Бодрум) и к Эдирне.
Статистика продаж жилья по отдельным городам
Ранее упомянутый Эдирне не входит в перечень самых бюджетных локаций. Во многом это связано с близостью к Стамбулу. Студентам, обучающимся в Университете Тракия в Эдирне, трудно сводить концы с концами из-за роста цен на аренду в городе. Поэтому в данной локации новые «выходящие» на арендный рынок квартиры будут очень востребованы, особенно если предоставить небольшую скидку относительно средней цены по рынку. Минимальная ставка здесь начинается от 10 000–15 000 TL (293–439 $), и то на немеблированные апартаменты; с мебелью можно сдать жилье дороже.
Кстати, Эдирне – именно то направление, где цены с 2021 года выросли просто колоссально. Сейчас, несмотря на то, что провинция и собственно ее столица (тоже Эдирне) не слишком велика, средняя стоимость квадратного метра составляет 826 $ (разброс от минимально возможной до максимальной 446–1310 $, средняя цена единицы жилья – 90 912 $).
В Эскишехире цены на жилье растут не так быстро. Отчасти это связано с тем, что город и без того не считается дешевым. Согласно данным, опубликованным Турецким статистическим институтом (TÜIK), продажи недвижимости в Эскишехире выросли на 2,2% в августе 2024 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Всего было успешно куплено 2124 единицы жилья, из них 611 – в новостройках (кстати, здесь больше новых зданий, чем в Эдирне), 1513 – в сегменте вторички.
Измир – третий по величине мегаполис, один из экономических и образовательных центров Турции, а также популярное курортное направление. Жилье здесь по понятным причинам весьма недешевое. Измир входит в число самых дорогих городов Турции благодаря своей «многопрофильности» и хорошему климату.
Местные апартаменты могут быть использованы не только «под аренду студентам». Их охотно снимают и высокооплачиваемые служащие. А при желании в Измир будет приятно переехать и использовать квартиру для личного проживания.
В мегаполисе только в августе было продано 7044 лота, иностранцы городом тоже интересуются. Из районов наиболее востребована Буча: 8146 продаж с начала 2024 года. За ней следуют Менемен (6062 реализованные единицы жилья), Торбалы (5390) и с минимальным отрывом – Каршияка (5360).
Анкара – столица республики с большим количеством вузов. Общежитий здесь тоже немало, но все равно мест в них катастрофически не хватает. По данным региональной статистики от TÜIK Ankara, в августе в Анкаре было продано 12 496 единиц жилья, в основном квартир. В том же месяце 2023 года в столице купили 11 тысяч единиц жилья, то есть объемы сделок растут год от года. Причем именно в августе в Анкаре ежегодно наблюдается повышение продаж недвижимости, сообщают аналитики. О популярности квартир в том или ином районе можно судить по количеству проданных за месяц резиденций (Анкара, август 2024):
- Акьюрт: 170
- Алтындаг: 899
- Бейпазары: 61
- Эльмадаг: 81
- Этимесгут: 1102
- Гёльбаши: 688
- Гюдюль: 70
- Хаймана: 30
- Кахраманказан: 108
- Кечиорен: 1768
- Кызылджахамам: 76
- Мамак: 1401
- Полатлы: 345
- Пурсаклар: 338
- Синджан: 1627
- Йенимахалле: 1327
- Чанкая: 1921
- Чубук: 342
- Шерефликочхисар: 91
Ну и наконец, подробные данные по Стамбулу и его отдельным районам. Мегаполис, если брать круглогодичные показатели, а не летнюю аренду (где лидирует провинция Мугла и, в частности, курорт Бодрум), – самый дорогой город страны. Упомянутые Turk.Estate в самом начале статьи «234 TL (7 $) за 1 квадратный метр, или 23 373 TL (684 $) за единицу студенческого жилья» – это усредненные данные с учетом очень удаленных окраин и практически близлежащих деревень. По факту же в самом мегаполисе Стамбул, и особенно в его центральных районах, где, собственно, и сосредоточены вузы, цены вдвое, а то и втрое выше.
Так, арендная плата за однокомнатную квартиру (1+0) площадью 45 м² в «удачных» районах Стамбула в пешей доступности от метро и общественного транспорта выросла до 45 000 TL (1317 $). Ставка на меблированные квартиры, например, 2+1 в Маслаке повысилась до 85 000 TL (2488 $).
Заявив, что студенты стали «новыми фаворитами» домовладельцев, президент Ассоциации консультантов по недвижимости для предпринимателей (TÜGEM) Хакан Акдоган объяснил причины этого тем, что в Стамбуле расположены самые престижные вузы, и учащиеся, неспособные платить за всю квартиру поодиночке, охотно «скидываются». Это минимизирует риски неплатежей для собственников: «Поскольку двое или трое друзей живут в одном доме, они обычно не возражают против высокой суммы, деля арендные взносы между собой. Так что с регулярными выплатами проблем нет. Также нет сложностей с выселением, поскольку студенты живут не десятилетиями – а годы или даже месяцы. Вот почему учащиеся стали новыми любимцами арендодателей…».
Сообщив, что арендная плата в локациях, расположенных рядом со студенческими кампусами, выросла на 10% в связи с началом нового учебного года, Акдоган пояснил: «В таких регионах, как Бешикташ, Кадыкёй, Шишли, Сарыер, Ускюдар, наблюдается выраженная мобильность арендных ставок». Они быстро «адаптируются» к текущим условиям и в районах, близких к университетам на окраинах города», объяснил эксперт.
Член правления Ассоциации предпринимателей İstoç и консультант по недвижимости, Шенай Ара Демир рассказала, что с началом нового учебного года (2024–2025) налицо единовременный прирост арендных ставок на 20–25%, а наибольшая «активность» в плане спроса наблюдается в сегменте 1+1. Хорошо «уходят» и студии 1+0, и квартиры с двумя спальнями (2+1).
Подчеркнув, что студенты предпочитают новые здания и недорогие апартаменты рядом с остановками общественного транспорта, Шенай Арач Демир пояснила: «Меблированные квартиры начали сдавать в аренду по цене от 25 000 TL (732 $) до 30 000 TL (878 $). Опять же в районе Маслак 1+1 пустые (немеблированные) резиденции сдаются за 35 000 TL (1025 $), меблированные квартиры 2+1 – за 75 000 TL (2196 $). А апартаменты 3+1, например, в Фулье (в элитном районе Шишли) стоят уже от 75 000 TL (2196 $) до 100 000 TL (2928 $); 2+1 – 45 000 TL (1317 $).
Специалист отметила, что наиболее «сдаваемыми» в плане некрупных по площадям квартир в Стамбуле являются районы Маслак, Кяытхане, Бешикташ, Бейоглу, Нишанташи, Сарыер, а на азиатской стороне – Кадыкёй, район улицы Багдат, а также Бостанджи.
В настоящее время студенческий сектор является перспективной нишей для арендодателей. Разумно воспользоваться этой возможностью именно осенью, когда на рынке турецкого жилья традиционно наступает временное затишье.